쟁점건물은 사업용 건물에 해당하므로 종합부동산세 과세대상인 주택에 해당하지 않는다는 청구주장의 당부

주택이 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 건물의 구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 할 것임.

1. 처분개요

가.청구법인은 2005.11.9.부터 서울특별시 OOO에서 건설업(전문건설하도급업)을 영위하고 있는 법인으로, 2021.1.29. 부산광역시 OOO 소재 건축물 60.17㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)을 매매로 취득하여, 2022∼2024년 귀속 종합부동산세 과세기준일 현재 쟁점건물을 보유하고 있다.

나.청구법인은 쟁점건물이 「종합부동산세법 시행령」 제4조 제1항 제1호에 따른 사원용 주택에 해당하거나 같은 항 제21호에 따른 멸실예정주택에 해당한다고 보아 종합부동산세 과세표준에서 합산배제하여 2022∼2024년 귀속 종합부동산세를 신고하였다.

다.처분청은 청구법인의 종합부동산세 신고내역을 검토한 결과, 쟁점건물이 종합부동산세 합산배제 대상 주택에 해당하지 않는다고 보아 2025.11.21. 청구법인에게 아래 ＜표1＞과 같이 종합부동산세 및 농어촌특별세를 경정·고지하였다.

＜표1＞

종합부동산세 등 경정·고지내역OOO라.청구법인은 이에 불복하여 2026.2.2. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1)청구법인은 도시재개발, 재건축 및 도시주거환경정비 사업을 시행하는 법인으로서, 부산광역시 OOO 일원 ‘OOO구역’(이하 “이 건 정비구역”이라 한다)의 재개발사업의 시행자로 참여하고 있다.재개발사업은 통상 최소 10년에서 15년이 소요되는 장기간의 사업으로, 이러한 사업의 원활한 추진을 위하여는 사업현장에 현장사무실이 필수적으로 필요한바, 청구법인은 2021.1.29. 이 건 정비구역 내에 소재한 쟁점건물을 구입하여 현장사무실 및 소속 직원들의 현지숙소로 사용하고 있다.

(2)쟁점건물은 사업추진을 위한 현장사무실 및 소속 직원들의 숙소로 사용되고 있으므로, ‘사업용 건물’로서 주택에 해당한다고 할 수 없으므로 종합부동산세 과세대상에서 제외되어야 한다.쟁점건물은 재개발사업 관련 사업시행인가·관리처분인가 등 인허가를 받기 위한 활동, 현지주민에 대한 공청회 개최, 조합설립을 위한 사업시행 동의서 징취, 개발업무계획·시행 등을 위한 청구법인의 사업용 건물(업무집행사무소)로 사용되고 있다.또한 청구법인의 대표 이하 전 직원은 수도권에 거주하는 자로서 재개발사업 추진을 위해 현장 인근에 직원들의 숙소가 필요하였기에, 이 건 정비구역 내에 위치한 쟁점건물을 취득하여 직원들의 숙소로 사용하여 왔다.

(3)쟁점건물이 공부상 주택으로 등재되어 있다고 하더라도 청구법인은 위와 같이 사실상 사업용 건물로 사용하고 있으므로, 「국세기본법」 제14조에 따라 사실상 현황대로 주택이 아닌 것으로 보아 종합부동산세 과세표준에서 제외하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1)청구법인이 쟁점건물을 사업용으로 사용한 경우라고 하더라도, 쟁점건물은 「주택법」 제2조 제1호에 따른 ‘주택’에 해당한다.「주택법」 제2조 제1호에 따르면 ‘주택’이란 ‘세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지’를 의미한다고 규정하고 있다. 설령 청구법인이 쟁점건물을 사업용 건물로 사용하였다고 하더라도, 쟁점건물이 주택으로서의 구조·기능을 상실하였다는 사정이 확인되지 않고, 건축물대장에 따르면 쟁점건물은 ‘보록조 구조’, ‘스라브 지붕’으로 구성된 건물로서, 주용도가 주택으로 되어 있고 관할 지방자치단체에서도 현재까지 주택으로 분류하여 재산세를 부과하고 있는바, 쟁점건물은 주택으로서 종합부동산세 과세대상물건에 해당한다.

