쟁점임차료의 고가 해당 여부

청구법인이 제시한 여러 자료 및 사례 등(감정평가실무기준, 국유토지에 대한 임차요율, 대법원판례, 정부가 발표한 전.월세 전환비율 등)에 비추어, 쟁점임차료는 일반적이거나 통상적인 토지의 임대차거래와 비교할 때 특별히 고가였다고 인정하기 어려운 반면, 오히려 통상적이고 보편적인 수준에 해당하는 것으로 보이는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점임차료를 부당한 고가지급으로 단정한 이 건 처분은 잘못이 있음

1. 처분개요

가. 처분청은 부동산임대업을 영위하는 청구법인들이 대표이사(이하 “대표자”라 한다)와 그 아들 소유의 토지(이하 “쟁점토지”라 한다)를 임차하고, 고가의 임차료를 지급(이하 “쟁점임차료”라 한다)하였다며, 쟁점토지의 공시지가를 자산시가로 하여「법인세법 시행령」 제89조제4항(이하 “쟁점규정”이라 한다)에 따라 계산한 금액(이하 “쟁점평가액”이라 한다)을 임차료의 시가로 보아 쟁점임차료 중 쟁점평가액을 초과한 금액에 대한 손금을 부인하여, 2020.7.21. 청구법인에게 아래 ＜표＞와 같이 법인세를 고지하였다.OOO나. 청구법인들은 이에 불복하여 2020.9.29. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인들 주장

쟁점임차료는 여타의 임료와 비교하더라도, 결코 높지 않은 수준임에도, 처분청은 이에 대한 고려 없이 현실적인 시가와 괴리된 쟁점평가액을 시가로 단정하여 이 건 처분을 하였다.

나. 처분청 의견

쟁점임차료는 특수관계인 간 거래액으로, 부당행위여부를 확인하기 위해 유사사례를 조사하였으나 마땅한 사례가 없어 시가가 불분명한 경우에 해당하는바, 쟁점평가액을 시가로 본 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점임차료의 고가 해당 여부

나. 관련법령 등

(1) 법인세법제52조(부당행위계산의 부인)

① 관할 세무서장은 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 특수관계인과의 거래로 인하여 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산(이하 “부당행위계산”이라 한다)과 관계없이 그 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산한다.

② 제1항을 적용할 때에는 건전한 사회 통념 및 상거래 관행과 특수관계인이 아닌 자 간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격(요율ㆍ이자율ㆍ임대료 및 교환 비율과 그 밖에 이에 준하는 것을 포함하며, 이하 “시가”라 한다)을 기준으로 한다.

(2) 법인세법 시행령제88조(부당행위계산의 유형 등) ①법 제52조 제1항에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

7. 금전, 그 밖의 자산 또는 용역을 시가보다 높은 이율ㆍ요율이나 임차료로 차용하거나 제공받은 경우제89조(시가의 범위 등)

① 법 제52조 제2항을 적용할 때 해당 거래와 유사한 상황에서 해당 법인이 특수관계인 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계인이 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 따른다.

② 법 제52조 제2항을 적용할 때 시가가 불분명한 경우에는 다음 각 호를 차례로 적용하여 계산한 금액에 따른다.

1. 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가업자가 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식등은 제외한다.2.「상속세 및 증여세법」 제38조ㆍ제39조ㆍ제39조의2ㆍ제39조의3, 제61조부터 제66조까지의 규정 및「조세특례제한법」 제101조를 준용하여 평가한 가액

④ 제88조 제1항 제6호 및 제7호의 규정에 의한 자산(금전을 제외한다) 또는 용역의 제공에 있어서 제1항 및 제2항의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 다음 각 호의 규정에 의하여 계산한 금액을 시가로 한다.

