건설착공 중 부득이한 사유로 양도되어 비사업용토지가 아니라는 주장의 당부(기각)

물류창고 신축을 위한 토지 정지작업만을 하고 무리한 자금차입 및 건강상 사유 등의 이유로 토지를 매각하는 경우 비사업용 토지에 해당함

1. 처분개요

가.청구인은 2005.8.16. 경기도 OOO OOO OOO OOOOO O(OOOO OO) OOOO O OO O OOOOO O(OOOO OO) O,OOOO(OO OOOOOOO OO)를 취득하여 2007.4.26. (주)OOO에양도하고2007.6.26.「소득세법」제104조제1항 제2호에 의한 세율(40%)을 적용하여 2007년 귀속 양도소득세를 예정신고·납부하였다.

나. 처분청은 이에 대하여 쟁점토지가「소득세법」제104조의3에서 규정하는 비사업용 토지에 해당하는 것으로 보아「소득세법」제104조제1항 제2의7호에 의한 중과세율(60%)을 적용하고, 필요경비(부동산중개수수료) 과다계상액 25백만원을 차감하여 2008.5.6. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 69,643,180원을 경정·고지하였다.

다.청구인은 이에 불복하여 2008.8.6. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 물류창고를 신축하기 위하여 2005.8.16. 쟁점토지를취득하여 신축공사와 관련한 각종 인·허가사항을 얻고 설계도면을완성하여 정지작업 등 건축물 신축공사를 진행하던 중 무리한차입경영으로인하여 사업의 존폐까지 이르는 등 과중한 스트레스로건강이악화되고 실명위기에 처하여 부득이 쟁점토지를 (주)OOO에양도하고물류창고 신축사업을 중단할 수 밖에 없었는 바,「소득세법 시행규칙」제83조의5(부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는토지의판정기준 등) 제1항 제12호에서 규정하는 바와 같이 위 같은 항제1호내지 제11호의 사유외에 정당한 사유(청구인의 경우 건강상의이유)로 인하여 사업에 사용하지 아니한 토지로 보아야 하며, 쟁점토지를 양도(2007.4.23.)하기 전인 2007.1.15. 쟁점토지 위에 건축을 시작하였는 바, 건축물이 있는 토지의 경우 건축물의 소유자가 누구인지 불문하고 이를 나대지로 볼 수 없다 할 것으로 나대지가 아닌 경우「지방세법」상 재산세 종합합산과세대상에서 제외되어 비사업용대상토지에 해당되지 아니하므로 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 과세한이 건 처분은 취소되어야 한다.(필요경비 부인액인 부동산중개수수료 25백만원에 대하여는 다툼이 없음)

나. 처분청 의견

「소득세법 시행규칙」제83조의5(부득이한 사유가 있어 비사업용토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등) 제1항 제5호에 의하면,지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여사업용으로사용하기 위하여 건설에 착공한 토지의 경우 당해 토지의취득일로부터2년 및 착공일 이후 건설이 진행중인 기간은 비사업용토지로 보지아니하는 것으로 규정하고 있고, 관련예규(OOOOOOOOO, OOOOOOOOO)에 의하면거주자가 지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득한 이후 타인이 당해 토지를 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공한 경우사업에 사용한 기간에 포함하지 아니하는 것으로 하고 있는 바, 청구인은쟁점토지를 2005.8.16. 취득하여 2007.4.26. 양도하기 전인 2007.1.15.건축물(물류창고) 착공신고서를 경기도 OOOO에 제출하였고, 위 같은날로부터 청구인이 아닌 (주)OOO에서 위 건축물의 신축을 위하여 옹벽작업 등 공사를 착수하였으며, 2007년 12월 현재는 건축물(물류창고)이 사실상 사용승인되어 (주)OOO에서 이를 사용(입주)하고 있는것으로 조사되었고, 위 공사착공신청서 제출일(2007.1.15.)로부터 쟁점토지의 양도일(2007.4.23.)까지 쟁점토지의 매수자인 (주)OOO에서당해 토지를 사업용으로 사용하기 위하여 건축에 착공한 것으로 확인되어 이 건의 경우는 위「소득세법 시행규칙」제83조의5제1항 제5호의규정을 적용하여 쟁점토지를 비사업용 토지에서 제외할 수 없으므로 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 양도소득세를 중과한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 소득세법제104조【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.

