쟁점토지가 비사업용 토지에 해당하지 아니한다는 청구주장의 당부 등

「소득세법 시행규칙」제83조의5 제1항 제5호가 적용되기 위해서는 지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공하여야 하나 청구인들의 당초 양도소득세 예정신고.납부, 양도소득세 수정신고.납부 및 처분청의 이 건 양도소득세 과세처분 등을 종합하면 청구인들이 쟁점건물을 사업용으로 사용하기 위해서가 아닌 양도소득세 탈루목적으로 쟁점건물의 건설에 착공하였다고 보이는 점, 청구인들이 쟁점건물을 건설한 것과 관련하여 양도소득세 탈루보다 더 큰 다른 어떤 사업적인 이익이 있었다고 보이지 않는 점, 쟁점진술서에 주택조합도 쟁점건물이 필요하지 아니하였다는 내용이 나타나는 점 등에 비추어 쟁점토지가 비사업용 토지에 해당하지 아니한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단됨

1. 처분개요

가. 청구인들은 2014.9.4. OOO 소재 토지 518㎡(이하 “쟁점1토지”라 한다) 및 같은 동 813-21 소재 토지 269㎡(쟁점1토지를 포함한 2필지의 토지 787㎡를 이하 “쟁점토지”라 한다)를 각 지분 OOO씩 증여로 취득하였고, 청구인들 중 OOO는 쟁점1토지에 제1종근린생활시설(소매점, 면적은 229.5㎡로 이하 “쟁점건물”이라 한다)을 2016.2.4. 착공하여 2016.4.22. 사용승인을 받았다.

나. 청구인들은 2016.1.14. OOO지역주택조합(이하 “주택조합”이라 한다)과 쟁점토지를 OOO에 매매한다는 내용의 매매계약서(이하 “당초계약서”라 한다)를 작성하였고, 2016.4.12. 주택조합과 쟁점토지 및 쟁점건물을 각 OOO원에 매매한다는 내용으로 쟁점토지와 쟁점건물을 구분해 2장의 매매계약서(이하 “수정계약서”라 한다)를 작성하였으며, 2016.5.31. 쟁점토지 및 쟁점건물을 주택조합에 양도하였다.

다. 청구인들은 2016.8.1. 쟁점토지의 양도가액을 OOO원, 쟁점건물의 양도가액을 OOO원(쟁점건물 취득가액은 환산가액인 OOO원)으로 하여 2016년 귀속 양도소득세 예정신고.납부를 하였다가, 2017.8.3. 주택조합에 쟁점토지만을 양도한 것으로 하여 2016년 귀속 양도소득세 수정신고를 하면서 양도소득세 합계 OOO원(OOO OOO원, OOO OOO원이고, 일반과소신고가산세를 적용함)을 추가납부하였다.

라. 처분청은 2019.7.18. 국세청장의 감사지적(쟁점토지가 비사업용 토지에 해당하고 수정계약서의 작성이 "사기나 그 밖의 부정한 행위"에 해당하므로 부정과소신고가산세 적용대상이라는 내용임)에 따라 청구인들에게 2016년 귀속 양도소득세 합계 OOO원(OOO OOO원, OOO OOO원)을 경정.고지하였다.

마. 청구인들은 이에 불복하여 2019.9.26. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

(1) 쟁점토지는 재산세 별도합산과세대상이고, 청구인들은 쟁점토지에 쟁점건물을 2016.2.4. 착공해 2016.4.22. 사용승인을 받았으므로「소득세법 시행규칙」제83조의5제1항 제5호에 따라 청구인들의 쟁점토지 취득일(2014.9.4.)부터 2년은 쟁점토지가 비사업용 토지에 해당하지 아니한다.

(2) 청구인들은 OOO 소속 세무공무원의 설명과 지시에 따라 2017.8.3. 당초계약서의 내용대로 주택조합에 쟁점토지만을 양도한 것으로 하여 2016년 귀속 양도소득세 합계 OOO원(OOO OOO원, OOO OOO원)을 수정신고.납부하였음에도, 처분청이 청구인들의 위 수정신고.납부에 대한 국세청장의 감사지적에 따라 청구인들에게 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 신의성실의 원칙을 위배한 것이다.

