특수관계자에게 쟁점부동산을 저가임대한 것으로 보아 부당행위계산부인하여 과세한 처분의 당부

쟁점부동산의 이용가능성 및 접근성 등을 고려하지 아니한 채 법인세법 시행령 제89조 제4항의 규정에 따라 산정한 금액을 쟁점부동산의 적정 임대료로 보아 과세한 처분은 타당하지 아니함

1. 처분개요

가. 청구법인은 “OOO”라는 상호로 OOO(대지 282.6㎡, 건물 총면적 991.84㎡)와 OOO에서 부동산임대업을 영위하는 법인으로, OOO의 임대사업장 중 4층의 사업장(건물면적 111.96㎡, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 특수관계자인 주식회사 OOO(이하 “OOO”이라 한다)에게 2007.3.1.∼2007.7.31., 주식회사 OOO(이하 “OOO”라 하고, OOO과 OOO를 합하여 “특수관계법인”이라 한다)에게 2007.8.1.부터 현재까지 월임대료 OOO원에 임대하고 있다.

나. 처분청은 청구법인이 쟁점부동산을 특수관계자에게 저가에 임대한 것으로 보아,「법인세법 시행령」제89조제4항 제1호의 규정에 따라 산정한 임대료와의 차액에 대하여, 2012.9.5.청구법인에게 법인세 2007사업연도 OOO원, 2008사업연도 OOO원,2009사업연도 OOO원, 2010사업연도 OOO원, 2011사업연도 OOO원, 부가가치세 2007년 제1기 OOO원, 2007년 제2기 OOO원, 2008년제1기 OOO원, 2008년 제2기 OOO원, 2009년 제1기 OOO원,2009년 제2기 OOO원, 2010년 제1기 OOO원, 2010년 제2기 OOO원, 2011년 제1기 OOO원, 2011년 제2기 OOO원을 경정·고지하였다.

다.청구법인은 이에 불복하여 2012.11.28. 이의신청을 거쳐 2013.3.27.심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

쟁점부동산의 지하∼지상 3층은 주식회사 OOO(이하 “OOO”이라 한다)이 임차하여 의류매장(지하 1층～지상 2층) 및 창고(지상 3층)로 사용하고 있고, OOO에서 쟁점부동산으로 연결된 통로는 없으며, 접근가능성은 두 가지 길밖에 없는데, 첫째는 쟁점부동산 뒤편의 나선형 계단을 통하여 옥외로 출입하는 길이 있는데 OOO 2층 카페를 지나 옥외로 다시 OOO 3층 의류창고를 지나야 쟁점부동산에 출입할 수 있지만 비상계단이라 평소에는 통행이 제한되고, 둘째는 OOO 1층 로비 화물전용 엘리베이터를 이용하여 5층에서 내려 객실복도를 통해 쟁점부동산으로 내려가는 방법이 있으나, 이는 호텔 업종 특성상 호텔영업주의 양해가 있어야만 출입할 수 있는 바, 쟁점부동산은 구조적 특수성 때문에 임차인을 구할 수 없는 상황이었고 OOO도 쟁점부동산을 임차해서 사용하지 않아 부득이 임대 수입창출을 위해 특수관계자에게 임대한 것으로, 인근 오피스의 월 임대료 시세는 평당 OOO원 수준으로 형성되어 있고, 인근 부동산중개업자의 의견에 의하면 임대료 산정을 위한 비교 가능한 오피스 물건이 없으며, 정상적인 임대는 불가능하다고 하고 있으므로 쟁점부동산의 임대료는 OOO측에서 제시한 가액(1／3 수준)으로 결정하였는바, 이는 출입통로가 막혀있는 맹지에 대한 시가평가 등을 고려하여 산정한 것으로 적정하다.

나. 처분청 의견

청구법인은 쟁점부동산이 출입구 특성상 내부용이나 관계사용 외에는 활용할 수 없다고 주장하나, 쟁점부동산은 개별공시지가가 3.3㎡당 OOO원 이상일 정도로 비싼 OOO 중심가에 위치하고 건물면적도 111.96㎡로 상당한 면적이며, 청구법인은 쟁점부동산이 출입구가 외부 나선형 비상계단으로만 접근 가능하고 접근로가 열악하여 임대수요자가 없다고 주장하나, 다른 임차인과의 비교와 같이 임대료가 현저히 차이가 있고, 출입구가 다소 불편하다는 것이 임대료에 중대한 영향을 미친다고 볼 수 없으며, 쟁점부동산은 ㎡당 개별공시지가가 OOO원인 지역이고 청구법인이 특수관계가 없는 업체에 임대하고 수령한 ㎡당 보증금은 OOO원∼OOO원, ㎡당 임대료는 OOO원∼OOO원인 반면 특수관계자에게 임대하고 수령한 ㎡당 보증금은 없고, ㎡당 임대료는 OOO원으로 특수관계 없는 업체와 비교시 임대료는 10% 정도로 현저히 낮은 수준이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

