임대주택의 부속토지만을 소유하고 있는 경우 종합부동산세 합산배제대상으로 볼 수 있는지 여부

주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자가 과세기준일 현재 임대하고 있는 임대주택에 대하여는 종합부동산세를 합산배제하는 것인바, 청구인은 주택의 부수토지만을 보유하고 있을 뿐만 아니라 임대주택법 등에 따라 등록된 사업자에도 해당하지 아니하므로 종합부동산세 합산배제대상으로 볼 수는 없다 할 것임.

1. 처분개요

가. 청구인은 OOO 대지 237.4㎡(이하 "쟁점토지"라 한다) 및 그 지상 주택을 보유하던 중 2002.8.23. 쟁점토지 지상에 10호의 다세대주택(지하1층, 지상 4층의 건물에 소재하고 있으며, 건물 연면적은 688.34㎡임)을 신축한 후, 쟁점토지 및 1호(401호)의 다세대주택은 청구인 본인 소유로 하고, 나머지 9호의 주택은 배우자 김OOO에게 소유권을 이전(증여)하였으며, 김OOO은 증여취득한 9호의 주택과 관련하여 임대사업자등록을 하였다. OOOOOOOOO OOOO O O OO OOOOO OO 나. 처분청은 청구인이 임대주택의 부수토지만을 소유하여 임대주택 합산배제대상에 해당하지 아니하며, 주택부수토지만을 소유한 경우 주택분 재산세가 과세되고 그 공시가격을 합산한 금액이 6억원을 초과하므로 청구인을 종합부동산세 납세의무자로 보아 2011.11.10. 청구인에게 종합부동산세 2006년분 OOO원, 2007년분 OOO원, 2008년분 OOO원, 2009년분 OOO원, 2010년분 OOO원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2012.1.30. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

건물에 대한 등기는 2002년이지만, 그 뿌리는 1975년부터 부부가 함께 신축 소유한 후 2002년 4월까지 거주를 해온 단독주택에서 시작되고, 2002년 현재의 다세대주택을 신축할 당시 종합부동산세 제도는 없었으며, 임대대상 9호는 배우자 명의로 등기되었고, 쟁점토지와 나머지 1호는 본인 명의로 등기되었다고 하나, 사회통념상 그리고 실질에 있어서도 1가구 내에서 부부가 함께 토지와 건물을 소유하면서 임대사업을 한 것이었고, 단지 사업자등록상 명의만을 배우자로 한 것일 뿐이며, 당시 부부가 토지와 건물을 각각 소유하는 경우에 공동임대사업자등록이 불가능한 상황이었던바, 청구인의 경우 실질에 있어서 부부가 함께 임대사업을 한 것이므로 , 2006년까지 소급하여 과세한 이 건 처분은 이를 취소하여야 하고, 향후에도 종합부동산세 과세를 방지하기 위해서 부부가 공동임대사업자로 등록하는 것을 허용하거나 종합부동산세 부과시 해당토지가 임대사업에 제공된 것으로 보아 종합부동산세 대상에서 배제되도록 제도를 개선하여야 할 것이다.

나. 처분청 의견

임대주택은 「임대주택법」제2조 제3호의 규정에 의한 임대주택으로서 「종합부동산세법 시행령」제3조 제1항 제2호의 요건을 모두 갖춘 5호이상의 주택에 대하여 해당 자치단체에 임대사업자등록 및 세무서에 사업자등록을 하고 임대하는 주택인바, 주택 부수토지 소유자는 주택임대업을 하는 자로 볼 수 없으므로 합산배제가 적용될 수 없는 것이며, 재산세와 관련하여 주택의 건물과 부수토지의 소유자가 다른 경우 주택의 공시가격을 건축물과 그 부수토지의 시가표준액 비율로 안분계산한 금액에 대하여 각 부분 소유자가 납세의무자가 되고 주택 중 부수토지만을 소유하는 경우 주택분 재산세가 과세되고 그 공시가격을 합산한 금액이 6억원을 초과하는 자는 종합부동산세 납세 의무를 지므로, 주택부수토지 소유자로 합산배제 임대주택 규정이 적용 되지 아니하는 청구인에게 종합부동산세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점 청구인과 그 배우자가 토지와 그 지상 임대주택을 각각 소유한 경우 토지를 종합부동산세 합산배제대상으로 볼 수 있는지 여부

나. 관련 법령

(1) 국세기본법 제14조 【실질과세】

① 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.

(2) 종합부동산세법 제7조 【납세의무자】

① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자로서 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억원을 초과하는 자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 제8조【과세표준】

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항의 규정에 의한 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

1. 「임대주택법」제2조 제1호의 규정에 의한 임대주택 또는 대통령령이 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 감안하여 대통령령이 정하는 주택

(3) 종합부동산세법 시행령 제3조 【합산배제 임대주택】

① 법 제8조 제2항 제1호에서 “대통령령이 정하는 주택”이란 「임대주택법」제2조 제4호에 따른 임대사업자(이하 “임대사업자”라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」제168조 또는 「법인세법」제111조 에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 "사업자등록" 이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지 및 제5호의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 “합산배제 임대주택”이라 한다)을 말한다.