(3) 청구인들은 주택조합의 잔금 지급연장 요청에 따라 수차례에 걸쳐 협의하고 주택조합 측 법무사 배석하에 수정계약서를 작성하였고, 쟁점토지 및 쟁점건물의 소유권이 2016.5.31. 수정계약서에 따라 주택조합에 이전되었는바, 수정계약서는 허위계약서에 해당하지 아니하므로 처분청이 부정과소신고가산세를 부과한 처분은 부당하다.

(4) 청구인들은 쟁점건물에 대한 취득세를 납부하고 보존등기를 하였으며, 부동산등기부등본에 의하면 청구인들이 2016.5.31. 주택조합에 쟁점토지 및 쟁점건물의 소유권을 이전한 것으로 나타나므로, 처분청은 청구인들이 주택조합에 쟁점토지 및 쟁점건물을 양도한 것으로 보아 이 건 양도소득세를 경정하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인들은 쟁점건물을 이용해 양도소득세를 탈루(쟁점건물 양도가액 OOO원, 쟁점건물 환산취득가액 OOO원, 쟁점건물 양도차익 OOO원, 결과적으로 쟁점토지의 양도차익이 줄어 양도소득세가 크게 감소함)하기 위하여 2016.2.4. 쟁점건물의 착공을 하였으므로「소득세법 시행규칙」제83조의5제1항 제5호가 적용되지 아니한다.

(2) 세무공무원의 안내행위는 공적인 견해표명에 해당하지 아니하고, 수정신고의 시인을 처분청의 공적인 견해표명으로 보기 어려우므로, 이 건 양도소득세 부과처분은 신의성실의 원칙을 위배한 것이 아니다.

(3) 당초계약서(1장)와 수정계약서(2장)는 쟁점토지의 매매대금이 각 OOO원으로 서로 다르고, 청구인들은 실제로 당초계약서에 따른 쟁점토지 매매대금 OOO원을 각 OOO(OOO원)씩 수령하였음에도 수정계약서에 의하면 청구인 OOO의 양도가액이 OOO원에 불과하여 사실과 다르며, 청구인들은 주택조합에 쟁점토지만을 양도하였음에도 수정계약서에는 청구인들이 주택조합에 쟁점토지 및 쟁점건물을 양도한 것으로 나타나므로, 청구인들의 수정계약서 작성은 사기나 그 밖의 부정한 행위에 해당한다.

(4) 청구인들은 2017.8.3. 주택조합에 쟁점토지만을 양도한 것으로 하여 2016년 귀속 양도소득세 수정신고.납부를 하였고, 금융자료에 의하면 청구인들이 실제 당초계약서에 따른 쟁점토지 매매대금 OOO원을 각 OOO(OOO원)씩 수령한 것으로 나타나며, 주택조합에 관련 행정용역을 공급하는 회사인 주식회사 OOO(이하 “OOO”이라 한다)의 임원(상무이사)인 OOO도 주택조합은 청구인들로부터 쟁점토지만을 매입한 것이 맞다라고 하였다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 쟁점토지가 비사업용 토지에 해당하지 아니한다는 청구주장의 당부

② 세무공무원의 안내 등을 듣고 수정신고.납부를 하였으므로 이 건 양도소득세 부과처분이 신의성실의 원칙에 위배된다는 청구주장의 당부

③ 수정계약서가 허위 계약서가 아니라는 청구주장의 당부

④ 쟁점건물의 취득가액을 인정해 달라는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 등

(1) 소득세법제88조[양도의 정의]

① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)(「상속세 및 증여세법」제47조제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.제104조의3[비사업용 토지의 범위]

① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제8호에서 "비사업용 토지"란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지나.「지방세법」제106조제1항 제2호 및 제3호에 따른 재산세 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지

② 제1항을 적용할 때 토지 취득 후 법률에 따른 사용 금지나 그 밖에 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있어 그 토지가 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 토지를 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령제168조의14[부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등]

① 법 제104조의3 제2항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제104조의3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 같은 항에 따른 비사업용 토지(이하 "비사업용 토지"라 한다)에 해당하는지 여부를 판정한다.

