1세대 1주택 비과세 판단시 멸실된 구주택과 재건축한 주택에 대한 기간을 통산함(취소)

1세대 1주택 거주 및 보유요건을 계산함에 있어서는 멸실된 주택인 구주택과 재건축한 주택에 대한 기간을 통산하는 것임

1. 처분개요

가. 청구인은 1999.5.31. OOOOO OOO OOO OOOO OOOOO OO OOOO(이하 구주택 이라 한다)를 취득하고, 2003.4.29. 동 지상에 다세대주택 526.56㎡(8세대)가 구분소유자들 공동명의로 재건축되자 그 중 301호(토지 27.22㎡, 건물 58.92㎡, 이하 쟁점주택 이라 한다)를 취득하였으며, 2007.11.15. 쟁점주택을 정OO에게 2억2,000만원에 양도하고 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 신고하지 아니하였다.

나. 처분청은 청구인의 쟁점주택 취득시기를 「소득세법 시행령」제162조 제1항 제4호의 규정에 의한 사용승인일로 보고 청구인이 쟁점주택에 2003.10.22.까지 거주하여 1세대 1주택 거주요건을 충족하지 아니하는 것으로 보아 2009.1.13. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 20,555,500원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 쟁점주택이 「조세특례제한법」제99조의3 의 규정에 의한 신축주택 감면요건에 해당하는 것으로 보아 2009.4.2. 이의신청을 제기하였고, 처분청은 청구인이 주택신축판매업으로 사업자등록하여 신축주택에 대한 양도소득세 감면적용이 배제되는 것으로 보아 기각결정하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2009.8.3. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 거주하여 오던 구주택을 멸실하여 다세대주택 소유자 6명(이하 청구인 등 이라 한다)과 공동으로 재건축을 하기로 하고, 2002.10.9. 건축업자와 계약을 맺고 2003.4.29. 다세대주택 8세대에 대한 사용승인을 받았으며, 기존 조합원에게 배정된 6세대 이외의 나머지 2세대는 건축업자인 백OO과 조OO에게 공사비로 지급한 바, 청구인은 주택신축판매업으로 사업자등록된 사실을 모르고 있었으며 이에 대하여 어떠한 소득분배도 받은 사실이 없다. 따라서 청구인이 쟁점주택을 양도한 것은 단순한 자산의 양도이지 주택신축판매업에 해당하지 않음에도 처분청이 주택신축판매업을 영위한 것으로 보아 신축주택에 대한 양도소득세 과세특례 적용을 배제하고 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인 등은 주택신축판매업자로 사업자등록을 하였고, 신축된 다세대주택 8세대 중 2세대(501호, 502호)를 공동으로 분양한 후 2003년도 종합소득세 신고시 이를 수입금액으로 신고하는 등 실질적으로 주택신축판매업을 영위한 바, 처분청이 신축주택에 대한 양도소득세 과세특례 적용을 배제하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

(1) 쟁점주택의 취득시기를 사용승인일로 보고 1세대 1주택 비과세 특례를 배제하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

(2) 쟁점주택이 양도소득세 과세특례가 적용되는 신축주택에 해당 하는지 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제89조【비과세양도소득】

① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택 ( 가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택 을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율 을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 제94조【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지 (「지적법」에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물 (건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다) 의 양도로 인하여 발생하는 소득 제19조【사업소득】

① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

6. 건설업 (대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함 한다. 이하 같다) 에서 발생하는 소득

(2) 소득세법 시행령 제154조【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

⑧ 제1항의 규정에 의한 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 거주하거나 보유하는 중에 소실ㆍ도괴ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택의 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 기간을 통산 한다. 제32조【주택신축판매업의 범위】

① 법 제19조 제1항 제6호에서 “대통령령이 정하는 주택신축판매업”이라 함은 다음 각호의 것을 말한다.

