쟁점건물을 단독주택 또는 다가구주택이 아닌 공동주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 배제하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

쟁점건물은 공부상 용도와 달리 주택으로 사용한 층수가 4개 층이고, 이에 대해 청구인도 인정하고 있으므로 「소득세법 시행령」제155조 제15항 및 단서에서 규정한 다가구주택에 해당하지 아니하여 1세대 1주택의 특례를 적용할 수 없고, 따라서 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보아야 하는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움

1. 처분개요

가. 청구인은 2012.10.11. OOO 토지 181㎡, 그 지상 지하1층～지상5층의 근린생활시설 및 주택 연면적 494.52㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 취득하여 소유하다가, 2014.10.15. 하나의 매매단위로 양도하고, 쟁점건물을 단독주택으로 보아 1세대 1주택 비과세로 양도소득세를 신고하였다.

나. 처분청은 청구인의 양도소득세 비과세 신고에 대하여 조사한 결과, 쟁점건물이 주택으로 사용한 층수가 4개 층으로 「건축법 시행령」 별표1 제2호의 공동주택이라고 보아, 쟁점건물 중 기준시가가 가장 큰 제2층에 대하여 1세대 1주택 비과세를 적용하고, 나머지 부분에 대하여 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하여 2019.3.18. 청구인에게 2014년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정.고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2019.5.23. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점건물은 청구인이 취득하기 이전부터 지하1층과 지상1층을 근린생활시설로, 지상2층부터 지상5층까지를 주택으로 각 사용되어 오던 것으로서, 주택면적이 주택외의 용도로 사용된 부분의 면적보다 크기 때문에 이를 단독주택으로 보아 양도소득세 비과세를 적용받아 왔고, 이에 따라 청구인도 쟁점건물을 단독주택으로 보아 비과세를 적용하여 양도소득세를 신고한 것이다.「소득세법 시행령」 제155조제15항에서 「건축법 시행령」 별표1 제1호 다목의 다가구주택은 1가구가 거주한 구획을 1주택으로 보지만, 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 한다고 하고 있으며, 쟁점건물은 「건축법 시행령」의 다가구 주택의 요건을 갖추지도 아니하였고 「소득세법」 규정에 의하여도 구획별로 양도하지 아니하였으며, 단지 근린생활시설을 주택으로 사용한 것이기 때문에 실질에 따라 단독주택으로 보아 비과세 적용을 받아야 하고, 실질을 부인한다면 공부상 용도로 적용하여 비과세하여야 할 것이다.

나. 처분청 의견

청구인은 쟁점건물의 주택면적이 주택외의 용도로 사용된 부분의 면적보다 크기 때문에 쟁점건물을 단독주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용하여야 한다고 주장하나,쟁점건물은 주택으로 사용하는 층수가 4개 층으로 「건축법 시행령」 별표1의 단독주택으로 보는 다가구주택을 벗어나 사실상 공동주택에 해당하므로 기준시가가 가장 큰 제2층만을 1세대 1주택 비과세를 적용하고, 나머지 부분에 대하여 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점쟁점건물을 단독주택 또는 다가구주택이 아닌 공동주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 배제하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

7. “주택”이란 허가 여부나 공부상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.제89조(비과세 양도소득)

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

(2) 소득세법 시행령제154조(1세대1주택의 범위)

① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에「주택법」 제63조의2제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. (단서 생략)

③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.제155조(1세대1주택의 특례)

⑮ 제154조 제1항을 적용할 때 「건축법 시행령」 별표1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다.

(3) 건축법 시행령[별표 1] 용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)

1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]가. 단독주택나. 다중주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택을 말한다.

1) 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것2) 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 아니한 것을 말한다. 이하 같다)3) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 330제곱미터 이하이고 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것다. 다가구주택 : 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.

1) 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. (단서 생략)2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것3) 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것

2. 공동주택[공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터·노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및「주택법 시행령」 제10조제1항 제1호에 따른 원룸형 주택을 포함한다]. 다만, 가목이나 나목에서 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외하고, 다목에서 층수를 산정할 때 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외하며, 가목부터 라목까지의 규정에서 층수를 산정할 때 지하층을 주택의 층수에서 제외한다.

가. 아파트: 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택나. 연립주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다) 합계가 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택다. 다세대주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다)

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 아래와 같은 사실이 나타난다.(가) 쟁점건물의 층별 일반건축물대장상 용도, 처분청 조사내용 및 청구인이 주장하는 용도는 아래와 같다.(단위 : ㎡)

층별

면적

일반건축물대장

처분청 조사

청구 주장

5층

73.64

주택

주택

주택

4층

74.72

주택

주택

주택

3층

86.54

근린생활시설

주택

주택

2층

86.54

근린생활시설

주택

주택

1층

86.54

근린생활시설 및 주차장

근린생활시설

근린생활시설

지층

86.54

근린생활시설

근린생활시설

근린생활시설

(나) 청구인이 2018.4.30. 처분청에 제출한 양도소득세 소명서에는 청구인이 쟁점건물을 취득한 이후 2층부터 5층까지 주택으로 사용하여 주택의 면적이 주택 외의 용도로 사용된 면적보다 커서 양도소득세 비과세 요건에 해당한다는 취지로 기재되어 있다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점건물의 주택의 면적이 주택외의 용도로 사용된 부분의 면적보다 크기 때문에 쟁점건물을 단독주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용하여야 하고, 그렇지 아니할 경우 공부상 용도를 적용하여 다가구주택으로 보아 비과세하여야 한다고 주장하나,겸용주택의 주택 판정 기준을 규정한「소득세법 시행령」 제154조제3항은「소득세법」 제89조제1항 제3호의 위임을 받은 규정이므로 겸용주택의 주택 판정 기준은 1세대1주택 비과세 규정을 적용함에 있어서만 적용되는 규정이어서 비과세 대상이 아닌 경우에는 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 크다고 하더라도 주택 외의 부분은 주택으로 보지 아니하는바,이 건의 경우, 쟁점건물은 공부상 용도와 달리 주택으로 사용한 층수가 4개 층이고, 이에 대해 청구인도 인정하고 있으므로「소득세법 시행령」 제155조제15항 및 단서에서 규정한 다가구주택에 해당하지 아니하여 1세대1주택의 특례를 적용할 수 없고, 따라서 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보아야 하는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.