쟁점주택의 양도대금을 자금원천으로 쟁점외주택을 취득하였으므로 쟁점주택의 양도가 1세대 1주택 비과세 대상에 해당한다는 청구주장의 당부 등

청구인은 쟁점주택 양도 당시 3주택을 보유한 점, 1채는 쟁점주택에 대한 대체주택으로 본다 하더라도 쟁점주택 양도 당시 청구인은 1세대 2주택자에 해당하는 점, 쟁점주택의 양도일 현재 쟁점외주택의 임대사업자등록이 되어 있지 않는 점 등에 비추어 처분청이 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하지 않고 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음

1. 처분개요

가. 청구인은 OOO(토지면적 : 182㎡, 건물연면적 : 513.73㎡, 이하 “쟁점주택”이라 한다)을 2001.8.20. 취득하여 2016.2.24. 청구외 OOO에게 OOO원에 양도하고, 2016.4.30. 양도소득세 예정신고를 하면서 쟁점주택이 1세대 1주택 비과세(고가주택)에 해당한다고 보아「소득세법」 제95조제3항 및 같은 법 시행령 제160조 제1항의 규정을 적용하여 9억원 초과분의 양도소득에 대해 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다.

나. 처분청은 청구인이 쟁점주택 양도 당시OOO(이하 “OOO”라 한다)와OOO(이하 “OOO”라 하고, OOO와 합하여 “쟁점외주택”이라 한다)를 보유한 사실을 확인하고, 쟁점주택이 1세대 1주택 비과세 대상이 아닌 것으로 보아 2016.8.12. 청구인에게 2016년 귀속 양도 소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2016.10.14. 이의신청을 거쳐 2016.12.13. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 주택 수에 따른 양도소득세 차등과세는 주거생활 안정을 위하여 1세대 당 1주택 소유를 지원함과 동시에 과다한 주택소유를 제한하여 투기를 방지하기 위한 것으로서 1세대 1주택의 판단은 그 실질 내용에 따라야 하는바, 특정인이 1주택을 양도한 경우 다른 2주택이 있음을 이유로 비과세를 배제하기 위하여는 다른 2주택을 남겨 둔 상태에서 그 다른 주택과 양립하여 독립적으로 소유하고 있던 별개의 1주택을 양도하였다고 할 수 있어야 할 것이다.청구인은 2015.9.4. 쟁점주택에 대한 양도계약을 체결하고 계약금 OOO원을 수취하였으며 그 자금으로 쟁점 외 주택의 계약금을 지급OOO한 것인바, 쟁점 외 주택은그 실질이 쟁점주택을 매도한 대신 취득한 주택들이므로, 청구인이 쟁점주택과 쟁점외주택을 함께 보유하였다거나 함께 보유한 상태에서 양도하였다고 볼 수 없다.

(2) 쟁점외주택 중 OOO는 청구인의 거주목적으로 취득한 반면, OOO는 임대목적으로 취득하여 취득과 동시에 임대(장기임대주택)하였고, 「소득세법」상 사업자등록 및 민간임대주택으로 임대사업자등록이 되어 있으므로 OOO는 청구인의 1세대 보유 주택 수에서 제외하여 쟁점주택의 1세대 1주택 비과세를 적용해야 한다.

나. 처분청 의견

(1)「소득세법」 제89조및 같은 법 시행령 제154조 규정상 1세대 1주택이란 생계를 같이하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우이고, 같은 법 제98조 및 같은 법 시행령 제162조 규정상 자산의 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날(대금청산일이 불분명한 경우 소유권이전등기접수일)이므로, 양도소득세 비과세여부는 양도일 현재를 기준으로 판단하는 것이다.다음 <표1>과 같이 청구인의 쟁점주택(양도) 및 쟁점외주택(취득) 대금청산일과 등기접수일을 고려하면, 청구인은 양도 당시 쟁점외주택을 이미 취득하여 1세대 3주택자가 되었으므로, 쟁점주택은 1세대 1주택 비과세의 적용대상이 될 수 없다.

(2) 한편,「소득세법 시행령」 제155조제20항 규정상 장기임대주택 소유자가 거주주택 양도에 대해 1세대 1주택 비과세를 적용받기 위해서는 양도일 현재 같은 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고,「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있어야 하는 것인데, 쟁점주택의 양도일 현재 OOO에 대한 사업자등록 및 민간임대주택 등록이 되어 있지 않으므로 쟁점주택은 1세대 1주택 비과세 요건을 만족하지 못하는바, 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 쟁점주택의 양도대금을 자금원천으로 쟁점외주택을 취득하였으므로 쟁점주택의 양도가 1세대 1주택 비과세 대상에 해당한다는 청구주장의 당부

② 쟁점외주택 중 1주택을 임대하였으므로 1세대 1주택 비과세 적용시 이를 보유주택 수에서 제외해야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법(2015.3.10. 법률 제13206호로 개정되기 전의 것) 제89조(비과세 양도소득)

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택제98조(양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.

