조정대상지역 지정 전에 분양계약을 체결하고 1차 계약금을 지급한 후 조정대상지역 지정 후에 계약금을 완납한 경우 「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 거주요건 적용 대상이 아니라는 청구주장의 당부

이 건은 대규모 아파트 분양계약으로서 시공사가 사전에 정한 분양대금 납부 일정(1차 정액제, 2차 잔액)에 따라 계약이 진행되어 달리 청구인이 쟁점부칙의 적용을 위해 계약 시기나 금액을 임의로 조절하였다는 등의 사정은 나타나지 않음

1. 처분개요

가. 청구인은 2017.7.19. OOO주택재건축정비사업조합과 OOO(전용면적 84.95㎡, 이하 “쟁점주택”이라 한다)의 분양계약을 체결(분양대금 OOO원)하고, 계약 당일 1차 계약금 OOO원을 지급한 후 2017.8.18. 2차 계약금 OOO원을 지급하였으며, 2020.8.25. 잔금 OOO원을 지급한 후 소유권이전등기를 경료하였다.이후 청구인은 2023.8.14. 쟁점주택을 OOO원에 양도하고, 1세대1주택 비과세 대상으로 하여 2024.5.31. 2023년 귀속 양도소득세 OOO원을 기한 후 신고하였다.

나. 처분청은 쟁점주택이 소재한 OOO가 2017.8.3. 조정대상지역으로 지정되었고, 청구인이 지정일 이후인 2017.8.18. 계약금을 완납하였으므로 「소득세법 시행령」 부칙(2017.9.19. 대통령령 제28293호, 이하 “쟁점부칙”이라 한다) 제2조 제2항 제2호의 거주요건 배제대상에 해당하지 않는다고 보아, 2년 실거주 요건 미충족을 이유로 1세대1주택 비과세 적용을 배제하여, 2025.6.23. 청구인에게 2023년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2025.8.8. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점부칙 제2조 제2항 제2호는 ‘계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우’라고만 규정하고 있을 뿐 ‘계약금 완납’을 요건으로 명시하지 않고 있고, 청구인은 조정대상지역 지정일(2017.8.3.) 이전인 2017.7.19. 분양계약을 체결하고 1차 계약금(OOO원)을 지급하였으므로 거주요건 적용 배제대상에 해당한다.

(2) 쟁점주택은 대규모 재건축 단지의 일반분양분으로 1차·2차 계약금 납부일정이 시공사에 의해 사전에 정해져 있었으므로 청구인이 임의로 계약시기를 조절하거나 조세를 회피할 목적이 없었으며, 단지 자금사정에 따라 정해진 일정(2017.8.18.)에 2차 계약금을 납부한 것일 뿐임에도 이를 부인하는 것은 조세형평성에 어긋나고 가혹하다.

(3) 처분청이 제시한 대법원 판례(OOO)는 계약금 전부의 지급을 요건으로 하는 ‘요물계약(계약금계약)’에 관한 것이나, 아파트 분양계약은 당사자 간 의사의 합치만으로 성립하는 ‘낙성계약’이므로 해당 판례를 이 건에 적용하는 것은 타당하지 않다.

나. 처분청 의견

(1) 계약금 계약은 금전 기타 유가물의 교부를 요건으로 하는 요물계약으로서 계약금 전액을 지급하지 않으면 성립하지 않는다는 대법원 판례(OOO) 및 기획재정부의 해석(재산세제과-316, 2020.4.6.)에 따라, 쟁점부칙의 ‘계약금을 지급한 사실’은 계약금 완납을 의미하는 것으로 해석해야 한다.

(2) 청구인은 2017.8.3. 조정대상지역 지정 이후인 2017.8.18.에 2차 계약금을 납부하여 계약금을 완납하였으므로, 쟁점부칙의 적용 대상이 아니며, 쟁점주택 보유기간 중 실제 거주한 기간이 2년 미만이므로 1세대1주택 비과세 적용을 배제한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

조정대상지역 지정 전에 분양계약을 체결하고 1차 계약금을 지급한 후 조정대상지역 지정 후에 계약금을 완납한 경우 「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 거주요건 적용 대상이 아니라는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법(2023.12.31. 법률 제19933호로 개정되기 전의 것)제89조【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

(2) 소득세법 시행령(2017.9.19. 대통령령 제28293호로 개정된 것)제154조【1세대1주택의 범위】

① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 제2항에 따른 조정지역에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

1. ～

5. (생략)

◆ 소득세법 시행령 부칙 ＜제28293호, 2017.9.19.＞

제2조(1세대1주택 비과세 요건에 관한 적용례 등)

① 제154조 제1항ㆍ제2항 및 같은 조 제8항 제3호의 개정규정은 이 영 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택에 대해서는 제154조 제1항ㆍ제2항 및 같은 조 제8항 제3호의 개정규정 및 이 조 제1항에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.

1. 2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택

2. 2017년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택(해당 주택의 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우로 한정한다)

3. 2017년 8월 3일 이후 취득하여 이 영 시행 전에 양도한 주택

(3) 소득세법 시행령(2017.9.19. 대통령령 제28293호로 개정되기 전의 것)제154조【1세대1주택의 범위】

① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.

1. ～

3. (생략)

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점주택의 공급계약서 및 금융증빙 등에 따른 분양대금 납부 내역 등 주요일지는 다음 ＜표1＞과 같다.

