청구인의 쟁점주택 양도가 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는지 여부

「소득세법」 제98조 및 같은 법 시행령 제162조에 따라 부동산의 양도시기는 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날로 하고, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부 등에 기재된 등기접수일, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부 등에 기재된 등기접수일로 하도록 규정하고 있으며, 양수인의 사정으로 인한 잔금수령 지연이 세법상 규정된 양도시기를 달리 판단할 사유가 될 수 없는바, 청구인이 쟁점주택의 대금을 청산한 날을 기준으로 다른 2주택 이상을 소유하고 있는 것으로 확인되므로, 쟁점주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 규정을 적용할 수 없음

1. 처분개요

가. 청구인은 1986.9.30. 취득한 서울특별시 OOO OOO 대지 및 건물 각 69.75㎡ 및 196.71㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 2015.7.6. OOO원에 양도하고, 1세대 1주택 비과세 특례규정(일시적 2주택)을 적용하여 2015.9.25. 2015년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고납부하였다.

나. 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 청구인과 그 배우자 오OOO이 양도 당시 쟁점주택을 포함하여 주택 합계 3채 이상을 보유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 특례규정을 부인하여 2016.9.20. 청구인에게 2015년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2016.12.14. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점주택의 양도가 진행된 경위는 다음과 같다.(가) 청구인은 쟁점주택의 양도를 위하여 양수인과 2015.3.3. 계약금 OOO원, 2015.4.9. 중도금 OOO원, 2015.5.29. 잔금 OOO원, 총 매매대금 OOO원을 지급받기로 하는 부동산매매계약을 체결하였으나, 양수인은 개인적인 사정으로 잔금청산일인 2015.5.29. 잔금을지급하지 못하고, 약 1개월이 경과된 2015.7.6. 잔금 지급을 완료하였다.(나) 청구인의 배우자 오OOO은 2015.5.11. 서울특별시 OOO(이하 “쟁점외1주택”이라 한다)를 취득하였고, 청구인과 오OOO은 2015.6.15. 서울특별시 OOO(이하 “쟁점외2주택”이라 한다)를 각각 50%의 지분으로 취득하였다.(다) 한편, 오OOO은 쟁점외1주택 및 쟁점외2주택 외에 서울특별시 OOO(이하 “쟁점외3주택”이라 한다) 및 서울특별시 OOO(이하 “쟁점외오피스텔”이라 한다)를 보유하고 있었으나, 위 두 부동산은 사업용(사무실 임대)으로 사용하고 있었다.

(2) 쟁점주택의양도시기를 실제 잔금청산일인 2015.7.6.이 아닌 매매계약서상 잔금청산일인 2015.5.29.로 보아 1세대 1주택 비과세 특례를 적용하여야 한다.(가) 청구인은 쟁점주택의 양도를 매매계약서상의 2015.5.29.이 아니라 2015.7.6. 완료하였다. 이러한 잔금청산의 지연은 청구인의 사정으로 인한 것이 아니라, 쟁점주택의 양수인의 사정에 의한 것이었다.(나) 만약, 청구인이 양수인의 사정을 고려하지 않고 본건 매매계약을 해지하였다면, 청구인은 쟁점주택을 매매하지 않았을 것이며, 청구인은 양수인에게 받았던 계약금과 중도금 중에서 계약금을 돌려주지 않았을 것이다.(다) 즉, 청구인은 계약의 취소로 인한 경제적 이익(계약금 OOO원)도 포기하면서, 양수인의 사정을 이해하고 잔금청산일의 변경에 합의하였던 것이다.(라) 그럼에도 불구하고, 처분청은 실제 잔금청산일인 2015.7.6. 현재, 청구인 세대가 쟁점주택, 쟁점외1주택 및 쟁점외2주택을 보유하였고, 배우자가 보유하고 있는 쟁점외3주택과 쟁점외오피스텔이 주거용으로 사용되는 것으로 추정된다고 판단하여, 청구인 세대가 1세대 다주택에 해당하여 쟁점주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례를 배제한 처분은 청구인에게 너무나 가혹한 처분에 해당한다.

(3) 쟁점외3주택과 쟁점외오피스텔은 사업용 부동산으로 보유주택수에 포함되지 않는다.(가) 오OOO은 쟁점외3주택을 자신이 운영한 OOO의 그림창고로사용했고, OOO을 폐업한 이후에도 계속하여 그림을 보관하였다.쟁점외3주택 일부를 노OOO에게 임대하였지만, 노OOO는 쟁점외3주택에 직접 거주하지 않았고, 새로운 임대차계약을 체결한 2015.8.3.부터 노OOO는 쟁점외3주택에서 거주하였다.(나) 오OOO은 2010.9.30.～2015.11.14. 기간 동안 주식회사 오OOO(이하 “오OOO”라 한다)에 쟁점외오피스텔을 사무실로 임대하였고, 이후 조OOO 개인에게 임대하였다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인의 귀책이 아닌 양수인의 사정으로 잔금청산이 지연되었다 하더라도실제 잔금청산일 현재 청구인 세대는 3주택 이상을 소유하고 있으므로 1세대 1주택 비과세 특례를 적용할 수 없다.(가)「소득세법」 제98조에서 자산의 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우를 제외하고는 대금을 청산한 날로 규정하고 있으므로, 잔금청산일 지연의 사유가 청구인에게 있는지의 여부와 관계없이 실제 대금을 청산한 날인 2015.7.6.을 양도시기로보아 주택수를 계산하여 양도소득세를 결정한 당초 처분은 적법하다.(나)「소득세법」 제89조및 같은 법 시행령 제155조에서 규정하는 1세대 1주택 비과세 특례는 이주를 목적으로 대체주택을 취득하기 위한 경우나 상속, 동거봉양, 혼인 등 부득이한 사유로 인하여 2주택 이상자가 되는 경우라고 열거하고 있으며, 열거된 사유와 같이 부득이하게 일시적으로 2주택이 된 경우를 보호하기 위함에 입법취지가 있다고 할 것이나, 청구인은 쟁점주택 및 쟁점외1ㆍ2주택 외에도 다수의 주택 및 오피스텔을 보유하고 있어 대체주택을 취득하기 위한 부득이한 사유가 있다고 보기 어렵다.