(2)청구법인은 종합부동산세 납부를 회피하기 위한 모순되는 행태를 보이고 있다.청구인은 이 건 과세전적부심사를 제기하면서 쟁점건물을 사원용 주택으로 직원들에게 제공하였다고 주장하였으나, 직원들의 주소이력, 고용·임대계약서 등을 검토한 결과 쟁점건물이 사원용 주택에 해당하지 않음 등을 이유로 불채택되었다. 그런데 이 건 심판청구 제기 시에는 쟁점건물이 사업용 건물로서 주택에 해당하지 않는다는 모순된 주장을 하고 있다.또한 청구인은 심판청구를 제기하면서 이 건 정비구역 개발위원회 사무실 사진을 제출하였으나 2025년 7월경 촬영된 OOO 거리뷰 지도를 확인한 결과 해당 개발위원회 사무실은 쟁점주택과 인접한 부산광역시 OOO에 소재하고 있고, 소유주는 청구법인의 주주인 A으로 이 건 과세전적부심사 심리당시 쟁점건물을 사원용 주택으로 제공하였다고 주장한 사원에 해당한다.이와 같이 청구법인은 종합부동산세 부과를 회피하기 위해 모순된 주장을 하고 있는바, 청구주장을 받아들이기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점건물은 사업용 건물에 해당하므로 종합부동산세 과세대상인 주택에 해당하지 않는다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1)종합부동산세법제2조(정의)이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다.

3. “주택”이라 함은 「지방세법」 제104조 제3호에 의한 주택을 말한다.제7조(납세의무자) ①과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.제8조(과세표준)②다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.2.제1호의 주택외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택, 가정어린이집용 주택, 「수도권정비계획법」 제2조 제1호에 따른 수도권 외 지역에 소재하는 1주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령으로 정하는 주택. 이 경우 수도권 외 지역에 소재하는 1주택의 경우에는 2009년 1월 1일부터 2011년 12월 31일까지의 기간 중 납세의무가 성립하는 분에 한정한다.

(2)종합부동산세법 시행령제4조(합산배제 사원용주택등)①법 제8조 제2항 제2호 전단에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 다음 각 호의 주택(이하 “합산배제 사원용주택등”이라 한다)을 말한다.1.종업원에게 무상이나 저가로 제공하는 사용자(사용자가 「근로복지기본법」 제50조에 따라 설치한 사내근로복지기금 또는 둘 이상의 사용자가 같은 법 제86조의2에 따라 공동으로 조성한 공동근로복지기금을 포함한다. 이하 나목에서 같다) 소유의 주택으로서 국민주택규모 이하이거나 과세기준일 현재 공시가격이 6억원 이하인 주택. 다만, 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 종업원에게 제공하는 주택을 제외한다.

나.사용자가 법인인 경우에는 해당 법인의 주주 또는 출자자인 임원. 다만, 「법인세법 시행령」 제50조 제2항에 따른 소액주주등은 제외한다.21.다음 각 목의 자가 주택건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 취득하여 그 취득일부터 3년 이내에 멸실시키는 주택(재정경제부령으로 정하는 정당한 사유로 3년 이내에 멸실시키지 못한 주택을 포함한다)가.공공주택사업자나.「도시 및 주거환경정비법」 제24조부터 제28조까지의 규정에 따른 사업시행자다.「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」 제44조에 따라 지정된 혁신지구재생사업의 시행자라.「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제17조, 제18조 및 제19조에 따른 사업시행자(3)지방세법제104조(정의) 재산세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

3. “주택”이란 「주택법」 제2조 제1호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 토지와 건축물의 범위에서 주택은 제외한다.

(4)주택법제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

(5)국세기본법제14조(실질과세)②세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

(6)소득세법제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.7.“주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 세대의 구성원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로서 대통령령으로 정하는 구조를 갖추어 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.

(7)소득세법 시행령제152조의4(주택의 범위) 법 제88조 제7호 전단에서 “대통령령으로 정하는 구조”란 세대별로 구분된 각각의 공간마다 별도의 출입문, 화장실, 취사시설이 설치되어 있는 구조를 말한다.

다. 사실관계 및 판단

(1)청구법인 및 처분청이 제출한 자료에 따라 확인되는 사업자등록내역 등 청구법인의 현황은 아래와 같다.(가)청구법인의 사업자 기본사항은 아래 ＜표2＞와 같다.

＜표2＞

사업자 기본사항OOO(나)청구법인의 최근 5년간 주식등변동상황명세서에 따르면 이 건 과세전적부심사 심리과정에서 쟁점건물을 사원용 주택으로 제공하였다는 사원 ‘A’의 주식 보유내역 등은 아래 ＜표3＞과 같다.

＜표3＞

주식등변동상황명세서 내역OOO(다)법인등기사항전부증명서에 따르면 청구법인의 본점 소재지로는 사업자등록내역상 소재지인 ‘서울특별시 OOO’가 등재되어 있고, 지점 소재지 등에 관한 기재는 별도로 되어 있지 않으며, 청구법인의 주주인 A은 아래 ＜표4＞와 같이 사내이사 및 공동대표이사로 재직한 사실이 있는 것으로 확인된다.

＜표4＞

등기사항전부증명서(‘A’ 관련 발췌)OOO(라)청구법인의 최근 5년간 법인세 등 신고내역은 아래 ＜표5＞와 같다.