＜표1＞

주요일지

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ㅇ

(2) 쟁점주택이 포함된 OOO 입주자 모집공고상(＜그림1＞) 모든 분양당첨자는 계약금(분양가의 10%)을 2회에 나누어 납부하는 것으로 기재되어 있고, 쟁점주택의 공급계약서(＜그림2＞) 역시 대금 납부 조건은 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%로 구성되어 있으며, 계약금은 계약 시 1차 OOO원(정액제), 2017.8.18. 2차 나머지 잔액(OOO원)을 납부하도록 정해져 있다.

＜그림1＞

입주자모집공고 중 주택유형에 따른 공급금액 및 납부일정

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ㅇ(그림 삽입을 위한 여백)＜그림2＞ 쟁점주택 공급계약서

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(3) 청구인이 제출한 쟁점주택 공급계약서에 따르면, 계약 해제 시 공급받는 자가 기납부액이 공급대금 총액의 10%에 미달하는 경우 공급받는 자가 그 부족액을 즉시 납부하도록 되어 있고, 2차 계약금에 대해 선납할인 및 연체료 규정을 적용하고 있는 바, 그 구체적인 내용은 다음 ＜표2＞와 같다.

＜표2＞

쟁점주택 공급계약서 중

제3조(계약의 해제)

① “갑”(시행사)과 “병”(시공사)은 “을”(매수인)이 다음 각 호의 1에 해당하는 행위를 하였을 때에는 최고한 후 그 이행이 없을 경우 “병”이 “갑”을 대리하여 계약 해제권을 행사할 수 있다.

3. 보증사 또는 “병”의 보증에 의하여 융자가 알선되고 “을”이 이자 등을 납부하지 아니하여 금융기관에서 “갑”과 “병”에게 대신 이행을 청구하는 경우에 “병”이 14일 이상의 유예기간을 정하여 2회 이상을 최고하여도 “을”이 금융기관에 그 이자등을 납부하지 않을 때. (후략)

② “을”은 자신의 사정으로 인한 경우 스스로 본 계약을 해제할 수 있다. 다만, 중도금을 1회라도 납부한 경우에는 “갑”과 “병”이 인정하는 경우에 한한다.

제4조(위약금)

① 제3조 제1항 및 제2항에 해당하는 사유로 이 계약이 해제된 경우 총 공급가격의 10%는 위약금으로 “병”에게 귀속되며, “을”이 납입한 금액(“병”의 알선으로 대출받은 금액을 제외하며 “을”이 직접 본인 부담으로 납부한 금액만 의미함)이 공급대금 총액의 10%에 미달할 때에는 “을”은 부족금액을 즉시 “병”에게 납부하여야 하며 “병”은 채권 회수를 위하여 압류, 가압류 등 법적조치를 취할 수 있다.

제6조(할인료, 연체료, 지체상금)

① “갑”과 “병”은 “을”이 공급계약서에서 정한 계약금 2회차, 중도금 및 잔금을 약정일 이전에 불입하는 경우에는 선납금액에 대하여 연 2.00%의 할인율을 적용하여 선납일수에 따라 산정된 금액을 할인한다. (후략)

② “을”이 공급계약서에서 정한 계약금, 중도금 및 잔금을 약정기간 내에 불입하지 못할 경우에는 그 체납금액에 대하여 아래 해당기간의 요율에 의해 산정된 연체료를 연체일수에 따라 “병”에게 추가로 납부하여야 한다.

(4) 청구인이 2017.7.19. 쟁점주택 분양계약 체결일에 1차 계약금 OOO원을 지급하였고, 이는 금융증빙(이체확인증 등)에 의하여 확인되는 사실, 청구인이 쟁점주택 분양계약 체결일 현재 무주택 세대에 해당하고, 쟁점주택에 2년 이상 실제 거주하지 않은 사실에 대해서는 청구인과 처분청 간에 다툼이 없다.

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 쟁점부칙의 ‘계약금 지급’은 계약금 전액의 지급을 의미하는 것으로 청구인이 조정대상지역 지정 전에 계약금 전액을 지급하지 않았으므로 「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 거주요건을 충족하여야 함에도 2년 실거주 요건을 충족하지 못하여 1세대1주택 비과세 적용 대상에 해당하지 않는다는 의견이나,이 건은 대규모 아파트 분양계약으로서 시공사가 사전에 정한 분양대금 납부 일정(1차 정액제, 2차 잔액)에 따라 계약이 진행되어 달리 청구인이 쟁점부칙의 적용을 위해 계약 시기나 금액을 임의로 조절하였다는 등의 사정은 나타나지 않는 점, 쟁점주택의 공급계약서 제4조(위약금)에 따르면 계약해제 시 총 공급가액의 10%가 위약금으로 귀속되며 기납부액이 이에 미달할 경우 청구인이 그 부족액을 즉시 납부하도록 규정하고 있어, 1차 계약금만 지급한 상태에서도 청구인에게는 총 분양가의 10%에 달하는 계약이행 의무와 구속력이 발생한 것으로 보이는 점 등에 비추어, 쟁점주택은 쟁점부칙의 적용 대상에 해당하는 것으로 보이므로, 결국 이와 다른 전제에서 처분청이 청구인에게 한 이 건 과세처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.