쟁점주택을 1세대1주택 비과세 요건을 충족한것으로 보는 공공건설임대주택으로 보아야 하고, 설령 그렇지 않더라도 신뢰보호원칙에 위배된 처분으로 보거나, 가산세 감면의 정당한 사유가 있는 것으로 보아야 한다는 청구주장 당부

공부상 재건축정비사업조합의 쟁점주택에 대한 소유권이전등기를 거쳐 LH공사가 이를 매매로 취득하였음을 감안하면 쟁점주택이 공공매입임대주택이라 보이는 점, LH공사가 처분청들에게 같은 취지로 답변한 점등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어렵고, 쟁점주택이 공공매입임대주택임은 명백해 보이는 점, 세무공무원의 상담안내를 공적견해표명으로 보기 어려운 점 등에 비추어 해당 청구주장도 받아들이기 어려우며, 청구인들의 비과세신고는 단순한 법령의 부지ㆍ오해에 불과하여 그신고의무 위반을 탓할수없는 정당한사유가 있다고 보기 어려움

1. 처분개요

가. 청구인 aaa, bbb, ccc, ddd, eee, fff, ggg, hhh(이하 “청구인들”이라 한다)은 AAA(이하 “AAA”라 한다)로부터 각 ＜표1＞의 주택들(이하 “쟁점주택”이라 한다)을 임차하여 5년 이상 거주하다가 임차인 우선 분양전환으로 취득한 후, 쟁점주택을 각 양도하고, 청구인 aaa, bbb, ccc, ddd, eee, fff, hhh은 양도소득세를 신고하였다(청구인 ggg은 무신고함).

＜표1＞

쟁점주택 현황

○○○

나. 청구인 aaa, bbb, ccc, ddd, eee, fff, hhh은 쟁점주택을「소득세법 시행령」 제154조제1항 제1호에 따라 보유기간의 제한을 받지 않고 1세대 1주택 비과세 특례가 적용되는 공공건설임대주택에 해당하는 것으로 보아 각 관할 세무서장에게 1세대 1주택 비과세 특례를 적용할 것을 요구하는 경정청구를 하였고, 각 세무서장들은 쟁점주택이 공공건설임대주택이 아닌 공공매입임대주택이므로 1세대 1주택 비과세 특례 적용 대상이 아닌 것으로 보아 2022.7.25~2022.10.14. 기간 동안(＜별지2＞ 기재) 이를 거부하였으며, OOO서장은 청구인 ggg이 쟁점주택 양도로 인하여 양도소득세 납부 대상임에도 이를 신고ㆍ납부하지 않은 것으로 보아 청구인 ggg에게 2022.8.4 2020년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다.

다. 청구인들은 이에 불복하여 2022.10.17. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

(1) 「소득세법 시행령(2022.2.15. 대통령령 제32420호로 개정되기 전의 것)」 제154조 제1항 제1호는 “「공공주택 특별법」 제2조제1호의2에 따른 공공건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 건설임대주택의 임차일로부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주한 기간이 5년 이상인 경우” 2년의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않고 1세대가 양도일 현재 국내에 보유한 1주택을 양도하는 경우 양도소득세를 과세하지 아니한다고 규정하였다. 쟁점주택은 재건축정비사업조합이 구 「도시정비법」에 따라 공급의무를 이행하여 건설하고, AAA가 사업시행인가 단계부터 관여하고 건축원가 상당만을 지급하여 취득한 주택으로서 실질적으로 AAA가 직접 건설하여 공급하는 공공건설임대주택에 해당한다. 쟁점주택은 재건축임대주택으로, 재건축임대주택의 개념은 구 「공영주택법」, 구 「임대주택법」 등의 제ㆍ개정 연혁 상 2005년부터 2009년까지만 법령에 존속하였는바, 구 「임대주택법」도 재건축임대주택이 건설임대주택인지 매입임대주택인지 여부를 명확하게 규정하지 않아 재건축임대주택의 성격은 법문 및 규정체계, 입법취지, 재건축 임대주택의 성격 등을 고려하여 판단하여야 한다.

