부동산을 전부 주택으로 사용하였는지 일부만 주택으로 사용하였는지 여부(경정)

하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 전부를 주택으로 보며 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 아니하므로 2층 전체와 1층 일부만을 주거용으로 양도소득세를 과세한 처분은 적법함

1. 처분개요

가. 청구인은 1972.12.14. OO광역시 OO OOO OOO 대지위에 점포주택(1층 주택 26.44㎡, 점포 64.1㎡, 2층 점포 68.1㎡ 합계 158.64㎡이하 “쟁점①부동산”이라 한다)을 신축하였고,1989.10.10. 쟁점①부동산과 연접한같은 동 2-32 대지(2004.12.31. 같은 동 2-8로 합병됨) 위에 건물(1층 100.8㎡, 2층 4.32㎡ 합계 105.12㎡이하 “쟁점②부동산”이라 하고, 쟁점①부동산과 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)을 신축하였으며,쟁점부동산을 청구인과 그의 가족들이 거주하는 주택 및 청구인이운영하는 OOOOO(낚시용품제조업)의 사업장으로 사용하다가 2008.6.30.OOO 외 1인에게 양도하고쟁점부동산을 양도소득세가 비과세되는1세대 1주택으로 보아 2009.5.31. 양도소득세 확정신고를 하였다.

나. 처분청은 쟁점부동산의 멸실(2008.7.25.)로 사실상의 용도 여부를 확인할 수 없다 하여쟁점①부동산중 2층 68.1㎡(공부상 점포)만 주택으로 보고 당해 주택 및 그 부수토지에 대하여만 1세대 1주택 비과세를 적용하고, 나머지 주택외건물 및 그 부수토지에 대하여는 양도소득세 과세대상으로 보아 2009.12.7. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 34,535,730원을 경정·고지하였다(처분청은 이의신청 심리결과 쟁점①부동산의 1층 공부상 주택인26.44㎡를 주택으로 인정하여 양도 소득세 5,944,290원을 감액경정하였음).

다. 청구인은 이에 불복하여 2010.1.5. 이의신청을 거쳐 2010.2.24. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 1972년 신축한 쟁점①부동산을 주택 및 점포로 사용하다가 1989년쟁점②부동산을 신축하여 OOOOO(낚시용품제조업)의 사업장으로,쟁점①부동산은 청구인과 조모, 부모, 처, 자녀 등 4대 가족이 주택으로 사용하였는 바,주택면적(겸용주택)이 점포면적(사무실)보다 크므로 쟁점부동산 전체를 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택으로 보아야 한다.설령, 처분청의 과세처분이 정당하다 하더라도쟁점①부동산의 1층점포(64.1㎡)는 쟁점①부동산의 주택(94.54㎡=1층 26.44㎡+2층 68.1㎡)과 쟁점②부동산의 사무실(105.12㎡)에 함께 사용된 창고이므로 이를 안분계산[64.1㎡×{94.54㎡/(105.12㎡+94.54㎡)}]하여 산출된 30.35㎡에 대하여1세대 1주택 비과세 규정을 적용하여야 한다(예비적 청구).