1. 주택을 건설하여 판매하는 사업

(3) 조세특례제한법 제99조의3【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】

① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 전국소비자물가상승률 및 전국주택매매가격상승률을 감안하여 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역외의 지역에 소재하는 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(동 주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 당해 신축주택이 소득세법 제89조 제3호의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일 까지의 기간(이하 이 조에서 “ 신축주택취득기간 ”이라 한다) 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(주택건설촉진법에 의한 주택조합 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다.

2. 자기가 건설한 신축주택 (주택건설촉진법에 의한 주택조합 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합을 통하여 대통령령이 정하는 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)의 경우 신축주택취득기간내에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택 <부칙>(2002.12.11. 법률 제6762호) 제29조【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례에 관한 경과조치】

② 제99조의3 제1항 제2호의 규정에 의한 신축주택으로서 이 법 시행전에 당해 신축주택에 대한 공사에 착수하여 2003년 6월 30일 이전에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 경우에는 제99조의 3 제1항의 개정규정에 불구하고 종전의 규정을 적용한다.

(4) 조세특례제한법 시행령 제99조의3【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】

① 법 제99조의3 제1항 본문에서 “대통령령이 정하는 지역”이라 함은 서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역을 말한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1999.5.31. 서울특별시 OOO OOO OOOO 소재 구주택을 취득하여 거주하여 오던 중 이를 허물고 쟁점주택을 신축하여 양도하였으나 쟁점주택이 1세대 1주택 양도소득세 비과세에 해당하는 것으로 보아 양도소득세를 신고하지 아니하였다.

(2) 처분청은 청구인의 쟁점주택 취득시기를 「소득세법 시행령」제162조 제1항 제4호의 규정에 의한 사용승인일(2003.4.29.)로 보고 청구인이 쟁점주택에 2003.10.22.까지 거주하여 1세대 1주택 거주 및 보유요건을 충족하지 아니하는 것으로 보아 이 건 양도소득세를 과세하였다.

(3) 양도소득세가 비과세되는 규정인 「소득세법 시행령」제154조 제1항의 규정은 1세대 1주택이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다고 규정하고 있고, 같은 조 제8항의 규정은 위 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 거주하거나 보유하는 중에 소실ㆍ도괴ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택의 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 기간을 통산하는 것으로 규정하고 있다.

(4) 청구인의 경우 1999.5.31. 총 6세대로 구성된 다세대주택 중 1채를 취득하여 거주하다가, 다세대주택 소유자와 공동으로 재건축하기로 하고, 2002.10.9. 공사를 시작하였으며, 2003.4.29. 사용승인된 쟁점주택을 취득하여 2003.10.22.까지 거주하다가 2007.11.15. 양도한 것으로 아래 <표1>과 같이 나타나고, 처분청의 양도소득세 결정결의서 등에 의하면 쟁점주택 양도 당시 청구인의 세대가 쟁점주택 이외에 다른 주택을 소유한 사실은 없는 것으로 나타난다. OOOOOOOOOO OOO OO OOOOO OOOO (OO O O)

(5) 살피건대, 처분청은 청구인의 쟁점주택 취득시기를 미완성주택의 취득시기에 대한 일반적인 규정인 「소득세법 시행령」제162조 제1항 제4호의 규정에 의한 사용승인일인 2003.4.29.로 보았으나, 청구인의 경우와 같이 1세대 1주택 거주 및 보유요건을 계산함에 있어서는 멸실된 주택인 구주택과 재건축한 주택에 대한 기간을 통산하는 것이며, 이 경우 청구인의 세대는 쟁점주택 신축이전 구주택에서 3년 이상 거주하여 1세대 1주택 거주 및 보유요건을 충족하는 것으로 보는 것이 타당하다 할 것이다. 그럴경우, 쟁점주택은 1세대 1주택에 해당하고, 청구인 등의 다세대주택 신축 경위 등에 비추어 청구인을 주택신축판매업을 영위하는 사업자로 보기도 어려워 보이므로 처분청이 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있다 하겠다.

(6) 쟁점주택이 양도소득세 과세특례가 적용되는 신축주택에 해당 하는지 여부에 대해서는 직권심리한 쟁점(1)이 인용되어 심리의 실익이 없으므로 이를 생략한다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제3호 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.