대법원은 공공건설임대주택 여부를 판단함에 있어 건설자금을 부담한 자가 누구인지를 기준으로 하여야 한다는 입장이고(대법원 2010.8.9. 선고 2010두6427 판결 참조), 쟁점주택은 AAA가 건축비를 전부 부담하여 건설된 것이며, 재건축정비사업조합에서 AAA로의 소유권 이전도 법령상 강제된 것이므로, 실질상 AAA가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 공공건설임대주택에 해당한다.AAA가 재건축임대주택과 관련하여 체결한 임대차계약서를 보면, 임대차계약서상에 임대 대상인 주택이 “「공공주택 특별법」 제2조에 따른 공공건설임대주택”이라고 명시되어 있고, 국토해양부장관ㆍAAA의 공문에서 재건축임대주택의 분양전환 조건에 대해 설명하고 있는데, 분양전환 조건은 구 임대주택법령에 따른 건설임대주택의 분양전환 조건과 완전히 동일하여 쟁점주택은 건설임대주택에 해당하는 것으로 보아야 한다. 그리고 구 「도시 및 주거환경 정비법」(이하 “도시정비법”이라 한다)이 재건축임대주택 건설 의무화 제도를 신설한 취지와 구 「임대주택법」이 건설임대주택에 대해 의무를 부과하고 혜택을 부여한 취지는 동일하게 무주택 세대주의 주거안정을 지원하려는 것이고, 이는 「소득세법」이 공공건설임대주택에 대해 보유기간 및 거주기간에 관계없이 1세대 1주택 비과세 혜택을 적용하는 취지와 동일하다. 대법원은 재건축조합의 조합원이 임대를 목적으로 취득한 조합원용 건물을 건설임대주택이라고 판시한 바 있고(대법원 2010.8.9. 선고 2010두6427 판결 참조), 공공성이 더 강한 AAA가 임대한 쟁점주택 또한 건설임대주택으로 보는 것이 재건축임대주택사업의 시행 취지 및 형평의 원칙에 부합하며, AAA는 구 도시정비법에 따라 쟁점주택을 취득한 것이고 매매 등으로 소유권을 취득한 것이 아닌바 이를 매입임대주택으로 볼 수 없다.

(2) 청구인들은 AAA로부터 쟁점주택을 5년 이상 임차하여 생활하다가 임차인 우선 분양전환으로 취득하였는데, AAA가 청구인들에게 보낸 공문에는 ‘분양전환가격 산정 기준으로 공공건설임대주택 분양전환가격의 산정기준을 적용한다’고 하였고, 청구인들과 AAA의 임대차계약서 등에 쟁점주택이 공공건설임대주택으로 분류되어 있었으며, 일부 청구인들이 관할 세무서에 쟁점주택이 공공건설임대주택으로서 양도소득세가 비과세되는지 여부에 관해 문의하였을 때 담당 공무원은 ‘비과세 대상에 해당한다’고 답변하였던 점 등에 근거하여 청구인들은 쟁점주택이 양도소득세 비과세 대상에 해당한다고 판단하였는바, 신뢰보호의 원칙에 따라 이 건 처분은 위법한 처분에 해당한다.

(3) 앞서 언급한 임대차계약서에 쟁점주택이 공공건설임대주택으로 명시되었던 점, 과세관청이 쟁점주택을 양도소득세 비과세 대상에 해당한다고 답변하였던 점 등의 사정 등을 볼 때 청구인들에게 양도소득세 신고납부 의무해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 있다고 할 것이므로 가산세 부과는 위법하다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점주택은 등기부등본에서 확인되는 것처럼 AAA가 재건축정비사업조합으로부터 매입하였음이 확인되고, 처분청에서 쟁점주택 소유자에 대한 양도소득세 과세와 관련하여 AAA에 질의한 바, ‘쟁점주택 단지가「공공주택 특별법」 제2조제1호의3에 따른 공공매입임대주택’이라는 회신을 받았다.청구인은 AAA와 맺은 임대차계약서에 재건축임대주택의 임대유형을 “공공건설임대주택”으로 명시하고 있고, 분양요건이 건설임대주택의 그것과 동일하다는 것 등을 근거로 쟁점주택이 공공건설임대주택이라고 주장하고 있지만 해당 사유만으로 매입임대주택이 공공건설임대주택으로 변경되는 것은 아니며, AAA가 건설비를 부담하였다는 주장은 준공 이후 매매대금이 재건축정비사업조합에게 지급되었고 건설과정에서의 관리·감독 책임이 조합에 있던 상황을 고려했을 때 타당하지 않다.비과세나 감면을 적용할 때 법의 확대해석이나 유추해석은 지양되어야 하며 법조문을 문언대로 해석해야 할 것인바「소득세법 시행령」 제154조제1항 제1호에서 규정하는 1세대 1주택 범위는「공공주택특별법」 제2조제1호의2에 따른 공공건설임대주택으로 명기하고 있고, 쟁점주택은「공공주택 특별법」 제2조1호의3에서 정의하는 매입임대주택에 해당하므로 법문대로 해석하여 쟁점주택은 비과세가적용되는 1세대1주택의 범위에 해당하지 않는다 할 것이다.

