주택신축판매업이 아니라 도매업으로 사업자등록한 경우, 미분양주택의 종합부동산세 합산배제 여부

청구법인의 사업자등록 이력 등을 종합적으로 고려할 때, 이 사건 미분양주택은 종합부동산세 합산배제 요건을 충족한 것으로 봄이 타당함

1. 처분개요

가. 청구법인은 2010.12.30. OOO를 사업장으로 하여 최초 ‘부동산／건물신축판매(부동산개발)’으로 사업자등록을 하였다가 2011.3.15. ‘도매 및 상품중개업／하드보드, 특수합판, 보통합판’으로 사업자등록을 변경하여 사업을 영위하고 있는 사업자로서, 2012년 귀속 종합부동산세 과세기준일인 2012.6.1. 당시 미분양 상태로 보유하고 있던 OOO 외 164건(이하 “쟁점미분양주택”이라 한다)에 대하여 2012.12.10.「종합부동산세법 시행령」 제4조제1항 제3호 및 제4항 규정에 따라 기타주택 합산배제 신고서를 제출하였다.

나. 처분청은「종합부동산세법 시행령」제4조제1항 제3호 및 국세청 예규(종합부동산세과-2, 2011.1.27.)에 따라 청구법인이 2012년 귀속 종합부동산세 과세기준일인 2012.6.1. 현재 주택신축판매업 또는 일반건축공사업이 아닌 도매 및 상품중개업으로 사업자등록을 하여 기타주택 합산배제 요건을 충족하지 못한 것으로 보아 2012.11.23. 청구법인에게 2012년 귀속 종합부동산세OOO,OOO,OOO원을 결정ㆍ고지하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2013.2.13. 이의신청을 거쳐 2013.5.29. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

청구법인은 2010.12.24. 사업개시일로 하여 2010.12.30. 최초 사업자등록 신청 당시 업태를 부동산업, 종목을건물신축판매(부동산개발)로 신청·등록하고, 2011.1.13. 대한주택건설협회에「주택법」 제9조등에 의한 주택건설사업자(등록번호 서울-주택2011-0003호)로 등록하였으며, 2011.3.29. OOO 주식회사와 OOO 외 2필지에 165세대 아파트를 신축·분양하는 내용의 관리형 토지신탁계약을 약정하고 쟁점미분양주택 신축공사를 진행하여 완료한 후, 2012.3.7. OOO구청으로부터 임시사용승인을 받았으나 2012년 귀속 종합부동산세 과세기준일인 2012.6.1. 당시 미분양 상태로 보유하고 있었다. 청구법인은 쟁점미분양주택 신축공사를 계속 진행하던 중 금융기관 대출문제로 인하여 2011.3.15. 청구법인의 업태를 도매 및 상품중개업, 종목을 하드보드, 특수합판, 보통합판으로 변경 신고한 사실은 있으나, 이는 금융기관으로부터 공사대금을 차입하기 위하여 단지 형식적으로 사업자등록을 경정한 것이며, 이후 차입금을 상환할 시점까지는 부득이하게 계속하여 사업자등록을 도매업으로 유지할 수밖에 없었던 것일 뿐, 청구법인은 사업개시일 이후부터 현재까지 실질적으로 주택신축판매업을 계속하여 운영한 것으로서「국세기본법」 제14조실질과세 규정에 따라 신청법인이「종합부동산세법 시행령」 제4조제1항 제3조 규정의 미분양주택에 대한 합산배제 요건을 충족한 것으로 인정함이 타당하므로 처분청의 과세처분은 취소되어야 한다.