나. 처분청 의견

쟁점①부동산의 1972년 신축당시 건축물관리대장에는 1층은 주택 26.44㎡, 점포 64.1㎡, 2층은 점포 68.1㎡로 기재되어 있고, 중구청장의 주택특성조사표(2005년∼2008년)에는 연도별 용도현황이 다음과 같이 기재되어 있으며,OOOOO O OOOOOOOOO, OOOOOOO(OOOO OO)OOOOO O OOOOOOOO(OOOOOOOO)OOO, OOOOOOOOOOO O OOOOOOOO, OOOOOOOOOO O OOOOOOOO(OOOOOOOO), OOOOO“2005년부터 현황조사에 의거 2층 68.1㎡는 주택으로 파악되며, 1층26.44㎡(주택)와 64.1㎡(점포)는 1층 전체 면적의 주용도에 따라 1층 전체를 점포로평가하였다”고 회신한 내용이 나타나므로쟁점①부동산 중 2층 일부(68.1㎡)와1층 일부(26.44㎡)만을 주택으로 보아 과세한 처분은 정당하다.청구인은쟁점①부동산의 1층점포(64.1㎡)는 쟁점①부동산의 주택(94.54㎡=1층 26.44㎡+2층 68.1㎡)과 쟁점②부동산의 사무실(105.12㎡)에함께사용된 창고이므로 이를 안분계산[64.1㎡×{94.54㎡/(105.12㎡+94.54㎡)}]하여 산출된 30.35㎡에 대하여 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하여야 한다고 주장하나, 쟁점부동산이 2008.7.25. 멸실되어 사실상의 용도 확인이 불가능하므로 공부상 용도에 따라 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점(1)쟁점①부동산을 전부(1층 26.44㎡,64.1㎡,2층 68.1㎡, 합계158.64㎡) 주택으로 사용하였는지, 일부(1층 26.44㎡, 2층 68.1㎡, 합계 94.54㎡)만 주택으로 사용하였는지 여부(2)쟁점①부동산의 1층점포(64.1㎡)는 쟁점①부동산의주택(94.54㎡)과 쟁점②부동산의 사무실(105.12㎡)에함께사용된 창고이므로 이를 안분계산하여 산출된 부분(30.35㎡)에 대하여 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하여야 한다는 주장의 당부(예비적 청구)

나. 관련법령

(1) 소득세법제89조【비과세양도소득】

① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

(2) 소득세법 시행령제154조【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

③ 법 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다.다만，주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

④ 제3항 단서의 경우에 주택에 부수되는 토지는 전체 토지면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.

⑤ 제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항의 규정에 의하고, 동항의 규정에 의한 거주기간은 주민등록표상의 전입일자 부터 전출일까지의 기간에 의한다.

⑥ 제1항에서 "가족" 이라 함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학ㆍ질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함한다.

⑦ 법 제89조 제1항 제3호에서 “지역별로 대통령령이 정하는 배율” 이라 함은 다음의 배율을 말한다.

1. 도시지역안의 토지 5배

2. 도시지역밖의 토지 10배

⑧ 제1항의 규정에 의한 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 다음 각 호의 기간을 통산한다.

1. 거주하거나 보유하는 중에 소실ㆍ도괴ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택인 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 거주기간 및 보유기간

2. 비거주자가 해당 주택을 3년 이상 계속 보유하고 그 주택에서 거주한 상태로 거주자로 전환된 경우에는 해당 주택에 대한 거주기간 및 보유기간

(3) 국세기본법제14조【실질과세】

① 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.

③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 2 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산의 현황을 도표로 나타내면 다음과 같다.(OOOO OO)

(2) 쟁점①부동산의 1층을 전부(26.44㎡, 64.1㎡)주택으로 사용한 것인지, 일부(26.44㎡)만 주택으로 사용한 것인지 여부에 대하여 본다.(가) 처분청은 다음과 같은 이유로쟁점①부동산의 1층 중일부(26.44㎡)만 주택으로 사용한 것으로 보았다.

1) 과세전적부심사 심리과정에서 확인한 건축물관리대장에는쟁점①부동산의 1층은 주택(26.44㎡) 및 점포(64.1㎡)로, 2층은 점포(68.1㎡)로,쟁점②부동산의 1층 및 2층은 사무실(105.12㎡)로 기재되어 있다.

2) 또한, 주택특성조사표에는쟁점①부동산의 1층은 비주거용(26.44㎡, 64.1㎡)으로, 2층은 주거용(68.1㎡)으로 구분되어 있고, 조사표하단에는 조사원이 다음과 같이 당시 상황이나 민원 면담내용을 수기로 간단하게 작성하였다.O) OOOOO O OO OOOOOO, OO OOOO(OOOO OO)O) OOOOO O OO OOOOO(OOOOOOOO)OOO, OO OOOO) OOOOO O OO OOOOO, OO OOO) OOOOO O OO OOOOO(OOOOOOOO), OO OO3) OO광역시 중구청장은 “2005년부터 현황조사에 의거 2층 68.1㎡는주택으로 파악되며, 1층 26.44㎡(주택)와 64.1㎡(점포)는 1층 전체면적의 주용도에 따라 1층 전체를 점포로 평가하였다”고 회신하였다.4)이상의 내용을 종합하여 볼 때,쟁점①부동산의 2층 전체(68.1㎡)와1층 일부(26.44㎡)만을 주거용으로 보아야 한다.(나) 청구인은 제적등본, 주민등록등본, 매매계약서, 매매당시 주택 현황도, 공인중개사 OOO의 중개대상물확인설명서, 거실이용현황 사진, 매수자 OOO의 확인서, 인근주민인 OOO O OOO의 주택사용확인서, 통장 OOO의 확인서 등을 제시하면서,쟁점①부동산의 2층 전체(68.1㎡)와 1층 전체(26.44㎡, 64.1㎡)를 청구인, 조모, 부모, 처, 자녀 등 4대 가족이 모여 함께 거주하는 주택으로 사용하였다고 다음과 같이 주장하고 있다.

