쟁점부동산은 1세대 1주택의 특례가 적용되는 다가구주택에 해당하지 아니한다고 보아 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분의 당부

구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 원칙적으로 주택으로 보아야 할 것인바, 쟁점부동산과 관련된 전입이력 및 전기사용내역 등에 의하면, 청구인이 2011.8.11. 쟁점부동산을 취득하여 2020.11.5. 이를 양도할 때까지의 대부분의 기간 동안 지상2층과 3층은 임차인들이 전입신고를 하고 공부상 용도와는 달리 주택으로 사용하였던 것으로 나타나는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점부동산을 다가구주택이 아닌 것으로 보아 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨

1. 처분개요

가. 청구인은 2011.8.11. OOO 대지 231㎡ 및 그 지상 건축물 638.16㎡(공부상 지하 1층～지상 3층은 근린생활시설, 지상 4층∼지상 5층은 주택으로 되어 있고, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 취득하고, 2020.11.5. 이를 주식회사 AAA(이하 “양수법인”이라 한다)에 OOO원에 일괄양도한 후 2021.1.28. 쟁점부동산 전체를 주택으로 보아 1세대 1주택(고가주택) 비과세를 적용하여 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고.납부하였다.

나. 처분청은 2021.7.22.부터 2021.8.10.까지 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 쟁점부동산을 1주택으로 보기 위해서는 주택으로 사용하는 층수가 3개층 이하여야 하나, 공부상 등재된 것과 달리 쟁점부동산 2층과 3층을 주택으로 사용하여 실제 주택으로 사용하는 층수가 4개층(2층∼5층)인 주거용 건물이어서「소득세법 시행령」제155조제15항 단서의 1세대 1주택의 특례가 적용되는 다가구주택에 해당되지 아니한다고 보아, 청구인이 거주하는 5층 부분만 1세대 1주택 비과세를 적용하고 나머지 부분은 이를 적용하지 아니하여 2021.10.21. 청구인에게 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정.고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2021.11.30. 이의신청을 거쳐, 2022.3.31. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 법령상 부동산의 용도는 양도일(잔금일) 현재의 현황으로 판정하여야 하고, 양도일 현재 그 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 의함이 원칙이다.

(2) 청구인은 평생 쟁점부동산만 보유하면서 임대료로 근근이 장애 자녀와 생계를 유지하며 살아왔는바, 양수법인은 신사옥을 건축하기 위하여 인근 부동산을 수년전부터 매수하는 과정에서 쟁점부동산을 매수하게 되었다.

(3) 청구인과 양수법인이 체결한 매매계약서에 의하면, 양수법인은신사옥 건축을 위하여 토지를 매입하고자 건물까지 매입하는 것이고, 양수법인은 임대차 명도가 완료되었을 것을 전제로 소유권을 이전받고 잔금 청산 및 등기완료일 이후 바로 건물의 철거를 진행할 예정이며(특약사항 제11조 제1호), 매도인은 잔금일 전에 전세입자의 명도를 매도인의 비용과 책임하에 명도하기로 하고 각 호실 원상복구 및 임차인에게 명도확인서를 수령한 후 양수법인에게 제출토록 하며, 명도가 늦어지면 잔금에서 명도 지체에 따른 비용을 감액하고 잔금일 전이라도 명도가 완료되면 완료 후 1주일 이내에 잔금을 지급하기로 하였고(특약사항 제11조 제5호), 계약체결 후 1주일 내에 매도인은 양수법인이 요구하는 목적물의 개발 인허가 업무를 진행하기 위한 토지사용승낙서를 제공하여야 하며, 건축 재설계 및 인허가 등 양수법인이 필요한 서류지원 등 제반업무에 적극 협조하기로 한다(특약사항 제11조 제7호)고 기재되어 있다.청구인은 위 매매계약의 조건을 충족하기 위하여 쟁점부동산의 임대차 권리를 소멸하고 원상복구하였는바, 공부상 용도대로 쟁점부동산의 지하 1층～지상 3층은 근린생활시설, 지상 4층～5층은 다가구주택으로 보아 이 건 양도소득세 부과처분 중 OOO원을 감액경정하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 공부상 쟁점부동산의 지하 1층～지상 3층은 근린생활시설, 지상 4층～지상 5층은 주택으로 등재되어 있으나, 청구인은 2001.8.11. 쟁점부동산을 취득한 때부터 양도 직전까지 지상 2층～지상 5층을 모두 주택으로 사용한 사실이 임차인들의 전입이력, 전기사용내역, TV수신료 부과내역 등에서 확인된다.