(2) 쟁점주택의 양도시기를 2015.5.29.로 본다 하더라도, 쟁점주택 및 쟁점외1ㆍ2주택 외에 청구인 세대가 보유한 쟁점외3주택과 쟁점외오피스텔은 주거용으로 사용된 것으로 보이므로 1세대 1주택 비과세 특례가 적용될 수 없다. (가) 쟁점외3주택 현장확인한바, 아직 남아있는 조명 일부와 작은 현판 등으로 보아 그림 보관용도로 취득하여 사용하였다는 주장은 사실인 것으로 판단되나,청구인이 제출한 2015.8.3. 작성된 임대차계약서상 임차인 노OOO는 2012년 말부터 딸과 함께 쟁점외3주택에 이사하여 4년째 계속 거주해 오고 있고, 2015.8.3. 임대차계약을 한 사실이 없고, 쟁점외3주택 일부가 아닌 전체를 본인이 임차하여 사용한다고 하였으며,노OOO의 주민등록이력상 쟁점외3주택에 2013.7.19. 최초 전입신고한 뒤 2014.6.13. 서울특별시 종로구로 전출하였다가 2015.4.6. 다시 전입한 것으로 나타나는데, 중간에 약 10개월 가량 종로구에 주민등록을 둔 것은 자녀를 종로구에 소재한 중학교에 보내기 위해서였고 실제는 OOO아파트에 계속 거주하였다고 진술하였다.

(나) 오OOO이 쟁점외오피스텔 임대를 위하여 사업자등록한 OOO(211-**-***26)의 부가가치세 신고내역 확인한바, 청구인이 오OOO에 임대하였다고 주장하는 기간(2010.9.30.～2015.11.14.) 이후에도 계속하여 오OOO를 임차인으로 하여 부가가치세를 신고하였고, 소명자료로 제출한 임차인 조OOO과의 임대차계약서 특약사항에 세금신고하지 않으며 부가가치세는 없고, 전입불가하다는 내용이 기재되어 있는 점과 현장확인시 거주자가 낮에는 출근하므로 저녁에 만날 수 있을 것이라는 경비원의 진술이 있는 점, OOO의 소득내역 확인한바 주식회사 OOO의 근로소득자로 확인되는 점 등에 비추어 볼 때 청구인이 소명한 내용 및 제출한 임대차 계약서의 신빙성이 전혀 없어 실제는 타인에게 주거용으로 임대하였을 것으로 판단된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점청구인이 1세대 1주택(일시적 2주택) 비과세 요건을 충족하였는지 여부

나. 관련 법령

: <별지> 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 다음의 사실이 나타난다.(가) 쟁점주택 양도 당시(잔금청산일 : 2015.7.6.) 청구인 및 배우자 오OOO의 주택보유 현황은 아래 <표1>과 같다.

<표1>

쟁점주택 양도 당시 청구인 세대의 주택보유 현황

(2) 청구인과 양수인 OOO이 체결한 쟁점주택 매매계약서의 주요내용은 아래와 같다.

(3) 양수인 장OOO이 작성한 사실확인서(2016.5.11.)의 주요내용은 아래와 같다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 양수인의 사정으로 인한 계약불이행으로 소유권의 이전이 지연된 것으로 청구인의 귀책사유가 없이 불가항력적으로 1세대 3주택이 된 것이므로 1세대 1주택(일시적 2주택) 비과세를 부인한 처분청의 처분은 부당하다고 주장하나,「소득세법」 제98조및 같은 법 시행령 제162조에 따라 부동산의 양도시기는 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날로 하고, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부 등에 기재된 등기접수일, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부 등에 기재된 등기접수일로 하도록 규정하고 있으며, 양수인의 사정으로 인한 잔금수령 지연이 세법상 규정된 양도시기를 달리 판단할 사유가 될 수 없는바(조심 2013구4165, 2013.12.12. 외 다수, 같은 뜻임),청구인이 쟁점주택의 양도시기인 대금을 청산한 날(2015.7.6.)을 기준으로 다른 2주택 이상을 소유하고 있는 것으로 나타나므로 1세대 1주택 비과세를 적용할 수는 없다고 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

<관련 법령>

(1) 소득세법(2016.12.20. 법률 제14389호로 개정되기 전의 것)제89조(비과세 양도소득)

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.1.파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득2.대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득3.다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득가.대통령령으로 정하는 1세대 1주택나.1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택제98조(양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.

(2)소득세법 시행령(2015.12.28. 대통령령 제26763호로 개정되기 전의 것)제154조(1세대 1주택의 범위)

① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서"대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다.(단서 생략)제155조(1세대 1주택의 특례)

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.(단서 생략)제162조(양도 또는 취득의 시기)

① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.1.대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일2.대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일