(2) 행정청의 행위에 대해 신뢰보호 원칙이 적용되기 위해서는 행정청의 공적인 견해 표명이 전제되어야 하지만, 관할세무서 직원 또는 국세상담센터 상담원의 답변은 공적인 견해표시에 해당하지 아니하고, AAA와 작성한 임대차계약서상에 재건축임대주택의 유형이 “공공건설임대주택”이라고 기재되어 있다고 하여 이것을 공적인 견해표명이라고 볼 수 없다. 따라서 공적인 견해표명이 없는 상태에서 납세자에 대한 신뢰보호원칙은 성립될 수 없다.

(3) 가산세를 감면하기 위해서는 의무해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 있어야 하며, 납세자의 고의ㆍ과실은 고려되지 아니하고 법령의 부지ㆍ착오 등은 그 의무위반을 탓할 수 없는 정당한 사유에 해당하지 않는다. 쟁점주택의 분류를 착오하여 주택 비과세 제도의 보유기간 요건을 충족하지 못한 납세자의 과실은 가산세를 감면할 수 있는 정당한 사유에 해당하지 아니하며, 무신고(과소신고)한 본세와 함께 가산세를 고지한 처분청의 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 쟁점주택이 공공매입임대주택이 아닌 공공건설임대주택이므로 양도소득세 비과세 대상에 해당한다는 청구주장의 당부

② 이 건 처분은 신뢰보호의 원칙에 위배되어 위법하다는 청구구장의 당부

③ 가산세 감면의 정당한 사유가 있는지 여부

나. 관련 법령

(1) 소득세법제89조(비과세 양도소득)

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

(2) 소득세법 시행령제154조(1세대 1주택의 범위)

① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에「주택법」 제63조의2제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.1.「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택 또는「공공주택 특별법」 제2조제1호의2에 따른 공공건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 건설임대주택의 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년이상인 경우

(3) 공공주택 특별법제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "공공주택"이란 제4조 제1항 각 호에 규정된 자 또는 제4조 제2항에 따른 공공주택사업자가 국가 또는 지방자치단체의 재정이나 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금(이하 "주택도시기금"이라 한다)을 지원받아 이 법 또는 다른 법률에 따라 건설, 매입 또는 임차하여 공급하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 말한다.

가. 임대 또는 임대한 후 분양전환을 할 목적으로 공급하는「주택법」 제2조제1호에 따른 주택으로서 대통령령으로 정하는 주택(이하 "공공임대주택"이라 한다)나. 분양을 목적으로 공급하는 주택으로서「주택법」 제2조제5호에 따른 국민주택규모 이하의 주택(이하 "공공분양주택"이라 한다)1의

2. "공공건설임대주택"이란 제4조에 따른 공공주택사업자가 직접 건설하여 공급하는 공공임대주택을 말한다.1의

3. "공공매입임대주택"이란 제4조에 따른 공공주택사업자가 직접 건설하지 아니하고 매매 등으로 취득하여 공급하는 공공임대주택을 말한다.제4조(공공주택사업자)

① 국토교통부장관은 다음 각 호의 자 중에서 공공주택사업자를 지정한다.

1. 국가 또는 지방자치단체

2. 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사3.「지방공기업법」 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사

4. 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제5조에 따른 공공기관 중 대통령령으로 정하는 기관

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들은 AAA가 청구인들에게 보낸 공문에서 분양전환가격 산정 기준으로 공공건설임대주택 분양전환가격의 산정기준을 적용한다고 하였고, 청구인들과 AAA의 임대차계약서 등에 쟁점주택이 공공건설임대주택으로 분류되어 있는바, 쟁점주택은 공공건설임대주택으로 보아야한다고 주장하며 ＜표2＞, ＜표3＞의 공문 및 임대차계약서를 제출하였다.

＜표2＞

AAA가 청구인들에게 보낸 공문

○○○

＜표3＞ AAA와 청구인들간 작성된 계약서

○○○

(2) 처분청은 쟁점주택의 등기부등본에 따르면 AAA가 쟁점주택을 재건축조합으로부터 매입한 것이고, 처분청들의 질의에 대하여 AAA가 쟁점주택이 공공매입임대주택에 해당하는 것으로 답변하였으므로 쟁점주택은 공공매입임대주택에 해당한다고 주장하며 ＜표4＞, ＜표5＞의 등기사항전부증명서 및 AAA의 질의회신 내역을 제출하였다.