특수관계자에게 쟁점부동산을 저가에 임대한 것으로 보아 부당행위계산 부인규정을 적용하여 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1)법인세법 제52조【부당행위계산의 부인】

① 납세지 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 대통령령이 정하는 특수관계에 있는 자(이하 "특수관계자"라 한다)와의 거래로 인하여 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산(이하 "부당행위계산"이라 한다)에 관계없이 그 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산할 수 있다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서는 건전한 사회통념 및 상관행과 특수관계자가 아닌 자간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격(요율·이자율·임대료 및 교환비율 기타 이에 준하는 것을 포함하며, 이하 이 조에서 "시가"라 한다)을 기준으로 한다.

(2)법인세법 시행령 제88조【부당행위계산의 유형 등】

① 법 제52조 제1항에서 "조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우"라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

6. 금전, 그 밖의 자산 또는 용역을 무상 또는 시가보다 낮은 이율ㆍ요율이나 임대료로 대부하거나 제공한 경우. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

가. 제20조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에 해당하는 주식매수선택권등의 행사 또는 지급에 따라 금전을 제공하는 경우나. 주주등이나 출연자가 아닌 임원(소액주주등인 임원을 포함한다) 및 사용인에게 사택(기획재정부령으로 정하는 임차사택을 포함한다)을 제공하는 경우(2)법인세법 시행령 제89조【시가의 범위 등】

② 법 제52조 제2항을 적용할 때 시가가 불분명한 경우에는 다음 각 호를 차례로 적용하여 계산한 금액에 의한다.2.「상속세 및 증여세법」 제38조ㆍ제39조ㆍ제39조의2ㆍ제39조의3, 제61조부터 제64조까지의 규정 및「조세특례제한법」 제101조를 준용하여 평가한 가액. 이 경우「상속세 및 증여세법」 제63조제2항제1호 및 같은 법 시행령 제57조 제1항ㆍ제2항을 준용할 때 "직전 6개월(증여세가 부과되는 주식등의 경우에는 3개월로 한다)"은 각각 "직전 6개월"로 본다.

④ 제88조 제1항 제6호 및 제7호의 규정에 의한 자산(금전을 제외한다) 또는 용역의 제공에 있어서 제1항 및 제2항의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 다음 각 호의 규정에 의하여 계산한 금액을 시가로 한다.

1. 유형 또는 무형의 자산을 제공하거나 제공받는 경우에는 당해 자산시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 그 자산의 제공과 관련하여 받은 전세금 또는 보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 2012.5.14.～2012.6.2. 청구법인에 대한 법인세 정기조사를 실시하여, 임대료를 〈표1〉과 같이 산정한 후 청구법인의 당초 신고가액을 차감하여 각 과세기간별 부가가치세 과세표준을 산정하였는 바, 주요 조사내용은 다음과 같다.OOOOOOO OOOO(OO : O)(가) 청구법인(대표 조OOO, OOO100%)과 OOO(대표 조OOO, OOO 100%) 및 OOO(대표 조OOO, 조OOO 97.2%)는 특수관계자에 해당하고, 조OOO과 조OOO은 형제지간이다.(나) 적정임대료는상속세 및 증여세법 제61조제1항 제1호 및 2호에 의거, 당해 자산의 시가의 50% 상당액에 정기예금이자율을 적용하여 산정하였고, 당해 자산의 시가는 토지는 개별공시지가, 건물은 고시가액을 적용하였다.O OO O OOOO(OOOOOOO)OOOOOOOOOOOOOOO OOO OO OO(다) 임대건물은 지하 1층부터 지상 3층까지 OOO이 의류매장 및 창고로 사용하고 있고, 건물 전면부는 의류매장 전용출구로만 사용되고 있어 건물 전면부 출입구를 통해서는 쟁점부동산으로 출입할 수 없으며, 임대건물 후면부로는 임대건물과 연접해 있는 OOO 카페를 지나 임대건물의 나선형 비상계단 및 비상통로를 통해 쟁점부동산 출입이 가능한 것으로 확인된다.(라) 쟁점부동산 임차인인 OOO는 OOO에 100% 출자한 특수관계자인데, 소속 임직원들은 OOO1층 엘리베이터를 이용하여 OOO 5층 객실 복도를 지나 출입하고 있다.