1. 유형 또는 무형의 자산을 제공하거나 제공받는 경우에는 당해 자산시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 그 자산의 제공과 관련하여 받은 전세금 또는 보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인들은 OOO 인근에서 4개의 건물을 임대하고 있는데, 주요 사항은 다음과 같다.OOO

(2) 쟁점임차료는 부당한 (고가) 거래액이 아니라며 청구법인들이 제시한 근거는 다음과 같다.OOO

(3) 청구주장에 대한 처분청 의견은 다음과 같다.OOO

(4) 처분청 의견에 대한 청구법인들의 항변은 다음과 같다.OOO

(5) OOO가 건물임차인들로부터 수령한 각 연도별 임대소득이라며 제출한 금액(①)을 각 사업연도에 대표자에게 지급한 쟁점임차료(②)와 비교한 결과는 다음 ＜표＞와 같다.OOO

(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 쟁점임차료와 비교할 만한 유사한 거래가액을 조사하였음에도, 마땅한 사례가 없었고, 쟁점토지에 대한 감정가액 또한 존재하지 않았기 때문에, 쟁점규정에 따라 계산된 쟁점평가액을 시가로 보아 이 건 처분을 할 수밖에 없었다며 정당하다는 의견이나,세법상 부당행위계산의 부인은 부자연스럽고 불합리한 행위로 경제적 합리성을 무시하였다고 인정되는 경우에 한해 적용되어야 하며, 경제적 합리성 유무에 대한 판단은 거래행위의 여러 사정을 구체적으로 고려하여 과연 그 행위가 건전한 사회통념이나 상관행에 비추어 경제적 합리성이 없는 비정상적인 것인지에 따라 판단하되, 특수관계자 없는 자간의 거래액, 거래당시의 특별한 사정 등도 종합적으로 고려하여야 할 것인바(대법원 2018.7.20. 선고 201539842 판결 참조),결국 부당행위란 특수관계자 간의 거래라 하여 그 자체를 문제 삼을 수는 없고, 그 거래행위가 부자연스럽고 불합리하여 경제적 합리성을 무시하였다는 점이 확인되어야 하는데, 비록 특수관계자 간의 거래였다 하더라도, 일반적인 상관행상 있을법한 거래였다면, 함부로 부당행위로 보기 곤란할 것인바, 쟁점임차료는 쟁점토지 공시지가의 2.5% 수준으로, 대표자가 다른 토지에 대해서는 공시지가 대비 3.3% 수준의 임료를 수령하였음에도 처분청이 그에 대하여는 문제 삼지 않은 점을 감안하면, 특수관계자 간의 거래였다는 이유만으로 쟁점임차료를 부당거래로 단정하기 어려운 점,다른 토지와의 비교를 차치하더라도, 국토교통부에서 2020.11.3. 발표한 토지공시가격의 시세반영률이 65.5% 수준에 머물고 있는 점을 감안하면, 쟁점임차료는 시세로 환산할 경우 그 실질적인 요율은 더욱 낮아지게 되는바, 이를 일반적인 상관행상 고가임차료로

단정하기에는 건전한 사회통념상으로도 받아들이기 어려운 점,처분청은 쟁점임차료와 비교할 만한 유사사례가 없었고, 대표자가 소유한 다른 토지는 지리적 여건이 달라 인정할 수 없다는 의견이나, 유사사례란 유사한 조건의 거래가액을 찾는 것이라 할 것인데, 쟁점임차료가 건물이 아닌 토지에 대한 임차료임을 감안하면, 각 토지의 위치(입지)에 따른 가치는 공시지가에서 이미 반영된 것으로, 토지의 지리적 여건이 다르더라도, 공시지가 대비 몇 %로 비교한 것이라면 이를 객관적 비교가 불가능하거나 아니라고 단정할 수 없는 점,쟁점평가액은 형식상으로는 「법인세법 시행령」이 규정한 보충적평가액에 해당하나, 보충적평가액의 내재적 한계(시가가 아니라 시가로 간주된 가액)로 인해 과세권남용의 우려가 있어, 상관행상 인정될 수 있는 시가가 존재하지 않음이 확인된 경우에 한해, 불가피하게 보충적으로 사용하여야 정당성이 확보될 것인데, 청구법인이 제시한 여러 자료 및 사례 등(감정평가실무기준, 국유토지에 대한 임차요율, 대법원판례, 정부가 발표한 전. 월세 전환비율 등)에 비추어, 쟁점임차료는 일반적이거나 통상적인 토지의 임대차거래와 비교할 때 특별히 고가였다고 인정하기 어려운 반면, 오히려 통상적이고 보편적인 수준에 해당하는 것으로 보이는 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점임차료를 부당한 고가지급으로 보아, 청구법인들에게 법인세를 부과한 이 건 처분에는 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로「국세기본법」 제81조및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.