(2) 청구인은 양도 직전 공부상 현황대로 쟁점부동산을 원상복구 하였다고 주장하나, 2021.4.23. 쟁점부동산을 현장 방문하여 멸실 직전 공실상태의 쟁점부동산 구조를 확인해 본 결과, 지상 2층～지상 3층은 방2칸, 씽크대가 있는 주방, 욕실, 거실의 형태를 갖춘 주택이었는바, 청구인은 양도시점에 근린생활시설로 원상복구하지 아니하였으며, 보유기간 동안 한번도 근린생활시설로 사용한 사실이 없다.

(3) 따라서 지상 2층～지상 3층을 포함하여 쟁점부동산의 주택부분이 4개 층 이상이므로 「건축법 시행령」별표1 제1호 다목의 다가구주택의 요건을 충족하지 아니한 것으로 보아 일부 층에 대하여만 1세대 1주택 비과세를 적용하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산은 1세대 1주택의 특례가 적용되는 다가구주택에 해당하지 아니한다고 보아 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법(2019.12.31. 법률 제16834호로 개정된 것)제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

7. “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.제89조(비과세 양도소득)

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

(2) 소득세법 시행령(2020.10.7. 대통령령 제31083호로 개정딘 것)제154조(1세대1주택의 범위)

① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에「주택법」 제63조의2제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다.(단서 및 각 호 생략)

③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

⑪ 법 제89조 제1항 제3호 나목에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 제155조에 따른 1세대1주택의 특례에 해당하여 이 조를 적용하는 주택을 말한다.제155조(1세대1주택의 특례)

⑮ 제154조 제1항을 적용할 때 「건축법 시행령」 별표 1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다.

(3) 건축법(2020.4.7. 법률 제17223호로 개정된 것)제2조(정의)

② 건축물의 용도는 다음과 같이 구분하되, 각 용도에 속하는 건축물의 세부 용도는 대통령령으로 정한다.

1. 단독주택

(4) 건축법 시행령(2020.4.21. 대통령령 제30626호로 개정된 것)제3조의5(용도별 건축물의 종류) 법 제2조 제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다.[별표1] 용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)

1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터ㆍ공동육아나눔터(「아이돌봄 지원법」 제19조에 따른 공동육아나눔터를 말한다. 이하 같다)ㆍ작은도서관(「도서관법」 제2조제4호가목에 따른 작은도서관을 말하며, 해당 주택의 1층에 설치한 경우만 해당한다. 이하 같다) 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]다. 다가구주택 : 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.

1) 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.

2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것3) 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것

2. 공동주택[공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터ㆍ공동육아나눔터ㆍ작은도서관·노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및「주택법 시행령」 제10조제1항 제1호에 따른 원룸형 주택을 포함한다]. 다만, 가목이나 나목에서 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외하고, 다목에서 층수를 산정할 때 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외하며, 가목부터 라목까지의 규정에서 층수를 산정할 때 지하층을 주택의 층수에서 제외한다.

다. 다세대주택 : 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다)

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 과세자료에 의하면, 청구인은 2020.11.5. 쟁점부동산을 양도한 후, 1세대 1주택(고가주택) 양도로 보아 OOO원 초과분에 대한 양도차익에 장기보유특별공제 80%를 적용하여 2020년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고.납부하였고, 처분청은 2021.7.22.부터 2021.8.10.까지 청구인에 대한 양도소득세를 조사한 결과, 쟁점부동산은 실제 주택으로 사용하는 층수가 4개층인 주거용 건물이어서「소득세법 시행령」제155조제15항 단서의 1세대 1주택의 특례가 적용되는 다가구주택에 해당되지 아니한다고 보아, 청구인이 거주하는 5층 부분만 1세대 1주택(고가주택) 비과세를 적용하고 2층～4층은 중과세율을 적용(장기보유특별공제 배제)하는 한편, 지하 1층～지상 1층의 근린생활시설은 일반세율(장기보유특별공제 30%)을 적용하여, 2021.10.21. 청구인에게 이 건 양도소득세 부과처분을 하였다.

(2) 쟁점부동산의 일반건축물대장 등에 의하면, 층별 공부상 및 실제 용도 등은 아래 OOO과 같다.

(3) 청구인이 2020.6.29. 양수법인과 체결한 쟁점부동산 매매계약서의 주요내용은 아래 OOO와 같은바, 양수법인은 신사옥 건축을 위하여 토지를 매입하고자 건물까지 매입하는 것이며, 세입자를 명도 한 후 공실상태로 잔금을 청산한다고 기재되어 있다.