＜표4＞

쟁점주택의 등기사항전부증명서 일부

○○○

＜표5＞ 쟁점주택의 성격에 대한 AAA의 질의회신 내역

○○○

(3) 이상의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인들은 쟁점주택이 공공매입임대주택이 아닌 공공건설임대주택이므로 양도소득세 비과세 대상에 해당한다고 주장하나, 조세법률주의의 원칙에서 파생되는 엄격해석의 원칙은 과세요건에 해당하는 경우에는 물론이고 비과세 및 조세감면요건에 해당하는 경우에도 적용되는 것으로서, 납세자에게 유리하다고 하여 비과세요건이나 조세감면요건을 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 조세법의 기본이념인 조세공평주의에 반하는 결과를 초래하게 되므로 허용되어서는 아니되는바(대법원 2006.5.25. 선고 2005다19163 판결 등 같은 뜻임),「소득세법 시행령」 제154조제1항 제1호는 1세대 1주택 비과세라는 세법상 특혜에 대한 추가적인 특례규정으로서 보유ㆍ거주기간과 관계없이 1세대 1주택 비과세가 적용되는 경우를 규정한 것이므로 특별한 사정이 없는 한 명문에 따라 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에 부합하는 것(조심 2021중5769, 2022.1.6. 같은 뜻임)으로 보이는 점, 등기사항전부증명서에 따르면, 재건축정비사업조합이 쟁점주택에 대하여 소유권보존등기를 한 후 AAA가 재건축정비사업조합으로부터 매매를 원인으로 이를 취득하여 쟁점주택들에 대한 소유권이전등기를 한 것으로 나타나므로, 쟁점주택은 공공건설임대주택이 아닌 공공매입임대주택에 해당하는 것으로 보이는 점, AAA는 처분청들의 질의에 대해 쟁점주택이 공공건설임대주택이 아닌 공공매입임대주택에 해당한다고 답변한 점 등에 비추어 위의 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.

다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인들은 AAA의 임대차계약서 등에 쟁점주택이 공공건설임대주택으로 분류되어 있었으며, 일부 청구인들이 관할 세무서에 쟁점주택이 공공건설임대주택으로서 양도소득세가 비과세되는지 여부에 관해 문의하였을 때 담당 공무원이 비과세 대상에 해당한다고 답변하였던 점 등을 볼 때 이 건 처분은 신뢰보호의 원칙에 위배되어 위법한 처분에 해당한다고 주장하나, 납세의무자가 세무공무원의 잘못된 설명을 믿고 그 신고납부의무를 이행하지 아니하였다 하더라도 그것이 관계 법령에 어긋나는 것임이 명백한 때에는 그러한 사유만으로는 정당한 사유가 있는 경우에 해당한다고 할 수 없고(대법원 2002.4.12. 선고 2000두5944 판결 등, 같은 뜻임), AAA가 재건축정비사업조합으로부터 매매를 원인으로 쟁점주택을 취득하였음이 확인되어 쟁점주택은 공공건설임대주택이 아닌 공공매입임대주택에 해당하는 것이 명백한 것으로 보이는 점(OOO 같은 뜻임), 세무공무원의 상담안내는 단순한 상담 내지 안내 수준의 행정서비스라 이를 과세관청의 공적인 견해표명으로 보아 신뢰보호의 원칙을 적용하기 어려운 점(OOO 같은 뜻임) 등에 비추어 처분청이 쟁점주택을 양도소득세 과세 대상으로 보아 경정청구를 거부하거나 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. 마지막으로 쟁점③에 대하여 살피건대, 청구인들은 임대차계약서에 쟁점주택이 공공건설임대주택으로 명시되었던 점, 과세관청이 쟁점주택을 양도소득세 비과세 대상에 해당한다고 답변하였던 점 등의 사정 등을 볼 때 청구인들에게 양도소득세 신고납부 의무해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 있다고 할 것이므로 가산세 부과는 위법하다고 주장하나, 세법상 가산세는 행정상 제재로서 납세자의 고의. 과실을 고려하지 않을 뿐만 아니라 법령의 부지.

착오 등도 그 의무위반을 탓할 수 없는 정당한 사유에 해당하지 아니하고(대법원 2009.4.23. 선고 2007두3107 판결, 같은 뜻임), 청구인들의 비과세신고는 단순한 법령의 부지 내지는 오해에 불과하여 청구인의 신고의무 위반을 탓할 수 없는 정당한 사유가 있다고 보기는 어려운 점 등에 비추어 위의 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제80조의2및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지1＞

청구인들 명세

○○○

＜별지2＞ 청구인별 청구세액

○○○