또한, 주택분 종합부동산세의 납세의무자는「종합부동산세법」 제7조에 따라 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자로서 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 OOO원을 초과하는 자인바, 임시사용승인일(2012.3.7.) 이후 종합부동산세 과세기준일(2012.6.1.)까지 165세대 중 116세대가 입주완료하여, 사실상 주택을 사용한 116세대 수분양자에게 재산세 납세의무가 있고 종합부동산세 납세의무 또한 이들에게 있음에도 불구하고, 청구법인에게 종합부동산세를 부과한 것은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구법인은 2012년 귀속 종합부동산세 과세기준일인 2012.6.1. 당시「종합부동산세법 시행령」 제4조제1항 제3호 및 국세청 예규(종합부동산세과-2, 2011.1.27.)에 따른 미분양주택에 대한 합산배제 요건 중 주택신축판매업 또는 일반건축공사업이 아닌 도매 및 상품중개업으로 등록되어 있어 합산배제 요건을 충족하지 못한 것으로서 당초 과세처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

종합부동산세 과세기준일 현재 ‘도매 및 상품중개업’으로 사업자등록이 되어 있으나 「주택법」에 따라 주택건설사업자등록을 한 사업자가 신축하여 보유하고 있는 미분양주택이「종합부동산세법 시행령」 제4조제1항 제3호 가목의 합산배제 기타주택에 해당하는지 여부

나. 관련법령

별지 참조

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인의 쟁점미분양주택의 취득 경위는 아래와 같이 나타난다.(가) 청구법인은 2010.12.16. OOO를 매매를 원인으로 하여 취득한 후 2011.1.13. 대한주택건설협회에「주택법」 제9조규정 등에 의한 주택건설사업자(등록번호: 서울-주택 2011-0003)로 등록하였고, 2011.3.28. OOO 주식회사와 쟁점미분양주택의 아파트를 신축·분양하는 내용의 관리형토지신탁계약 체결하였으며,2011.3.28. 주식회사 OOO은행, 주식회사 OOO은행와 쟁점미분양주택의 신축사업과 관련하여 OOO원을 대출받는 내용의 대출 및 사업약정을 체결하였다.(나) 청구법인은 2011.3.30. OOO에 대하여 OOO 주식회사로 소유권이전등기(원인 2011. 3.29. 신탁계약)를 마쳤고, OOO구청장은 2011.5.6. 쟁점미분양주택 신축공사 사업주체를 기존 OOO 주식회사에서 OOO 주식회사로 변경하는 내용으로「주택법」 제16조규정 등에 의한 사업계획 변경승인(사업규모: 지하3／지상15층, 아파트 2동, 165세대, 연면적 22,734㎡)하였으며, 2012.3.7. 쟁점미분양주택에 대하여 임시사용승인을, 2012.6.18. 쟁점미분양주택의 사용검사필증을 교부하였고, 청구법인은 2012.9.28. 청구법인은 위 토지에 대하여 OOO 주식회사로부터 2012.9.27. 신탁재산의 귀속을 등기원인으로 하여 소유권이전등기를 마쳤다.(다) 청구법인은 2010.12.30. 부동산업, 건물신축판매(부동산개발)으로 사업자등록을 하였으나, 주식회사 OOO은행, 주식회사 OOO은행와 쟁점미분양주택의 신축사업과 관련하여 OOO원을 대출받기로 약정한 2011.3.28. 전인 2011.3.15. 도매 및 상품중개업(종목: 하드보드, 특수합판, 보통합판)로 사업자등록을 변경한 것으로 나타난다.

(2) 청구법인은 2012.12.10. 2012년 귀속 종합부동산세 신고시 과세기준일인 2012.6.1. 당시 청구법인이 보유하고 있던 쟁점미분양주택에 대하여「종합부동산세법 시행령」 제4조제1항 제3호 및 같은 조 제4항 규정에 따라 기타주택 합산배제 신고서를 제출하였으나, 처분청은 청구법인이 과세기준일 당시 업종요건을 충족하지 못한 것으로 판단하여 이를 부인하고 2012년 귀속 종합부동산세를 고지·결정한 것으로 나타난다.

(3) 청구법인은 2010.12.30. 부동산업으로 사업자등록을 한 후 2011.3.15. 도매 및 상품중개업으로 변경하였으나 최초 사업개시일 이후 실질적으로는 주택신축판매업을 계속 운영하였다고 주장하는바, 처분청이 제출한 청구법인의 2012년 제1기～2012년 제2기 부가가치세 신고서에 의하면, 해당 과세기간 동안 청구법인의 과세사업(도매 및 상품중개업) 매출세액은 없고, 2012년 제2기 확정신고시 면세사업(부동산 신축판매) 수입금액으로 OOO원이 나타나며, 처분청도 이에 대하여 다투지는 아니한다.