1) 청구인은 1972.12.14. 쟁점①부동산을 신축하여 일부는 청구인의 형제자매가 거주하였고, 일부는 청구인의 가내공업 사업장으로 사용하였다.

2) 1982.11.6. 청구인과 동거가족 8명은쟁점①부동산으로 이전하여 함께 거주하면서 일부를 가내공업 사업장으로 이용하였다.

3) 청구인은쟁점①부동산이 협소하고 분진과 소음이 심하여 1987.12.4. 바로 뒤에 연접한 토지를 취득하여 1989.10.10. 사업장 전용건물인 쟁점②부동산을 신축하였고,쟁점①부동산은 청구인과 조모, 부모, 처, 자녀 등 4대가족 8명이 거주하는 주택으로만 사용하였다.

4) 청구인과 4대 가족이쟁점①부동산에서 거주한 현황은 다음 <표>와 같다.OOOOOOOO OO OOO OOOOOOOO(다) 청구인이 제시한 증빙들에는 다음과 같은 내용들이 나타난다.

1) 제적등본에는 청구인의 조모, 부모가 사망당시까지, 주민등록등본에는 청구인과 처, 자녀 등이 2008.7.3.까지 쟁점①부동산에서 거주한 것으로 기재되어 있다.

2) 쟁점부동산의 매매계약서(2008.5.1.) 및중개대상물확인설명서에는 다음과 같은 내용들이 나타난다.가) 매도인은 청구인, 매수인은 OOO O OO(OOO), 중개인은 OOO공인중개사사무소 OOO, 소재지는 OO광역시 OO OOO OOO, OOOO(OOO), 토지는 대지 및 도로 462.5㎡, 건물은 “주택 및 사무실 237.3㎡”, 매매대금은 410,000,000원으로 한다.나) 매매계약서에 첨부된 중개대상물확인설명서(Ⅱ)에는 중개업자는 OOOOOOOOOOO OOO, 건축물대장상 용도는 “사무실, 점포,주택”으로, 실제용도는 “사무실, 주택”으로 기재되어 있고, 권리관계중 실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리사항에는 “1층 26.44㎡ 및 64.1㎡, 2층 68.1㎡는 주택임”, “1층 100.8㎡, 2층 4.32㎡는 사무실 공장임”이라고 기재되어 있으며, 중개수수료는 3,690,000원으로 기재되어 있다.다) OOOOOOOOOOO OOO이 작성한쟁점①부동산의 현황도(평면도)에는 1층은 주방 13.22㎡, 거실 34.37㎡, 방