2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것양도소득과세표준의 100분의 402.의

7. 제104조의3의 규정에 의한 비사업용 토지양도소득과세표준의 100분의 60제104조의3【비사업용 토지의 범위】

① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의7에서 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지(이하 이 조에서 “비사업용 토지”라 한다)를 말한다.

1. ～

3. (생 략)

4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지가.「지방세법」또는 관계 법률의 규정에 의하여 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지나.「지방세법」제182조제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의한 재산세 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지다. 토지의 이용상황·관계 법률의 의무이행 여부 및 수입금액 등을 감안하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령이 정하는 것5.·

6. (생 략)

7. 그 밖에 제1호부터 제6호까지와 유사한 토지로서 거주자의 거주 또는 사업과 직접 관련이 없다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 대통령령이 정하는 토지

② 제1항의 규정을 적용함에 있어 토지의 취득 후 법률의 규정으로 인한 사용의 금지 그 밖에 대통령령이 정하는 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령제168조의14【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는토지의 판정기준 등】

① 법 제104조의3 제2항의 규정에 따라 다음각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제104조의3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 동항의 규정에 따른 비사업용 토지(이하 “비사업용 토지”라 한다)에 해당하는지 여부를 판정한다.1.·

2. (생 략)

3. 그 밖에 공익 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황·취득사유 또는 이용상황 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지 : 재정경제부령이 정하는 기간

(3) 소득세법 시행규칙제83조의5【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】

① 영 제168조의14 제1항제3호의 규정에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제104조의3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 동항의 규정에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정한다.(단서 생략)

1. 토지를 취득한 후 법령에 따라 당해 사업과 관련된 인가ㆍ허가(건축허가를 포함한다. 이하 같다)ㆍ면허 등을 신청한 자가「건축법」 제12조의 규정 및 행정지도에 따라 건축허가가 제한됨에 따라 건축을 할 수 없게 된 토지 : 건축허가가 제한된 기간

2. 토지를 취득한 후 법령에 따라 당해 사업과 관련된 인가ㆍ허가ㆍ면허 등을 받았으나 건축자재의 수급조절을 위한 행정지도에 따라 착공이 제한된 토지 : 착공이 제한된 기간

3. 사업장(임시 작업장을 제외한다)의 진입도로로서 「사도법」에 따른 사도 또는 불특정다수인이 이용하는 도로 : 사도 또는 도로로 이용되는 기간

4. 「건축법」에 따라 건축허가를 받을 당시에 공공공지로 제공한 토지 : 당해 건축물의 착공일부터 공공공지로의 제공이 끝나는 날까지의 기간5.지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)한 토지:당해 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행중인 기간(천재지변, 민원의 발생 그 밖의 정당한 사유로 인하여 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간을 포함한다)

6. 저당권의 실행 그 밖에 채권을 변제받기 위하여 취득한 토지 및 청산절차에 따라 잔여재산의 분배로 인하여 취득한 토지 : 취득일부터 2년

7. 당해 토지를 취득한 후 소유권에 관한 소송이 계속 중인 토지 : 법원에 소송이 계속되거나 법원에 의하여 사용이 금지된 기간

8. 「도시개발법」에 따른 도시개발구역 안의 토지로서 환지방식에 따라 시행되는 도시개발사업이 구획단위로 사실상 완료되어 건축이 가능한 토지 : 건축이 가능한 날부터 2년

9. 건축물이 멸실ㆍ철거되거나 무너진 토지 : 당해 건축물이 멸실ㆍ철거되거나 무너진 날부터 2년

10. 거주자가 2년 이상 사업에 사용한 토지로서 사업의 일부 또는 전부를 휴업ㆍ폐업 또는 이전함에 따라 사업에 직접 사용하지 아니하게 된 토지 : 휴업ㆍ폐업 또는 이전일부터 2년

