쟁점부동산의 잔금청산일을 기준으로 1세대1주택 비과세를 적용하여야 한다는 청구주장의 당부

청구인과 매수인들 간에 체결한 매매계약서에도 대출금의 승계에 관한 분명한 약정내용이 나타나지 아니하여 당사자 간에 대출금 승계에 대한 합의가 있었는지도 불분명한 점 등에 비추어 볼 때 쟁점부동산 양도의 경우 잔금청산일이 불분명한 경우에 해당한다고 할 것이고, 그 양도시기는 「소득세법 시행령」제162조 제1항 제1호에 따라 소유권이전등기접수일로 봄이 타당한바, 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단됨

1. 처분개요

가. 청구인은 2017.12.28. OOO주유소용지 1,814㎡ 및 주유소건물 363㎡(위 토지와 건물 전체를 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 OOO원에 양도하는 계약을 체결하고 2018.3.6. 매매예약가등기를 거쳐 2018.7.5. 매매를 원인으로 소유권이전등기를 경료하였다.

나. 청구인은 2018.10.1. 쟁점부동산의 건물은 주택면적(212.61㎡)이 더 넓은 겸용주택(주유소 사무실 150.39㎡)으로서 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는 고가주택이라고 보아 비과세 양도차익 OOO원을 차감하여 2018년 귀속 양도소득세 OOO원을 예정신고하였다.

다. 처분청은 2018.11.5.～2018.11.21. 기간 동안 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하였고, 청구인이 2018.12.5. 쟁점부동산의 양도에 1세대 1주택 비과세 등의 적용을 배제하는 내용으로 2018년 귀속 양도소득세 OOO원을 수정신고하자 신고시인하는 것으로 세무조사를 종결하였다.

라. 처분청은 청구인이 위 수정신고세액을 무납부하자 위 무납부세액에 취득가액 산정시 기준시가 적용 오류를 정정[수정신고 환산취득가액 산정시 취득 당시(2005년)의 1㎡당 개별공시지가 OOO원을 적용한 것을 OOO원으로 오류정정하여 취득가액을 OOO원으로 경정하였음]하여 2019.2.13. 청구인에게 2018년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정.고지하였다.

마. 청구인은 이에 불복하여 2019.4.30. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점부동산의 잔금청산일(양도일)은 청구인이 담보대출금 OOO원을 제외한 나머지 매매대금을 전부 받은 2018.3.6.로 보아야 하고, 그러한 경우 쟁점부동산은 양도 당시 1세대 1주택에 해당한다.(가) 쟁점부동산의 소유권이전등기는 2018.7.5. 되었으나 청구인은 쟁점부동산의 담보채무 OOO원을 제외한 중도금 OOO원과 잔금 OOO원을 2018.3.6. 받고 매매예약서를 작성하여 가등기를 설정해 주었고, 청구인은 2018.3.6. 이후 쟁점부동산에서 완전히 철수하였으며 매수인들이 자신들 명의로 도로 증설허가 신청을 한 사정 등을 보면 실제 잔금청산일이 2018.3.6.임을 알 수 있다.(나) 또한, 매수인들은 2018.3.6. 이후 쟁점부동산을 점유하여 주유소 시설공사 및 주택수리 등을 하고 임차인을 물색하여 2018.5.30. 주유소 임대계약을 체결하였는바, 매수인들이 2018.3.6.부터 쟁점부동산을 사용.수익하였다.(다) 한편, 청구인은 당초 쟁점부동산의 담보대출금을 매수인에게 승계하고자 하였으나 대출금한도 문제로 본등기 이행 후 매수인이 담보대출을 받아 청구인의 대출금을 상환하였다.

(2) 쟁점부동산은 청구인이 주민등록을 두고 거주한 주택에 해당한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

①쟁점부동산의 잔금청산일인 2018.3.6.을 기준으로 1세대1주택 비과세를 적용하여야 한다는 청구주장의 당부

② 쟁점부동산이 주택에 해당하는지 여부

나. 관련 법령

(1) 소득세법제89조(비과세 양도소득)

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택제98조(양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다.

(2) 소득세법 시행령제154조(1세대1주택의 범위)

① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(괄호 생략) 이상인 것(괄호 생략)을 말한다.(단서 이하 생략)제155조(1세대1주택의 특례)

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 그 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내[괄호 생략]에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.(후문 생략)제162조(양도 또는 취득의 시기)

① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점①과 관련한 심리자료의 내용은 아래와 같다.(가) 청구인은 아래 ＜표1＞과 같이 쟁점부동산 외에 2018.3.12. 및 2018.5.14. 각각 아파트 1채씩 취득하여 쟁점부동산을 주택으로 보는 경우 소유권이전등기(2018.7.5.) 당시 3주택에 해당하나, 청구인은 타 주택 취득 전인 2018.3.6.(청구주장 양도일) 쟁점부동산의 잔금을 청산하여 1세대 1주택 상태에서 쟁점부동산을 양도하였다고 주장한다.

＜표1＞

청구인의 쟁점부동산 및 다른 주택 소유 현황(나) 등기사항전부증명서에 따르면, 쟁점부동산의 매수인은 쟁점부동산에 2018.3.6. 매매예약을 원인으로 소유권이전청구권가등기를, 2018.7.5. 매매를 원인으로 소유권이전등기를 경료한 후 청구인의 근저당채무를 승계하지 않다가 2018.8.3. 쟁점부동산을 담보로 별도로 근저당권을 설정하였고, 같은 날 청구인 명의의 근저당권은 해지된 것으로 나타나며 구체적인 내용은 아래 ＜표2＞와 같다.