4. 그 밖에 공익, 기업의 구조조정 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황·취득사유 또는 이용상황 등을 감안하여 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지 : 기획재정부령으로 정하는 기간

(3) 소득세법 시행규칙제83조의5[부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등]

① 영 제168조의14 제1항 제4호에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제104조의3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 같은 항에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정한다.(단서 생략)

5. 지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)한 토지 : 당해 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간(천재지변, 민원의 발생 그 밖의 정당한 사유로 인하여 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간을 포함한다)

(4) 국세기본법제14조[실질과세]

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.제15조[신의ㆍ성실] 납세자가 그 의무를 이행할 때에는 신의에 따라 성실하게 하여야 한다. 세무공무원이 직무를 수행할 때에도 또한 같다.

(5) 조세범 처벌법제3조[조세 포탈 등]

⑥ 제1항에서 "사기나 그 밖의 부정한 행위"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위로서 조세의 부과와 징수를 불가능하게 하거나 현저히 곤란하게 하는 적극적 행위를 말한다.

2. 거짓 증빙 또는 거짓 문서의 작성 및 수취

4. 재산의 은닉, 소득ㆍ수익ㆍ행위ㆍ거래의 조작 또는 은폐

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들은 2014.9.4. 쟁점토지를 각 지분 OOO씩 증여로 취득하였다.

(2) 청구인들 중 OOO는 쟁점1토지에 쟁점건물을 당초계약서 작성일(2016.1.14.) 후인 2016.2.4. 착공해 2016.4.22. 사용승인을 받았다.

(3) 쟁점건물의 일반건축물대장에 의하면 쟁점건물의 착공일은 2016.2.4., 사용승인일은 2016.4.22., 주용도는 제1종근린생활시설, 용도는 소매점, 건축면적은 229.5㎡로 나타난다.

(4) 청구인들은 2016.1.14. 주택조합과 쟁점토지를 OOO에 매매한다는 내용으로 당초계약서를 작성하였다가, 2016.4.12. 주택조합과 쟁점토지 및 쟁점건물을 OOO에 매매한다는 내용의 수정계약서를 작성하였다.

(5) 부동산등기부등본에 의하면 청구인들은 2016.5.31. 주택조합에 쟁점토지 및 쟁점건물의 소유권을 거래가액 각 OOO원에 이전해 준 것으로 나타난다.

(6) 청구인들은 2016.8.1. 쟁점토지의 양도가액을 OOO원, 쟁점건물의 양도가액을 OOO원(쟁점건물의 취득가액을 환산가액인 OOO원으로 하여 쟁점건물 양도차익은 OOO원임)으로 하여 2016년 귀속 양도소득세를 예정신고.납부하였다.

(7) 청구인들은 2017.8.3. 주택조합에 쟁점토지만을 OOO원에 양도한 것으로 하여 2016년 귀속 양도소득세 수정신고를 하면서 양도소득세 합계 OOO원(OOO OOO원, OOO OOO원이고, 일반과소신고가산세를 적용함)을 추가납부하였다.

(8) 처분청은 2019.7.18. 국세청장의 감사지적(쟁점토지가 비사업용 토지에 해당하고 수정계약서의 작성이 "사기나 그 밖의 부정한 행위"에 해당하여 부정과소신고가산세 적용대상이라는 내용임)에 따라 청구인들에게 이 건 양도소득세를 부과하였다.

(9) OOO이 2018.7.4. OOO장에게 발송한 ‘재산세 과세대상별 면적 자료 요청 회신’이라는 제목의 공문(세무과-11377로, 이하 “쟁점공문”이라 한다)에 의하면, 청구인들이 쟁점토지를 주택조합에 양도할 때(2016.5.31.)까지는 쟁점토지가 재산세 종합합산과세대상이었던 것으로 나타난다.

(10) 주택조합은 쟁점토지 일대의 토지를 매입하여 아파트를 신축하려고 하는 조합이고, 주택조합에 관련 행정용역을 공급하는 회사는 OOO이다.

(11) OOO의 임원(상무이사)인 OOO이 2017.7.24. OOO 소속 세무공무원들과 작성한 진술서(문답형으로, 이하 “쟁점진술서”라 한다)에는 아래의 내용 등이 나타난다.

(12) 처분청에서 제출한 금융자료에 의하면 청구인들은 실제로 당초계약서에 따른 쟁점토지 매매대금 OOO원을 각 OOO(OOO원)씩 수령한 것으로 나타난다.