11. 천재지변 그 밖에 이에 준하는 사유의 발생일부터 소급하여 2년 이상 계속하여 재촌(영 제168조의 8 제2항의 규정에 따른 재촌을 말한다)하면서 자경(영 제168조의 8 제2항의 규정에 따른 자경을 말한다. 이하 이 호에서 같다)한 자가 소유하는 농지로서 농지의 형질이 변경되어 황지가 됨으로써 자경하지 못하는 토지 : 당해 사유의 발생일부터 2년

12. 당해 토지를 취득한 후 제1호 내지 제11호의 사유 외에도시계획의 변경 등 정당한 사유로 인하여 사업에 사용하지 아니하는 토지:당해 사유가 발생한 기간

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점토지에 물류창고 신축을 위하여 각종 인·허가사항을 얻고 설계도면을 완성하여 정지작업 등 건축물 신축공사를진행하였다고 주장하며, 2005년 7월자 기재된 쟁점토지에 대한 개발행위허가신청서, 농지전용협의요청서, 농지관리위원회 확인서, 사업계획서, 부지조성설계 예산서, 토사 반·출입계획서, 토지점용허가신청서,도로점용허가신청에 따른 각서(피해방지 등) 등을 제출하였는 바,위 각종 서류에 청구인의 직인, 경기도 안성시장의 접수인, 농지관리위원장의 직인 등 관계인의 직인은 나타나지 아니하는 것으로 확인된다.

(2)청구인은 쟁점토지의 전소유자 OOOO OOOOO의 종중대표이OO이 청구인에게 쟁점토지를 물류창고 부지 및 건축부지로 사용할 것을 승낙한다는 내용이 기재된 토지사용승낙서(2005년 7월) 사본을제출하였고, OOOOOOOOOOO OOO과 청구인이 체결한 물류창고 설계용역계약의 계약서(사본)에 의하면, 쟁점토지에 대한 물류창고건축허가 설계용역에 대하여 2005.6.10.부터 2006.2.30.까지의 기간 중3회에 걸쳐 총 117백만원의 용역계약을 체결하는 것으로 기재되어 있다.

(3)경기도 OOOO은 청구인에게 쟁점토지에 대하여 2005.7.22.부터2007.6.30.까지창고부지조성목적의 개발을 허가(OOOOOOOOOOOO)한 것으로, 쟁점토지의 진출입로에 대하여 2005.7.20.부터 2015.7.19.까지물류창고 부지 진출입목적으로 점용할 것을 허가한 것으로2005.7.22. 교부한 개발행위허가서 및 개발행위허가필증 사본및 2005.7.20. 교부한도로점용허가증 사본에 나타나며, 청구인의 착공신고(2007.1.15.)에 대하여2007.1.16. 신고필증을 교부한 것으로 나타난다.

(4)청구인이제출한 민간건설공사 표준도급계약서(2007.1.30.) 사본에의하면, 쟁점토지에 대한 공사와 관련하여청구인이 (주)OOOOOO대표이사 원OO에게 공사도급을 주어2007.1.30. 착공하는 것으로기재되어 있으며, 쟁점토지에 대한 토지거래계약허가신청서(2007년 3월)사본에 의하면, 청구인이 (주)OOO에 현실지목 및 이용현황이 공장용지인 쟁점토지(전 377㎡, 답 6,900㎡)를 1,320백만원에 매도하는 것으로 하며, 이에 첨부된 (주)OOO의 토지개발·이용계획서(사본)에는쟁점토지를 매입하여 쌀과 옥수수를 이용한 강냉이 제조공장을 신축공사를 2007년 4월(착공)부터 2007년 12월(준공)까지 하는 것으로되어 있다.

(5) OOOOOOOO OO병원 담당의사 소견서(2007.4.5.) 사본에 의하면, 청구인의 병명은 중심성 맥락망막병증(좌안)으로 2006.1.16.최초 진료시 청구인의 좌안 교정시력은 0.2로 양안 시력차이로 인하여작업이 힘든 상태이었으며, 동 병은 스트레스와 관련이 있어 가능한 안정가료가 요구되는 상태이었다는 내용이 기재되어 있다.