＜표2＞

등기사항전부증명서 내용(다) 청구인이 2017.12.28. OOO.OOO과 체결한 쟁점부동산에 대한 매매계약서에 따르면, 총 매매대금 OOO원을 계약시 계약금 OOO원, 2018.3.2. 중도금 OOO원, 2019.2.28. 잔금 OOO원으로 나누어 수수하기로 하였고, 근저당채무를 승계한다는 약정내용은 명시되어 있지 아니한 것으로 나타나고 구체적인 계약내용은 아래와 같다. (라) 청구인은 쟁점부동산 매매대금 OOO원 중 근저당채무(OOO원)를 제외하고, 계약시 OOO원, 2018.3.6. 중도금 OOO원 및 잔금 OOO원을 전액 수령하였다고 주장하나, 잔금 OOO원을 현금으로 받았다고만 할 뿐, 실제 수령 여부 및 수령일자를 확인할 수 있는 객관적 증빙을 제출하지 못하였다. (마) 쟁점부동산의 2018.3.6.자 매매예약서에는 매매예약 증거금으로 OOO원을 수수한다고 되어 있고, 주요 약정내용은 아래와 같다. (바) 청구인이 제시한 2019.4.5.자 쟁점부동산 중개인의 사실확인서에는 쟁점부동산을 당초 2017.12.28. 매매계약하고 잔금을 2019.2.28. 받기로 약정하였으나 매도자의 사정에 의해 중도금 받는 날인 2018.3.6. 총 매매가액 OOO원 중 상호간에 수수할 OOO원에 거래하고 나머지 OOO원은 은행 대출금을 승계하기로 계약내용을 변경하였으며 2018.3.6. 은행대출금 승계액을 제외한 매매대금 정산 후에 매매예약서를 작성하였다는 내용이 적혀 있다. (사) 쟁점부동산의 공동매수자들이 2018.5.31. 제3자와 체결한 쟁점부동산 임대차계약서에는 부동산 인도일이 매수자들의 소유권이전등기일과 같은 날인 2018.7.5.로 되어 있다.

(아) 청구인은 쟁점부동산 소재지에서 운영하던 사업자인 OOO를 쟁점부동산의 소유권이전등기(2018.7.5.) 후인 2018.7.9. 폐업한 것으로 나타나고, 쟁점부동산 매수자들의 임차인은 다른 곳에서 사업을 영위하다가 2018.7.2. 쟁점부동산의 소재지로 사업장소재지 변경신고를 한 것으로 나타난다.

(2) 쟁점②에 대한 심리자료의 내용은 아래와 같다.(가) 일반건축물대장에 따르면, 쟁점부동산의 건물은 지하1층 및 지상1층의 연면적 363㎡로, 각 층별 건축물 현황은 지하층 대피소 37.5㎡, 1층 위험물저장및처리시설 245.03㎡(직원숙소 80.0㎡, 사무실 70.53㎡, 캐노피 94.50㎡ 포함), 점포 80.47㎡로 되어 있다.(나) 청구인은 건축물대장에 첨부된 도면을 기초로 아래 ＜표3＞과 같이 주택과 주택 이외의 면적을 산정하였다.

＜표3＞

청구인의 면적 구분 내용(다) 주민등록초본에 따르면, 청구인은 1995.8.8.～2018.7.6. 기간 동안 쟁점부동산 소재지에 주소를 둔 것으로 나타난다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여(가) 먼저, 쟁점①에 대하여 살피건대,청구인은 쟁점부동산의 잔금청산일(양도시기)은 자신이 담보대출금 OOO원을 제외한 나머지 매매대금을 전부 받은 2018.3.6.로 보아야 하고, 그러한 경우 쟁점부동산은 양도 당시 1세대1주택에 해당한다고 주장한다. 그러나, 청구인은 계약금 및 중도금 합계 OOO원 외의 나머지 OOO원을 언제 수령하였는지에 대하여 객관적 근거를 제시하지 못하고 있고, 2018.3.6.자 매매예약서에도 위 OOO원을 제외한 OOO원만 수령한 것으로 기재되어 있어 2018.3.6.에 담보대출금 외의 매매대금이 전부 수수되었는지 불분명한 점, 만약, 계약당사자 간에 담보대출금을 승계하기로 하고 2018.3.6. 매매대금이 전부 지급되었다면 매수자들이 쟁점부동산을 2018.3.6.부터 점유.

사용하는 것이 마땅한데, 청구주장과 달리 쟁점소재지에 있는 청구인의 주유소 사업장은 2018.7.9. 폐업되었고, 매수인들은 소유권이전등기일인 2018.7.5.부터 새로운 임차인에게 쟁점부동산을 인도하기로 임대차계약한바, 청구인이 쟁점부동산을 2018.7.5.까지 인도하지 않았던 것으로 보일 뿐만 아니라 2018.3.6. 쟁점부동산을 매수자들에게 인도하였다는 청구주장을 뒷받침할 만한 객관적 근거도 제시되지 아니한 점, 매수인은 청구인의 담보대출금을 승계하지 아니하다가 소유권이전등기 후 자신의 명의로 별도로 은행에서 차입하여 청구인의 담보차입금을 변제하였고, 청구인과 매수인들 간에 체결한 매매계약서에도 대출금의 승계에 관한 분명한 약정내용이 나타나지 아니하여 당사자 간에 대출금 승계에 대한 합의가 있었는지도 불분명한 점 등에 비추어 볼 때, 쟁점부동산 양도의 경우 잔금청산일이 불분명한 경우에 해당한다 할 것이고, 그 양도시기는「소득세법 시행령」 제162조제1항 제1호에 따라 소유권이전등기접수일인 2018.7.5.로 봄이 타당한바, 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다. (나) 다음으로, 쟁점②는 쟁점①이 기각되어 심리실익이 없으므로 심리를 생략한다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」 제81조및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.