(13) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 쟁점공문에 의하면 청구인들이 쟁점토지를 주택조합에 양도할 때까지는 쟁점토지가 재산세 종합합산과세대상이었던 것으로 나타나는 점,「소득세법 시행규칙」제83조의5제1항 제5호가 적용되기 위해서는 지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공하여야 하나 청구인들의 당초 양도소득세 예정신고. 납부(2016.8.1.), 양도소득세 수정신고. 납부(2017.8.3.) 및 처분청의 이 건 양도소득세 과세처분 등을 종합하면 청구인들이 쟁점건물을 사업용으로 사용하기 위해서가 아닌 양도소득세 탈루목적으로 쟁점건물의 건설에 착공하였다고 보이는 점, 청구인들이 쟁점건물을 건설한 것과 관련하여 양도소득세 탈루보다 더 큰 다른 어떤 사업적인 이익이 있었다고 보이지 않는 점, 쟁점진술서에 주택조합도 쟁점건물이 필요하지 아니하였다는 내용이 나타나는 점 등에 비추어 쟁점토지가 비사업용 토지에 해당하지 아니한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 세무공무원의 안내는 일반적인 상담행위에 불과한 것으로 과세관청의 공적인 견해표명으로 볼 수 없는 점(조심 2018서4175, 2018.12.14. 및 대법원 2004.3.11. 선고 2003두11100 판결, 같은 뜻임), 신고납세방식을 취하고 있는 양도소득세에 있어서 수정신고의 시인은 납세자의 신고를 수리하는 형식적 절차일 뿐 납세자가 신고한 부분이 정확하다고 과세관청이 시인하는 것이 아니며 이를 들어 공적인 견해표명이 있었다고 보기 어려운 점(조심 2014서937, 2014.5.19., 같은 뜻임) 등에 비추어 이 건 양도소득세 부과처분이 신의성실의 원칙에 위배된다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. 다음으로 쟁점③에 대하여 살피건대, 당초계약서상 쟁점토지의 매매대금은 OOO원이나 수정계약서상 쟁점토지의 매매대금은 OOO원으로 서로 다른 점, 수정계약서의 작성으로 인하여 청구인 OOO의 양도가액이 OOO원에서 OOO원으로 낮아지게 되는 점, 처분청에서 제출한 금융자료에 의하면 청구인들이 당초계약서의 내용대로 실제 쟁점토지의 매매대금OOO을 각 OOO(OOO원)씩 수령한 것으로 나타나는 점, OOO의 임원(상무이사)인 OOO이 쟁점진술서 작성시 당초계약서가 실제계약서라고 한 점, 쟁점진술서 내용에 의하면 청구인들과 주택조합은 쟁점토지만을 매매하였다고 하는 것이 타당하다고 보이는 점, 청구인들도 주택조합에 쟁점토지만을 양도하였다고 하여 2016년 귀속 양도소득세를 수정신고. 납부한 점, 이에 따르면 수정계약서는 양도소득세의 탈루를 발생시키기 위하여 사실과 다르게 적은 이중계약서에 해당한다고 보이는 점 등에 비추어 수정계약서가 허위 계약서가 아니라는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

마지막으로 쟁점④에 대하여 살피건대, 처분청에서 제출한 금융자료에 의하면 청구인들이 당초계약서에 근거하여 쟁점토지의 매매대금OOO을 각 OOO(OOO원)씩 실제 수령한 것으로 나타나는 점, 수정계약서에 따르면 청구인 OOO은 매매대금을 OOO 과다수령한 것이 되고 청구인 OOO는 매매대금을 OOO 과소수령한 것이 되는 점, 쟁점진술서에 “주택조합은 아파트를 신축하기 위해 토지가 필요했을 뿐 건물은 매입 후 멸실 및 철거를 해야 할 사항으로서 의미 없습니다. 쟁점토지만을 매입한 것이 맞습니다. 주택조합 입장에서는 당초계약서가 실제계약서이다.”라는 내용이 나타나는 점, 청구인들도 2017.8.3. 주택조합에 쟁점토지만을 양도하였다고 하는 것이 타당하다고 보아 2016년 귀속 양도소득세를 수정신고. 납부한 점 등에 비추어 쟁점건물의 취득가액을 인정해 달라는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.