(6) 이 건 처분과 관련한 처분청의 현지확인 종결보고서(2007년 12월)에 의하면, 2007년 12월 현재 쟁점토지상에 건물이 사실상 사용승인되어 쟁점토지 매수자인 (주)OOO(곡물가공품 제조업)에서 입주하고 있으며 사용승인검사는 아직 받지 아니한 상태인 것으로 확인하였고, 쟁점토지 양도 당시(2007.4.26.)의 착공여부에 대하여 (주)OOO대표이사 장OO으로부터 확인한 내용에 의하면, 쟁점토지에 대한매매계약은 최초 2006.1.1. 체결하였으나, 최초 계약 당시는 쟁점토지가농지전용허가를 토지로 건물착공(2007.1.15. 착공신청서 제출) 이후에 토지거래허가가 가능하여 그 요건을 충족하는 시점인 2007.4.15. 매매계약을 다시 체결한 것으로 확인하였으며, 쟁점토지 취득 당시의 토지형태는 건물착공 상태가 아닌 정지작업상태로 최초 옹벽작업 등의착공은 매수자인 (주)OOO에서 하였음을 확인한 것으로 나타난다.

(7) 또한, 위 처분청의 보고서에 의하면,(주)OOO 공장의 시공사인 (주)OOOOOO의 작업일지에서 2007.1.15.부터 쟁점토지에 옹벽터파기작업을 한 것이 확인되고, 옹벽터파기작업은 건물신축 준비를 위한 최초 작업단계로 청구인이 착공신고서를 제출한 날(2007.1.15.)에청구인이 아닌 (주)OOO에서 건물착공 작업을 한 것으로 확인된다고하고 있으며, 시공사인 (주)OOOOOO 담당자(OOO OO)는(주)OOOOOO이 청구인과 공사관련 계약을 체결하거나 청구인의 공사작업을 시행한 사실이 없다고 진술한 것으로 나타난다.

(8)청구인은 쟁점토지를 취득(2005.8.16.)한 이후 건축을 위하여경기도 OOOO으로부터 개발행위허가필증, 도로점용허가증 및 착공신고필증 등을 받아 정지작업을 마친 상태에서 무리한 자금차입 및 건강상 사유 등으로 인하여 쟁점토지를 (주)OOO에 양도(2007.4.26.)할 수 밖에 없었으므로 이 건의 경우 쟁점토지에 사업(물류창고 신축)을추진하던 중 불가피한 사유에 의하여 비사업용 토지로 보지 아니하는기간요건에 해당하며, 쟁점토지에 착공한 시점(2007.1.15.) 이후는 비록토지소유주가 아닌 타인이 건축을 하였더라도 쟁점토지는 나대지상태가 아니었으므로 재산세 별도합산과세대상 토지로서 비사업용 토지에서 제외하여야 한다는 취지의 주장이나, 무리한 자금차입 및 건강상사유는「소득세법 시행규칙」83조의5(부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등) 제1항 제12호의 규정에포함되어 있지 아니하며, 공사착공신청서 제출일인 2007.1.15.부터쟁점토지 양도일인 2007.4.26.까지 계속하여 쟁점토지에 청구인이 아닌매수자(타인) (주)OOO이 착공한 것으로 확인되어「소득세법 시행규칙」제83조의5 제1항 제5호의 규정이 적용되지도 아니하는 것으로 판단된다.또한, 쟁점토지에 실지 착공하였는지 여부와 관련하여 청구인이 착공신청서 및 착공신고필증을 제시하고, (주)OOO이 착공하기 전의 쟁점토지는 청구인이 그 위에 정지작업을 하였다고 주장하나, 이 것만으로는 쟁점토지를 비사업용 토지가 아니라고 보기는 어려워 보이고,청구인이 착공과 관련한 비용을 필요경비로 계상한 사실도 없으므로 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.