쟁점토지를 미등기 양도한 것이 아니라 당초 매매계약이 불가피한 사정에 의해 합의해제된 것이라는 청구주장의 당부

쟁점토지가 법률의 규정 등에 의해 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산에 해당한다고 보기 어려운 점으로 볼 때, 처분청에서 청구인이 쟁점토지를 미등기 양도한 것으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음

1. 처분개요

가.청구인(1980년생)은 OOO 답 605㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 OOO원에 매수하기로 2005.4.12.권OOO과 매매계약을 체결하고, 2005년 4월 매매대금 전액을 지급하였으나 청구인의 명의로 소유권이전등기를 하지 않은 상태에서 2010.11.29. 조OOO에게 OOO원에 양도하고, 이에 대한 양도소득세 신고를 하지 아니하였다.

나. 처분청은 청구인이 쟁점토지를 미등기 양도한 것으로 보고 2013.1.11. 청구인에게 2010년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정ㆍ고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2013.3.4. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 2005.4.19. 잔금을 지급하려 하였으나, 공인중개사로부터 쟁점토지가 토지거래허가구역내 토지이므로 등기가 불가능하다는 말을 듣고 계약의 무효를 주장하였으나, 언제든지 토지거래허가가 된다고 하여 잔금을 지급하였고, 토지거래불허시 매매대금을 돌려받을 목적으로 쟁점토지에 채권최고액을 OOO원으로 하여 근저당권 설정등기를 하였으며, 후에 청구인 전 세대원이 쟁점토지 소재지로 이주하여 1년이상 거주하면 토지거래허가가 가능하다는 것은 알았으나 생계를 포기하고 이주할 수도 없고, 매매대금은 이미 지급되었으므로 돌려받을 수도 없는 상황이었는데 조OOO이 쟁점토지를 매수하겠다고 하여 OOO원에 매매하게 된 것인바, OOO지방검찰청 OOO지청의 불기소이유통지서상 “매매의 대가로 웃돈 내지 프리미엄 명목으로 금원을 수수하거나 약정의 경제적 동기가 이러한 이익을 누리는데 있다고 보기 어렵다”고 되어 있으므로 위 금액은 양도대금이 아니라 당초 지급한 OOO원과 그에 대한 5년간의 이자 및 청구인이 책임지기로 한 권OOO의 양도소득세 선수금으로 보아야 하는 점, 미등기 양도라면 양도소득세 전체금액이 아니라 청구인의 양도소득세 부분만을 책임져야 함에도 확약서에 보면 권OOO의 양도소득세까지 책임지는 것으로 되어 있는 점 등으로 볼 때, 불가피한 사정에 의하여 당초 매매계약이 해제된 것으로 봄이 타당하므로 쟁점토지를 미등기 양도한 것으로 보아 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견

청구인은 미등기 양도에 해당하지 않는다고 주장하나, 매매계약서를 작성한 후 매매대금 전액을 지급한 점으로 보아 소유권이전등기 절차를 이행하지 않았을 뿐「국세기본법」 제14조에 따라 미등기 양도에 해당하므로당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점쟁점토지를 미등기 양도한 것이 아니라 당초 매매계약이불가피한 사정에 의해 합의해제된 것이라는 청구주장의 당부

나. 관련법령

(1) 국세기본법제14조 [실질과세]

① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

(2) 소득세법제88조 [양도의 정의]

① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. (후문 생략)제104조 [양도소득세의 세율]

① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득 산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상의 세율에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.

10. 미등기양도자산양도소득 과세표준의 100분의 70

③ 제1항 제10호에서 "미등기양도자산"이란 제94조 제1항 제1호 및 제2호에서 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 자산은 제외한다.

(3)소득세법 시행령 제168조[미등기양도제외 자산의 범위 등]

① 법 제104조 제3항 단서에서 "대통령령으로 정하는 자산"이란 다음 각 호의 것을 말한다.

1. 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

2. 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

3. 법 제89조 제1항 제2호,「조세특례제한법」 제69조제1항 및 제70조 제1항에 규정하는 토지

4. 법 제89조 제1항 제3호에 규정하는 1세대1주택으로서 「건축법」에 의한 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산

5. 상속에 의한 소유권이전등기를 하지 아니한 자산으로서 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제18조의 규정에 의하여 사업시행자에게 양도하는 것

6. 「도시개발법」에 따른 도시개발사업이 종료되지 아니하여 토지 취득등기를 하지 아니하고 양도하는 토지

7. 건설업자가 「도시개발법」에 따라 공사용역 대가로 취득한 체비지를 토지구획환지처분공고 전에 양도하는 토지(4)국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행규칙 제23조 [토지거래계약허가를 받을 수 있는 자] 영 제119조 제1항 제3호에서 "건설교통부령이 정하는 요건을 갖춘 자"라 함은 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다.