＜표5＞

법인세 등 신고내역OOO(2)청구법인은 2021.1.29. 쟁점건물을 전 소유자인 B로부터 OOO원에 매매로 취득한바, 건축물대장에 따르면 쟁점건물은 아래 ＜표6＞과 같이 1층(단층) 보록조 구조(스라브 지붕)의 건물로서 용도란에는 ‘주택’으로 기재되어 있고, 용도·구조 등의 변동내용은 확인되지 아니한다.

＜표6＞

쟁점건물 건축물대장(발췌)OOO(3)‘부산광역시 정비사업통합 홈페이지’에 따르면 이 건 정비구역의 재개발사업과 관련하여 아래 ＜표7＞과 같이 2007.5.23. 재정비촉진지구 지정, 2008.4.23. 재정비촉진계획 결정·고시, 2011.6.29.부터 2023.11.29.까지 4차례에 걸친 재정비촉진계획 및 촉진지구 변경이 있었던 것으로 확인되나, 조합이 설립되거나 사업시행자가 지정된 사실은 확인되지 아니한다.

＜표7＞

재개발사업 추진경과OOO(4)청구법인이 제출한 이 건 정비구역 ‘개발위원회’ 창립회의록, 안내문 및 통신문 등에 따르면, 청구법인은 이 건 정비구역 내 일부 토지소유자 등으로 구성된 것으로 보이는 ‘개발위원회’의 위원장으로 선출된 것으로 기재되어 있고, 안내문·통신문 등에는 아래 ＜표8＞과 같이 쟁점건물의 도로명 주소(부산광역시 OOO) 및 전화번호(OOO)가 기재되어 있다.

＜표8＞

‘개발위원회’ 안내문 등OOO(5)위 개발위원회 통신문 및 안내문 상 사무실 주소로 쟁점건물 주소가 기재되어 있으나, 처분청은 쟁점건물이 아닌 쟁점건물과 인접(직선거리 50미터 이내)한 부산광역시 OOO 소재 건물(청구법인 주주 A 소유)이 이 건 정비구역 개발위원회의 사무실 건물로 보인다는 의견인바, 해당 건물의 인터넷 거리뷰 사진에 따르면 아래 ＜표9＞와 같이 간판에 ‘개발위원회 사무실’ 및 ‘전화번호(OOO)’가 확인된다.

＜표9＞

쟁점건물 인접 건물 거리뷰 사진OOO(6)이 건 과세전적부심사 결정문 상 확인되는 사실은 아래와 같다.(가)청구법인은 이 건 과세전적부심사청구를 제기하며, 쟁점건물을 취득한 후 임직원이 사업시행 현장에서 근무하기 위한 ‘사원용 주택’으로 제공하였으므로 「종합부동산세법」 제8조 제2항 제2호 및 같은 법 시행령 제4조 제1항 제1호에 따라 종합부동산세 과세표준 합산배제 대상 주택에 해당한다고 주장하였으나, 사원용 주택으로 제공하였다는 임직원 A이 쟁점건물에 거주하였다는 증빙이 확인되지 않고, 쟁점건물의 전기·수도·가스 사용내역이 사람이 거주하였다고 보기에는 부족하다는 등의 이유로 ‘불채택’되었다.(나)과세전적부심사 심리과정에서 청구법인이 쟁점건물 내부사진이라고 주장하며 제출한 사진은 아래 ＜표10＞과 같고, 과제전적부심사 결정문 상에는 ‘해당 사진을 찍은 날짜는 2025.9.25. 오후 7시 14분으로 확인된다’고 기재되어 있다.

＜표10＞

쟁점건물 내부사진OOO(7)쟁점건물에는 2022∼2024년 귀속 주택분 재산세가 부과되었으나, 청구법인이 별도로 불복한 사실은 확인되지 아니한다.

(8)이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구법인은 쟁점건물이 재개발사업 추진과정에서 현장사무실 및 직원 현지숙소 등 사업용으로 사용되었으므로 종합부동산세 과세대상인 주택에 해당되지 않는다고 주장하나,「주택법」 제2조 제1호에서는 주택이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 등을 의미한다고 규정하고 있고, 주택이 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 건물의 구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 할 것인바(대법원 2014.3.27. 선고 2013두24945 판결 등, 같은 뜻임),쟁점건물의 건축물대장 상 주용도는 ‘주택’으로서 달리 용도·구조 등이 변동된 내역은 확인되지 아니하고, 쟁점건물의 내부사진 상으로도 쟁점건물이 주거용에 부적합하다거나 주거기능이 유지되지 않고 있다는 사정이나 정황은 확인되지 아니하는 점, 청구법인이 위원장으로 참여하고 있는 이 건 정비구역 개발위원회 사무실은 쟁점건물이 아닌 인접한 다른 건물인 것으로 보이는 가운데, 개발위원회 사무실 과 별도로 쟁점건물을 공부상 기재와 달리 사업용 건물로 사용하였다는 구체적인 증빙도 부족해 보이는 점 등에 비추어, 위 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.