(1) 16.52㎡, 방(2)16.52㎡,욕실 9.91㎡로 표시되어 있고, 2층은 주방, 거실, 방(1), 방(2), 방(3),현관, 욕실, 옥상계단 등이 표시되어 있다. 라) 쟁점부동산의 매수인인 OOO는 2008.7.28.자 확인서에서 “OO광역시 OO OOO OOO 소재 주택을 매수하면서 확인한 바, 1층 26.44㎡및 64.1㎡는 주택으로, 옆 건물 105.12㎡는 공장 겸 사무실로 사용한 사실이 있다.”고 확인하였다. 마) OO광역시 OO OOO OOOO에 거주하는 OOO과 같은 동 2-13에거주하는 OOO은 2009년 10월 작성한 확인서에서 “청구인은 OOOOOO 소재 도로와 연접한 건축물(1층, 2층) 48평은 주거용 주택으로, 나머지 32평은 자신이 운영하는 OOOOO(낚시용품제작)의 사업장으로 사용한 사실을 인접주민으로서 알고 있다.”고 확인하였다. 바) OO광역시 OO OOO에서 1965년부터 거주하면서 1988년부터2009년까지 7통장으로 재임하였다는 OOO(39****-14*****)는2010.4.16.작성한 확인서에서 “본인은 1965년부터 OOO에서 거주하면서 1988년부터 2009년까지 7통장으로 재임하였기에 이 지역에 대한 주민들의 생활상황을 잘 알고 있다. 청구인은 1989년 OOO OOO에 거주하면서옆 번지에 공장을 신축하고 OOOOO를 계속 운영하여 왔으며 도로와 연접한 구 건물 1,2층은 주택으로 조모, 부모, 자녀와 함께 대가족이거주하는 주택으로 2008년까지 사용하여 온 사실을 알고 있다.”고 확인하였다. (라) 쟁점부동산은 2008.7.25. 멸실(OO광역시 OOO 건축과-18752 및 지적과-7621)된 사실이 말소일반건축물대장에 나타난다.

(마) 살피건대, 처분청은 건축물관리대장에 쟁점①부동산의 1층은주택(26.44㎡) 및 점포(64.1㎡)로, 2층은 점포(68.1㎡)로, 쟁점②부동산의 1층 및 2층은 사무실(105.12㎡)로 기재되어 있는 점, 주택특성조사표에는 쟁점①부동산의 1층은 비주거용(26.44㎡, 64.1㎡)으로, 2층은주거용(68.1㎡)으로 구분되어 있고 조사표 하단에 조사원이 2004년에는 1층 점포(OOOO), 2층 단독주택, 2005년에는 1F 금형[CNC (283-5261)]-면담, 2F 주거용, 2007년에는 1층 금형(CNC), 2층 주택, 2008년에는 1층 [OOOOO(OOOOOOOO)], 2층 주택이라고 기재한 점, OO광역시 OOO장이 “2005년부터 현황조사에 의거 2층 68.1㎡는주택으로 파악되며, 1층 26.44㎡(주택)와 64.1㎡(점포)는 1층 전체면적의 주용도에 따라 1층 전체를 점포로 평가하였다”고 회신한 점 등을들어 쟁점①부동산의 2층 전체(68.1㎡)와 1층 일부(26.44㎡)만을 주거용으로 보아 이 건 과세하였으나,위에서 살펴본 바와 같이 청구인이 제시한 제적등본, 주민등록 등본, 매매계약서, 매매당시 주택현황도, 공인중개사 OOO의 중개 대상물 확인설명서, 거실이용현황사진, 매수자 OOO의 확인서, 인근주민인 OOO O OOO의 주택사용확인서, 통장 OOO의 확인서등을 종합적으로 감안하여 볼 때, 청구인은 조모, 부모, 자녀 등 4대에걸친 가족 구성원 8명이 쟁점①부동산에서 함께 거주한 것으로 보이는바, 쟁점①부동산은 전체가 주거용으로 사용된 것으로 봄이 타당하다 하겠다.

「소득세법」제154조 제3항에는 “법 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만，주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.”고 규정되어 있는 바,이 건의 경우 쟁점①부동산에 부수되는 토지(OOOOO OO OOO OOO OO OO)에쟁점②부동산이 있는 경우로서 주택부분이 주택외 부분보다 크다면 그 전부(쟁점부동산)를 주택으로 보는 것이고, 주택의 면적(쟁점①부동산158.64㎡)이주택외의면적(쟁점②부동산105.12㎡)보다 큰 것으로 확인되므로 그 전부(쟁점부동산)를 1세대 1주택으로 보아야 할 것이다(국심 1999구1775, 1999.12.30. 같은 뜻).

따라서, 처분청이 쟁점①부동산중2층 전체(68.1㎡)와 1층 일부(26.44㎡)만을 주거용으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

(3) 예비적청구는 쟁점(1)이 인용되어 심리의 실익이 없으므로 심리를생략한다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호·제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.