(2) 소득세법 시행령(2016.3.31. 대통령령 제27074호로 개정되기 전의 것) 제154조(1세대 1주택의 범위)

① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.제155조(1세대 1주택의 특례)

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 아니하며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

(20) 제167조의3 제1항 제2호에 따른 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 다음 각 호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택이「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 "직전거주주택"이라 한다)이 있는 거주주택(이하 이 항에서 "직전거주주택보유주택"이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.

1. 거주주택 : 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록 및「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자의 등록을 한 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것

2. 장기임대주택 : 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것제167조의3(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위)

① 법 제104조 제4항 제1호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.

2. 법 제168조에 따른 사업자등록과「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록(이하 이 조에서 "사업자등록등"이라 한다)을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 "기존사업자기준일"이라 한다) 현재「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 따른 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록일에 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제출한 심리자료 등을 보면, 청구인은 2001.8.20. 취득한 쟁점주택을 2016.2.24. 청구외 OOO에게 OOO원에 양도하고, 2016.4.30. 양도소득세 예정신고를 하면서 쟁점주택이 1세대 1주택 비과세(고가주택)에 해당한다고 보아「소득세법」 제95조제3항 및 같은 법 시행령 제160조 제1항의 규정을 적용하여 9억원 초과분의양도소득에 대해 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였고, 처분청은청구인이 쟁점주택 양도 당시 OOO를 보유한 사실을 확인하고, 쟁점주택의 양도가 1세대 1주택 비과세 대상이 아닌 것으로 보아 2016.8.12. 청구인에게 이 건 처분을 하였다.

(2) 청구인이 양도하고 취득한쟁점주택과 쟁점외주택의 취득시기, 양도시기 및 가액 등은 아래 <표2>와 같이 확인되는바, 청구인은 쟁점주택에 대한 잔금청산이나 등기부등본상 등기가 이루어지기 이전에 이미 쟁점외주택에 대한 잔금을 청산하고, 등기(접수일)된 사실이 확인된다.

(3) 부동산의 양도와 취득시기 규정인 「소득세법」제98조와 같은 법 시행령 제162조를 보면, 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니하거나 대금을 청산하기 이전에 소유권 이전 등기를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 등으로 한다고 규정하고 있다

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 쟁점①에 대하여살피건대, 청구인은 쟁점부동산 양도대금을 원천으로 쟁점외주택을 취득하였으므로 쟁점주택의 양도가 1세대 1주택 비과세 대상이라고 주장하나, 쟁점주택을 양도하기 이전에 쟁점외주택의 취득을 위하여 잔금청산 및 등기접수를 완료한 점, 쟁점주택 양도 당시에 청구인은 3주택을 보유한 것으로 보이나, 쟁점외주택 중 1채를 쟁점주택에 대한 대체주택에 해당한다고 보더라도 쟁점주택의 양도 당시 청구인은 1세대 2주택자에 해당한다고 판단된다.

따라서, 청구인의 쟁점주택 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세규정을 적용하지 아니한 처분청의 이 건 처분은 달리 잘못이 없다 하겠다.

(5) 쟁점②에 대하여 살펴본다.(가)「소득세법」 제89조제1항 제3호 가목과 같은 법 시행령 제155조 제20항 제2호에서, 1세대 1주택 비과세 규정 적용시 주택수에 제외 되는 장기임대주택(제167조의3 제1항 제2호에 따른 주택)은양도일 현재 같은 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것이라고 규정하고 있다.(나) 청구인이 보유주택수에서 제외할 것을 주장하는 OOO의 경우 OOO의 임대주택에 대한 등록일을 보면,2016.6.8. 민간임대주택사업자등록을 하고, 2016.9.28. 면세사업자등록을 한 것으로 나타난다.(다) 따라서,쟁점주택의 양도일(2016.2.24.) 당시 OOO에 대한 민간임대주택사업자등록 및 사업자등록(2016.9.28.)이 되어 있지 않으므로, 1세대 1주택의 특례로서 인정되는「소득세법 시행령」 제155조제20항의 장기임대주택에 해당되지 않는것으로 판단되어 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다 하겠다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.