(4) 살피건대, 처분청은 청구법인이 과세기준일(2012.6.1.) 당시 주택신축판매업 또는 일반건축공사업으로 사업자등록을 하지 아니하였으므로「종합부동산세법 시행령」 제4조제1항 제3호에 따른 합산배제 기타주택의 요건을 충족하지 못한다는 의견이나,「종합부동산세법 시행령」 제4조제1항 제3호에서는 합산배제 기타주택의 요건에 관하여 ‘주택신축판매업 또는 일반건축공사업’으로 사업자등록을 한 자가 소유하는 주택으로 규정하지 아니하고, 단지 사업자등록을 한 「주택법」에 따른 사업계획승인을 얻은 자 등이 소유하는 주택으로 규정하고 있으며, 이는「종합부동산세법 시행령」 제3조제1항 제3호가 2008.2.22. 대통령령 제20625호로 개정되면서 합산배제 임대주택 요건에 관하여 ‘주택임대업’ 사업자등록을 명시한 것과는 구별되는 점, 청구법인이 과세기준일인 2012.6.1. 현재 도매 및 상품중개업으로 사업자등록을 변경하였으나 청구법인은 당초 2010.12.30. 부동산업으로 사업자등록을 하였고, 청구법인의 2012년 제1기～2012년 제2기 부가가치세 신고서상으로 청구법인의 도매 및 상품중개 매출세액은 없으며, 2012년 제2기 부동산 신축판매 수입금액이 나타나고 있어 청구법인이 실질적으로 계속 주택신축판매업에 종사하였던 것으로 볼 수 있는 점 등을 고려하면, 청구법인은 기타주택 합산배제 요건을 충족한 것으로 보여지므로, 처분청이 종합부동산세 과세기준일 현재 주택신축판매업 또는 일반건축공사업으로 사업자등록이 되어 있지 아니하였다는 사유만으로 청구법인에게 이 건 종합부동산세를 부과한 처분에는 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로「국세기본법」 제81조및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

<별지>

관련법령

(1) 종합부동산세법제7조【납세의무자】

① 과세기준일 당시 주택분 재산세의 납세의무자로서 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억원을 초과하는 자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.제8조【과세표준】

① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액［과세기준일 당시 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 "1세대 1주택자"라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 3억원을 공제한 금액］에서 6억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항의 규정에 의한 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.1.「임대주택법」제2조제1호의 규정에 의한 임대주택 또는 대통령령이 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 감안하여 대통령령이 정하는 주택

2. 제1호의 주택 외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택, 가정어린이집용 주택,「수도권정비계획법」제2조제1호에 따른 수도권 외 지역에 소재하는 1주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령이 정하는 주택

③ 제2항의 규정에 따른 주택을 보유한 납세의무자는 당해 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 대통령령이 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장(이하 "관할세무서장"이라 한다)에게 당해 주택의 보유현황을 신고하여야 한다.

(2) 종합부동산세법 시행령제4조【합산배제 기타주택】

① 법 제8조 제2항 제2호 전단에서 "대통령령이 정하는 주택"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 기타주택"이라 한다)을 말한다.

3. 과세기준일 당시 사업자등록을 한 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 자가 건축하여 소유하는 주택으로서 기획재정부령이 정하는 미분양 주택가.「주택법」제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻은 자나.「건축법」제11조에 따른 허가를 받은 자

④ 법 제8조 제2항 제2호에 따른 주택(제1항 제6호 및 제13호에 해당하는 주택은 제외한다)을 보유한 자가 합산배제 기타주택의 규정을 적용받으려는 때에는 기획재정부령으로 정하는 기타주택 합산배제 신고서에 따라 신고하여야 한다.

(3) 종합부동산세법 시행규칙제4조【합산배제 미분양 주택의 범위】영 제4조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에서 "기획재정부령이 정하는 미분양 주택"이란 주택을 신축하여 판매하는 자가 소유한 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 미분양 주택을 말한다.1.「주택법」제16조에 따른 사업계획승인을 얻은 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택으로서 2005년 1월 1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택2.「건축법」제11조에 따른 허가를 받은 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택으로서 2005년 1월 1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택