(2) 청구법인은 쟁점부동산으로의 출입통로는 두 가지로, 1층에서 나선형 비상계단을 통하여 옥외로 출입하는 길이 있는데, 쟁점부동산과 연접해 있는OOO2층 카페 통로를 지나 옥외로 다시 OOO 3층 의류창고 옆을 지난 후 쟁점부동산에 출입할 수 있지만 비상계단이라 평소에는 통행이 제한되어 있고, 다른 방법은 OOO 1층 로비에서 화물전용 엘리베이터를 이용하여 5층에서 내려 객실복도를 통해 쟁점부동산으로 내려가는 방법이 있으나, 이는 호텔 업종 특성상 투숙객의 안전 및 사생활 보호 등의 문제로 호텔영업주의 양해가 있어야만 출입할 수 있는 바, 쟁점부동산은 구조적 특성상 임차인을 구할 수 없는 부동산으로 맹지 수준이므로 특수관계자에게 저가에 임대한 것으로 보아 과세한 처분은 부당하다는 주장으로 주요 내용은 다음과 같다. (가) 쟁점부동산은 구조적 특성상 OOO 및 OOO가 아니면 임차할 자가 없음에도, 정상적인 부동산의 임대료를 시가로 보아 부당행위계산 부인규정을 적용하는 것은 부당하고, 처분청의 임대료 시가 계산방식은 정상적인 건물의 임대료 계산시에나 적용되는 것으로, 쟁점부동산은 맹지에 유사한 부동산이므로 맹지의 시가를 일반적인 토지의 1／3수준으로 평가하는 것을 참작하여 임대료를 신고한 것이다.

(나) OOO 임대현황과 청구법인의 임대조건을 비교하면 아래의 〈표2〉와 같은 바, 특수부동산에 대한 임대료를 계산하는 방법에 대하여는 법령이 따로 규정한 내용이 없어서 청구법인은 인근 부동산의 월평균 임대료를 계산한 후 맹지 등 특수부동산의 시가를 평가하는 경우의 약 30% 수준으로 시가를 평가하였고, 이에 따라 임대료를 계산한 것으로 이러한 평가는 합리적인 평가기준에 의한 것이다.OOOOOOOOOO OOOOOO OO(OO : OO)(다) 이 건 심판청구시 맹지의 시가를 일반적인 토지시가의 1／3 수준으로 평가하는 내용은 그 근거를 찾아볼 수 없어, 주식회사 OOO감정평가법인에 감정평가를 의뢰한 바, OOO소재 부동산의 4층 부분에 대한 임대료 감정평가액은 2007～2011년 기간 중 임대료 합계액은 OOO원인데, 청구법인은 위 기간중 임대료로 OOO원으로 신고하였고, 각 연도별 임대료를 각각 OOO원으로 신고하였으며, 감정평가시 각 연도별 임대료는 가장 많은 경우에OOO원이어서 이건 과세처분은 취소함이 타당하다.

(3) 이상의 사실관계를 종합하여 살피건대, 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 특수관계자와의 거래로 인하여 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우에 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산에 관계없이 그 법인의 각 사업연의 소득금액을 계산할 수 있도록「법인세법」제52조에서 규정하고 있는 바, 처분청은 청구법인이 쟁점부동산을 특수관계자에게 저가에 임대한 것이므로 부당행위계산 부인대상이라는 의견이나, 처분청의 조사내용과 같이 쟁점부동산은 OOO이 지하 1층에서 지상 3층까지 임차하여 사용중으로 지상 3층까지는 내부의 중앙계단을 통하여 접근성 측면에서 문제점이 없으나, 쟁점부동산이 위치한 4층으로의 통로는 청구외 OOO의 객실을 통하는 방법과 옥외에 위치한 나선형 비상계단을 이용한 후 OOO의 3층 의류창고를 통하는 두가지 방법이 있는데, 두가지 방법 모두 기존 임차인 및 OOO의 동의가 있어야만 가능하고, 통로의 사용에 대한 동의가 있다할지라도 접근성 측면에서 제3자에게 임대하기가 어려운 것으로 보이므로 쟁점부동산의 임대료를 맹지에 대한 임대료 시가의 산출방법과 유사하게 인근 부동산시세의 1／3 수준으로 책정할 수밖에 없었다는 청구법인의 주장이 합리적인 것으로 보이는 점, 청구법인이 이 건 심판청구 이후 감정평가법인이 쟁점부동산 인접 부동산을 근거로 평가한 쟁점부동산의 적정임대료가 청구법인이 신고한 임대료보다 낮게 평가된 점 등을 종합하여 볼 때, 처분청이 쟁점부동산의 이용가능성 및 접근성 등을 고려하지 아니한 채「법인세법 시행령」제89조제4항의 규정에 따라 산정한 금액을 쟁점부동산의 적정 임대료로 보아 과세한 이 건 처분은 부당한 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로「국세기본법」제81조및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.