(4) 청구인은 위 OOO의 매매계약서 특약사항에 따라, 쟁점부동산의 명도를 진행하였는바, 청구인과 임차인이 작성한 명도합의서(영수증) 및 청구인이 임차인에게 명도비용을 송금한 송금의뢰확인증의 주요내용은 아래 OOO과 같다.

(5) 국세청의 전산자료에 의하면, 쟁점부동산의 전입신고내역 및 사업자등록내역은 아래 OOO와 같다.

(6) 처분청은 2021.7.15. 한국전력공사에 쟁점부동산 지상 2층～3층의 2016년 1월부터 2020년 12월까지의 전기사용내역 등을 조회하였고, 한국전력공사는 2021.7.15. 가정용 전기를 공급하였다고 회신한 것으로 나타난다.

(7) 2018년 제1기～20200년 제2기 부가가치세 과세기간 중 쟁점부동산의 부동산공급가액명세서 신고내역에 의하면, 청구인은 지하 1층 과 지상 1층에 소재한 사업장(OOO, OOO)의 임차료에 대하여만 부가가치세를 신고한 것으로 나타난다.

(8) 처분청이 2021.4.23. 쟁점부동산을 현장방문하여 촬영한 사진을 보면, 2층(201호, 202호)과 3층(301호, 302호)은 주방, 욕실, 거실의 형태를 갖추고 있는 것으로 나타난다.

(9) 청구인이 제출한 자료의 주요내용은 다음과 같다.(가) 청구인은 양수법인이 신사옥건축을 위하여 쟁점부동산을 매입하였고, 매매계약서의 특약사항에 따라 공부상 현황대로 원상복구하여 쟁점부동산을 양도하였다고 주장하며, 매매계약서, 쟁점부동산 공사현장사진(현재 건물을 철거하고 공사중임)을 제출하였다.(나) 부가가치세 신고서(2020.12.25.) 등에 의하면, 청구인은 쟁점부동산을 양도한 후 지하 1층～지상 3층을 근린생활시설로 보아 근린생활시설 건물가액에 대한 부가가치세 OOO원을 신고.납부한 것으로 나타난다.(다) 청구인은 건축물대장상 지하 1층～지상 3층은 근린생활시설로 등재되어 있고, 지상 4층～지상 5층만 개별주택가격이 고시되어 있다고 주장하며, 일반건축물대장, 개별주택가격 확인서 등을 제출하였다.

(10)「소득세법 시행령」제155조제15항은 「건축법 시행령」별표 1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용하도록 규정하고 있고, 「건축법 시행령」별표1 제1호 다목은 다가구주택이라 함은 ‘주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하일 것’, ‘1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하일 것’, ‘19세대 이하가 거주할 수 있을 것’의 3개 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것으로 규정하고 있다.

(11) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산의 지상 2층과 3층은 공부상 현황에 따라 근린생활시설로 보아야 하고 지상 4층과 5층만 주택으로 사용하였으므로 쟁점부동산이 다가구주택 요건을 충족하였다고 주장하나, 구조.기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지.관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 원칙적으로 주택으로 보아야 할 것인바, 쟁점부동산과 관련된 전입이력 및 전기사용내역 등에 의하면, 청구인이 2011.8.11. 쟁점부동산을 취득하여 2020.11.5. 이를 양도할 때까지의 대부분의 기간동안 지상 2층과 3층은 임차인들이 전입신고를 하고 공부상 용도와는 달리 주택으로 사용하였던 것으로 나타나는 점, 청구인이 2020.6.29. 매매계약을 체결할 당시에도 지상 2층과 3층은 주택으로 사용된 것으로 보이고, 그에 따라 임차인의 명도가 완료되면 잔금을 청산한다는 계약조건이 부가되었으며, 이후 실제로 계약내용에 따라 명도가 진행되어 잔금청산 시점에만 일시적으로 공가상태였던 것으로 보이는 점, 처분청이 제시하는 쟁점부동산 양도일 이후 촬영한 현지확인 사진을 보더라도 지상 2층과 3층은 방과 싱크대, 욕실 등이 구비되어 있어 양도 당시 상시 주거생활을 영위할 수 있는 구조의 건축물이었던 것으로 보이는 점 등에 비추어, 쟁점부동산의 지상 2층과 3층은 ‘주택으로 사용되는 층수’에 해당하는 것으로 보이고, 따라서 처분청이 쟁점부동산을 다가구주택이 아닌 것으로 보아 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」 제81조및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.