1. 농업을 영위하기 위하여 토지를 취득하고자 하는 경우에는 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 자로서「농지법」 제8조의 규정에 의한 농지취득자격증명을 발급받았거나 그 발급요건에 적합한 자가. 세대주를 포함한 세대원(세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자와 미혼인 직계비속을 포함하되, 세대주 또는 세대원 중 취학·질병요양·근무지 이전 또는 사업상 형편 등 불가피한 사유로 인하여 당해 지역에 거주하지 아니하는 자를 제외한다. 이하 같다) 전원이 당해 토지가 소재하는 특별시·광역시·시 또는 군에 6월 이상 주민등록이 되어 있는 자로서 실제로 당해 지역에 거주하는 자

다. 사실관계 및 판단

(1)쟁점토지의 등기부등본에 의하면, 권OOO은 1989.12.1. 매매를 원인으로 1989.12.27. 소유권이전등기를 하였고, 조OOO이 2010.11.29. 매매를 원인으로 2010.11.29. 소유권이전등기를 하였으며, 청구인이 채무자를 권OOO, 채권최고액을 OOO원으로 하여 2005.4.21. 근저당권설정등기를 하였고, 동 설정등기는 2010.12.3. 말소된 것으로 나타난다.

(2) 청구인과 권OOO 간에 2005.4.12. 체결된 쟁점토지 매매계약서에 의하면, 매매대금은 OOO원이고, 계약일에 계약금 OOO원, 2005.4.19. 잔금 OOO원을 지급하는 것으로 되어 있으며, 특약사항으로 토지거래허가후 잔금을 지급하는 것으로 되어 있고, 박OOO(권OO의 배우자)이 권OOO의 대리인으로, 김OOO가 공인중개사로 기재되어 있는 것으로 나타난다.

(3) 처분청은 권OOO이 2010.10.29. 쟁점토지를 조OOO에게 OOO원에 양도하고도 양도소득세를 무신고한 것으로 보아 2012.2.1. 권OO에게 2010년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정ㆍ고지하였는데 권OOO은 동 양도소득세 부과처분에 불복하여 2012.4.18. 이의신청을 거쳐 2012.7.27. 심사청구를 제기하였고, 국세청장은 실제 양도일, 양도가액,거래상대방(청구인)의 미등기 전매여부 등을 재조사하도록 결정하였고(심사양도 2012-0155, 2012.10.5.), 처분청은 재조사결과 권OOO은 쟁점토지를 2005년에 청구인에게 양도하였고, 청구인이 미등기 상태로 보유하다가 2010.11.29. 조OOO에게 양도하였다고 보아 당초 권OOO에게 부과한 2010년 귀속 양도소득세를 결정취소하고, 기준시가에 의하여 산정한 2005년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정ㆍ고지하였으며, 청구인에게는 이 건 양도소득세 부과처분을 하였다.

(4) 심판청구에 대한 답변서 등 처분청 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다.(가) 청구인의 부(父) 박OOO은 쟁점토지의 소유권이전등기 후 발생하는 국세(양도소득세)는 본인이 부담한다는 내용으로 2010년 12월 권OOO에게 확약서를 작성해 주었다.(나) 권OOO은 2012.2.29.까지 본인 명의의 통장에 입금을 부탁한다는 내용으로 2012.2.20. 박OOO에게 내용증명 우편을 발송하였다.(다) 권OOO은 청구인이 2005.4.19. 쟁점토지를 취득하였으나, 미등기된 상태에서 2010.10.29. 조OOO에게 OOO원에 양도한 결과, 본인에게 양도소득세가 부과되어 OOO원이 체납되었으므로 2012.7.13.까지 본인 명의의 통장으로 송금을 부탁한다는 내용으로 2012.7.11. 박OOO에게 내용증명 우편을 발송하였다.(라) 박OOO은 박OOO이 쟁점토지를 매매할 욕심으로 인감증명을 받기 위한 계획적인 사기로 권OOO에게 부과될 양도소득세를 지급할 마음도 없으면서 확약서를 작성해 주는 등 하여 쟁점토지를 양도한 후 권OOO에게 부과된 양도소득세를 지급하지 않고 있다 하여 2012.7.24. 박OOO을 OOO경찰서에 사기 혐의로 고소하였다.(마) 박OOO(고소인)의 위 고소에 따른 박OOO(피의자)의 사기 및 부동산등기특별조치법위반 혐의에 대하여 OOO지방검찰청 OOO지청은이 사건 당사자들이 2012.12.10. 2개월간의 합의기간 부여를 요청하였다 하여 2012.12.11. 합의기간 종료시까지 시한부 기소중지결정을 하였고,첨부된 OOO경찰서 사법경찰관 의견서의 주요 내용은 다음과 같다.