2. 「임대주택법」제2조 제3호에 따른 매입임대주택(이하 이 조에서 "매입임대주택" 이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 5호 이상인 경우의 그 주택 가. 「주택법」제2조 제3호에 따른 국민주택(이하 “국민주택”이라 한다) 규모 이하로서 5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제8항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 3억원 이하일 것 나. 10년 이상 계속하여 임대하는 것일 것

(4) 임대주택법 제2조 【정의】이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “임대주택”이란 임대 목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말한다.

3. “매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택 [ 「주택법」제2조 제1호의 2에 따른 준주택 중 대통령령으로 정하는 오피스텔(이하 “오피스텔”이라 한다)을 포함한다]을 말한다.

4. “임대사업자”란 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사, 지방공사, 제6조에 따라 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 또는 제7조에 따라 설립된 임대주택조합을 말한다.

(5) 지방세법 제181조 【과세대상】재산세는 토지, 건축물, 주택, 선박 및 항공기(이하 이 절에서 “재산”이라 한다)를 과세대상으로 한다. 제183조【납세의무자】

① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 공유재산인 경우에는 그 지분에 해당하는 부분(지분의 표시가 없는 경우에는 지분이 균등한 것으로 본다)에 대하여 그 지분권자를 납세의무자로 보며, 주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다를 경우에는 당해 주택에 대한 산출세액을 제111조 제2항의 규정에 의한 건축물과 그 부속토지의 시가표준액 비율로 안분계산한 부분에 대하여 그 소유자를 납세의무자 로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 김OOO의 임대사업자등록증, 사업자등록증 및 청구인에 대한 2006년～2010년 주택분 과세대상 물건명세서, 종합부동산세 결정결의서 등의 심리자료에 의하면 다음의 사실이 나타난다. (가) 청구인의 배우자 김OOO은 쟁점토지 지상 9호의 다세대주택에 대하여「임대주택법」및「소득세법」에 의한 임대사업자로 등록을 각각 2002.9.24., 2002.10.17. OOO구청장과 처분청에 하였으며, 청구인은 관련 사업자등록을 하지 아니하였으나, 2006년～2007년 종합부동산세와 관련하여 임대주택 합산배제신청을 하였었다. (나) 청구인 소유 9호의 임대주택 부수토지 및 1호의 다세대주택(401호)에 대하여 아래 <표2>와 같은 주택분 재산 세가 과세되었고, 아래 <표3>과 같이 재산세 과세대상의 감면 후 공시가격의 합계가 6억원을 초과함에 따라 처분청은 청구인에게 종합부동산세(주택분)를 과세하였다. OOOOOOOOOO OOOOO OOO OOO(OOO) OO (OO : O)

(2) 이에 대하여 청구인은 1975년 청구인이 쟁점토지 및 그 지상건물을 취득하였고, 2002년 쟁점토지상 다세대주택을 신축한 후 임대사업자로 등록을 하였으며, 종합부동산세 시행 후인 2006～2007년 임대주택 합산배제신청을 하였고, 그럼에도 처분청에서 2006년～2010년 종합부동산세를 과세한 사실이 나타나는 1975년 취득당시 토지대장 및 건물등기부등본, 2002년 신축 후 건물대장, 2006·2007년 임대주택합산배제신청서, 2006～2010년 종합부동산세 과세대상물건 명세서, 김OOO의 임대사업자등록증 등을 제출하였다.

(3) 살피건대, 「종합부동산세법」제8조 제2항 제1호 및 같은 법 시행령 제3조 제1항에 의하면 과세기준일 현재 임대하고 있는 일정 임대주택을 종합부동산세 과세표준 합산대상에서 제외하도록 규정하고 있는바, 이 건 다세대임대주택은 건물과 부수토지의 소유자가 다르고 청구인은 그 중 부수토지를 소유하고 있는 것이므로 당해 토지를 종합부동산세 합산배제 대상으로 보기는 어렵다 할 것이고(조심 2012서58, 2012.2.16. 같은 뜻임), 반면에 청구인은 부부가 실질적으로 함께 토지와 건물을 소유하면서 임대사업을 한 것이라 주장하나 이는 부부별산제를 채택하고 있는 현행「민법」의 규정 및 인별 과세를 원칙으로 하는「종합부동산세법」에 부합하지 아니하는 주장으로 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. 따라서, 처분청에서 쟁점토지를 주택분 종합부동산세 과세표준 계산시 합산하여 과세한 처분은 타당한 것으로 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.