쟁점부동산의 취득가액을 소급 감정한 가액으로 하여야 한다는 청구주장의 당부

쟁점감정가액은 감정평가 시점이 상속개시일 전후 6개월을 초과하고 있고, 2 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가하지 아니한 점 등에 비추어 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 「상속세 및 증여세법」제60조 제3항 및 같은 법 제60조에 따라 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음

1. 처분개요

가. 청구인은 2002.10.6. 남편으로부터 OOO토지 및 건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 상속을 원인으로 취득하여 2014.4.28. 양도하고, 2014.6.25. 쟁점부동산에 대한 양도소득세 예정신고시 쟁점부동산의 취득가액을 감정평가액인 OOO(이하 “쟁점감정가액”이라 한다)으로 하여 양도소득세를 신고·납부하였다.

나. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점부동산의 취득가액은 소급감정한 가액으로 이를 취득가액으로 인정할 수 없다 하여, 상속당시 토지 공지지가 및 건물 기준시가에 의해 취득가액을 OOO으로 산정하여, 2014.12.30. 청구인에게 2014년 귀속 양도소득세 OOO경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2015.1.12. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점부동산의 상속개시 당시 비록 감정평가가액이 없을지라도 객관적이고 공정한 방법에 의한 합리적인 감정가액이 있다면 당해가액이 소급감정가액이라 하더라도 쟁점부동산의 실지취득가액으로 보아야 하는 바,「소득세법」제100조에 의하면 양도가액을 실지거래가액으로 할 경우 취득가액도 실지거래가액으로 하여 양도차익을 산정하도록 하고 있는데, 처분청은 양도가액은 실지거래가액으로 하면서 취득가액은 기준시가에 의하여 결정하였으므로 양도차익 산정의 원칙에 위배되고, 상속받은 재산의 양도에 따른 양도소득세를 부과함에 있어 과세관청이 비록 당해 자산의 상속당시 시가를 평가하기 어렵다는 이유로 당해 자산의 취득가액을 개별공시지가로 평가하여 과세처분을 하였다고 하더라도, 그 과세처분 취소소송의 사실심 변론 종결시까지 당해 자산의 상속당시 시가가 입증된 때에는 그 시가를 기준으로 정당한 양도차익과 세액을 산출한 다음 과세처분의 세액이 정당한 세액을 초과하는지 여부를 판단하여야 한다.

나. 처분청 의견

쟁점부동산은 상속재산으로서 쟁점감정가액은 감정가액 평가시점이 상속개시일(2002.10.6.) 전후 6개월을 초과하고 있고, 상속세를 기 신고한 상태로 확인되는 바, 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 「상속세 및 증여세법」에 따라 보충적 평가방법으로 평가하여 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산에 대한 소급감정가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 인정할 수 있는지 여부

나. 관련 법령

(1)소득세법 제97조[양도소득의 필요경비 계산]

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것②제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액나. 제1항 제1호 나목 및 제114조 제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 "의제취득일"이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액다.제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액

2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.

가. 제1항 제1호 나목에 따른 환산가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합계액나. 제1항 제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액(2)소득세법 시행령 제163조[양도자산의 필요경비]

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금과「부가가치세법」제10조제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호를 적용할 때 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

4. 제1호를 적용할 때 합병으로 인하여 소멸한 법인의 주주가 합병 후 존속하거나 합병으로 신설되는 법인(이하 이 호에서 "합병법인"이라 한다)으로부터 교부받은 주식의 1주당 취득원가에 상당하는 가액은 합병 당시 해당 주주가 보유하던 피합병법인의 주식을 취득하는 데 든 총금액(「법인세법」 제16조제1항 제5호의 금액은 더하고 같은 호의 합병대가 중 금전이나 그 밖의 재산가액의 합계액은 뺀 금액으로 한다)을 합병으로 교부받은 주식수로 나누어 계산한 가액으로 한다.

⑨ 상속 또는 증여(「상속세 및 증여세법」제33조내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재「상속세 및 증여세법」제60조내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각 호의 규정에 의한 금액에 의한다.

1. 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재「상속세 및 증여세법」 제60조내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제4항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액2.「상속세 및 증여세법」 제61조제1항 제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재「상속세 및 증여세법」 제60조내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액(3)상속세 및 증여세법 제61조[부동산 등의 평가]

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

1. 토지「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.

2. 건물건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액(4)상속세 및 증여세법 시행령 제49조[평가의 원칙등]

① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

가. 제12조의2 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우나. 거래된 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우(제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 그 거래가액이 거래의 관행상 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우는 제외한다)1) 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액2) 3억원

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조·법 제62조·법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제5항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 이 건 과세처분과 관련하여 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다.(가) 청구인은 2002.10.6. 상속으로 취득한 쟁점부동산의 양도에 따른 양도소득세 예정신고시 쟁점부동산의 취득가액을 OOO2014.6.16.을 작성일자로 하고, 상속을 원인으로 취득한 2002.10.6.을 기준시점으로 평가한 감정평가가액 OOO(토지 120㎡ : OOO건물 62.74㎡ : OOO)으로 신고하였다.(나) 처분청은 쟁점부동산의 감정가액이 소급감정가액이라 하여 취득가액으로 인정하지 아니하고, 청구인이 상속을 원인으로 취득한 당시의 기준시가 OOO쟁점부동산의 취득가액으로 하여 양도소득세 OOO경정·고지하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산의 상속개시 당시 비록 감정평가가액이 없을지라도 객관적이고 공정한 방법에 의한 합리적인 감정가액이 있다면 당해가액이 소급감정가액이라 하더라도 쟁점부동산의 실지 취득가액으로 인정하여야 한다고 주장하나,「소득세법」제97조제1항 및 같은 법 시행령 제163조 제9항에서 상속재산의 경우 상속개시일 현재의「상속세 및 증여세법」제60조내지 제66조의 규정에 의해 평가한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 본다고 규정하고 있고, 「상속세 및 증여세법」에서 상속재산의 평가는 원칙적으로 상속개시 당시의 불특정 다수인간에 자유로운 거래에 의해 성립되는 시가에 의하고, 시가는 형가기준일 전·후 6개월 이내의 매매사례가액·감정가액 등을 포함하며, 이러한 시가를 산정하기 어려운 경우에는 토지는 개별공시지가, 오피스텔·상업용 건물 및 주택을 제외한 건물은 국세청장이 산정·고시하는 가액을 시가로 보도록 규정하고 있는 바, 쟁점감정가액은 감정평가 시점이 상속개시일(2002.10.6.) 전·후 6개월을 초과하였고, 2 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가하지 아니한 점, 양도소득세 취득가액을 산정하기 위한 목적에서 감정평가한 것인 점 등에 비추어 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을「상속세 및 증여세법」제60조제3항 및 같은 법 제61조에 따라 평가하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.