1) 피의자는 2005.4.12. 쟁점토지를 매매대금 OOO원을 지불하고 매입하였으나 토지거래허가구역이라 청구인의 명의로 소유권이전등기를 하지 못하고 근저당권을 설정한 상태에서 채소를 경작해 왔는데 약 5년이 경과한 후 조OOO이 매수한다고 하여 고소인에게 소유권이전등기에 관한 서류를 요청하자 고소인이 그에 기인하여 발생하는 양도소득세는 피의자가 부담하라고 하여 이를 이행하겠다는 내용의 확약서를 작성해 주었는데 고소인이 양도소득세 신고를 하지 아니하여 가산세가 부과되는 등 다툼이 있어서 지급하지 않은 것일 뿐 양도소득세를 부담하지 않으려고 한 것은 아니었다고 주장하고, 고소인도 피의자가 양도소득세 신고에 필요한 매매계약서 등을 등기우편으로 보내준 사실은 인정하고 있다.

2) 쟁점토지 매매당시 공인중개사 김OOO는 쟁점토지 소재지역에서 약 6개월 동안 거주해야 소유권 취득이 가능하다며 근저당권설정을 요구하여 청구인의 명의로 근저당권설정등기를 하였고, 청구인은 2005.4.13. OOO로 전입하고 2006.1.4. OOO호로 전입하였음이 주민등록초본에 의하여 확인된다.

3) 쟁점토지가 소재한 OOO 전체지역은 2003.12.1.부터 2005.11.30.까지 토지거래계약허가구역으로, 2005.12.1.부터 2008.5.30.까지 투기지역으로 지정되었고, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행규칙」 제23조 제1호 가목에 의하면, 세대주를 포함한 세대원 전원이 당해 토지가 소재하는 광역시, 시 또는 군에 6월 이상주민등록이 되어 있는 자로서 실제로 당해 지역에 거주하는 자가 농지취득자격증명을 발급받아 토지를 취득할 수 있는 것으로 되어 있다.4)피의자는 쟁점토지가 토지거래계약허가구역으로 지정되어 소유권을 이전하지 못하고 있었고, 더군다나 5년이 경과할 즈음 그 부동산 매매차익 OOO원은 그 매매의 대가로 웃돈 내지 프리미엄 명목으로 금원을 수수하거나 약정의 경제적 동기가 이러한 이익 등을누리는데 있었다고 보기 어려우므로 고소인의 주장 외에 피의자의 혐의를 입증할 구체적인 증거가 없다.(바)OO지방검찰청 OOO지청은 박OOO의 사기 및 부동산등기특별조치법위반 혐의에 대하여 2013.2.7. “혐의없음(증거불충분)”으로 불기소처분하였다.

(5)청구인은 2005.4.12. 권OOO으로부터 쟁점토지를 OOO원에 취득하여 2010.11.29. 조OOO에게 OOO원에 양도하였음을 확인한다는 내용으로 처분청의 재조사 당시인 2012년 11월 사실확인서를 작성하였다.

(6) 위 사실관계 및 관련법령을 종합하여 보면, 청구인은 전 소유자권OOO과 쟁점토지의 매매계약을 체결하고 매매대금을 전액 지불한 점, 당해 매매계약서상 특약사항으로 토지거래허가 후 잔금을 지급하는 것으로 되어 있는 것으로 볼 때, 청구인은 계약당시 쟁점토지가 토지거래허가구역내의 토지임을 알고 있었다고 보이는 점, 부동산의 미등기 양도라 함은 부동산을취득자의 명의로 이전등기하지 않은 상태에서 양도하는 것을 의미하나, 법률의 규정 또는 법원의 결정 등의 사유로 인하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 경우에는 미등기 양도로 보지 아니하는 것인바,청구인은 쟁점토지의 매매대금 전액을 지급하였으므로 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행규칙」 제23조 제1호 가목에 따라 세대주를 포함한 세대원 전원이 쟁점토지 소재지역으로 이주하여 6월 이상 주민등록을 하고 실제 거주한후 농지취득자격증명을 발급받으면 토지거래허가를 받을 수 있었음에도 청구인 스스로 쟁점토지의 토지거래허가를 받지 않은 것이므로 쟁점토지가 법률의 규정 등에 의해 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산에 해당한다고 보기 어려운 점으로 볼 때, 처분청에서 청구인이 쟁점토지를 미등기 양도한 것으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분에는 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.