임대주택등록의 자동말소로 합산배제 임대주택의 요건을 미충족한것으로 보아 종부세를 과세한 처분의 당부

임대사업자등록이 자동말소되어, 쟁점주택은 종부세 과세기준일 현재 종부세 합산배제 임대주택의 요건을 충족하지 못하고 있어 처분청이 쟁점주택을 합산배제임대주택의 요건에 해당하지 아니하는 것으로 보아 부과한 이 건 종부세처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨

1. 처분개요

가. 청구인은 2021년 및 2022년 귀속 종합부동산세 과세기준일(6.1.) 현재 아래 ＜표1＞과 같이 주택분 재산세 과세대상 주택 6채를 소유하고 있었고, 처분청은 청구인 소유 주택 중 청구인이 2012.12.24. 취득하여 2012.9.26. 및 2012.9.28. 관할구청과 관할세무서장에게 임대사업자로 등록한 후 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “임대주택법”이라 한다)에 따라 임대하고 있는 서울특별시 동작구 흑석동 OOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 과세표준 합산배제 대상 주택으로 보아 합산대상에서 제외하여 종합부동산세 2021년 귀속분 OOO원, 2022년 귀속분 OOO원 및 농어촌특별세 2021년 귀속분 OOO원, 2022년 귀속분 OOO원 총합계 OOO원을 결정.고지하였다.

＜표1＞

청구인 소유 주택 내역나. 처분청은 서울특별시 서초구청장이 2020.10.23.임대주택법 제6조제5항에 따라 의무임대기간이 경과된 청구인의 쟁점주택에 대한 임대사업자 등록을 자동 말소한 사실을 확인하고, 쟁점주택을 종합부동산세 과세대상에 포함하여 2023.7.5. 청구인에게 종합부동산세 및 농어촌특별세 합계 OOO원(2021년 귀속분 OOO원, 2022년 귀속분 OOO원을 경정.고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2023.9.27. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

임대주택법상 임대사업자의 의무를 성실하게 이행하여 주거생활안정에 이바지하고 있는 납세자가 형식에 불과한 임대사업자등록을 말소당한 경우까지 세제혜택을 부인하는 이 건 처분은 실질과세원칙에 위배되고, 임대주택법 개정 이전에 임대계약을 체결하여 임대하고 있는 경우 잔여임대기간에 대하여는 임대사업등록이 계속되는 것으로 보아야 함에도 그 동안의 행정관행에 반하여 임대사업자등록을 일방적으로 소급하여 말소하면서 당사자에게는 사전 안내도 없었으므로 소급과세금지의 원칙에 위배되며, 납세자의 신뢰를 저버린 이 건 처분은 신의성실의 원칙에도 위배되고, 이 건 처분의 주된 근거인 서울특별시 서초구청장의 임대사업자등록 말소행위는 그 하자가 중대하고 명백하며, 2020.8.18. 시행된 임대주택법은 과잉금지의 원칙에 위배되어 위헌인 법률에 해당하는바, 이에 터잡아 한 이 건 종합부동산세 및 농어촌특별세 부과처분은 위법하다.

나. 처분청 의견

「종합부동산세법」(이하 “종합부동산세법”이라 한다) 제8조 제2항 제1호 및 같은 법 시행령 제3조 제1항 제2호의 문리해석상 합산배제 임대주택에 해당하기 위해서는 2022년 및 2021년 귀속 종합부동산세 과세기준일 현재 청구인이 임대주택법 상 임대사업자로서의 자격을 갖추어야 하나, 쟁점주택은 2020.7.10. 대책의 후속 조치로 2020.10.23. 임대주택의 등록이 말소되어 과세기준일 현재 종합부동산세 합산배제 임대주택의 요건을 충족하지 못하므로, 쟁점주택을 합산배제 임대주택으로 보지 아니하고 종합부동산세를 과세한 처분은 정당하다.또한, 처분청은 2021.9.21. 청구인에게 등록임대주택 말소에 따른 종합부동산세 합산배제 “제외” 신고 안내를 하였고, 과다한 부동산 보유억제 정책의 불가피성 및 과도한 부동산 가격상승과 투기에 대한 규제의 필요성 등을 고려하면 종합부동산세법으로 보호하고자 하는 공익이 종합부동산세의 부담이라는 개인의 사익 침해에 비해 우월하므로 신의성실원칙 및 과잉금지원칙에 위배된다고도 할 수 없다.청구인은 서울특별시 서초구청장이 그 동안의 행정 관행에 반하여 쟁점주택을 일방적으로 소급하여 말소하면서도 당사자에게는 사전 안내도 없었으므로 소급과세의 금지원칙에 따라 쟁점주택이 과세 대상에서 제외되어야 한다고 주장하나, 소급과세의 금지원칙은 합법성의 원칙을 희생하여서라도 납세자의 신뢰를 보호함이 정의에 부합하는 것으로 인정되는 특별한 사정이 있는 경우에 한하여 예외적으로 적용되는 원칙인 점(대법원 2013.12.26. 선고 20011두5940 판결 등 참고)에 비추어, 처분청이 청구인에게 종합부동산세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

임대주택등록의 자동말소로 합산배제 임대주택의 요건을 미충족한 것으로 보아 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 종합부동산세법제8조【과세표준】

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

1. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택

(2) 종합부동산세법 시행령제3조【합산배제 임대주택】

① 법 제8조 제2항 제1호에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자(이하 "공공주택사업자"라 한다) 또는「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제7호에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재「소득세법」 제168조또는「법인세법」 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호 또는 제9호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다.

(3) 국세기본법제14조【실질과세】

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.제15조【신의ㆍ성실】납세자가 그 의무를 이행할 때에는 신의에 따라 성실하게 하여야 한다. 세무공무원이 직무를 수행할 때에도 또한 같다.제18조【세법 해석의 기준 및 소급과세의 금지】

③ 세법의 해석이나 국세행정의 관행이 일반적으로 납세자에게 받아들여진 후에는 그 해석이나 관행에 의한 행위 또는 계산은 정당한 것으로 보며, 새로운 해석이나 관행에 의하여 소급하여 과세되지 아니한다.

(4) 민간임대주택에 관한 특별법제2조【정의】이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

7. "임대사업자"란「공공주택 특별법」 제4조제1항에 따른 공공주택사업자(이하 "공공주택사업자"라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다.제6조【임대사업자 등록의 말소】

⑤ 종전의「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트(「주택법」 제2조제20호의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)를 임대하는 민간매입임대주택 및 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 증빙서류의 주요 내용은 아래와 같다.(가) 청구인이 2021년 및 2022년 귀속 종합부동산세 과세기준일(2021.6.1. 및 2022.6.1.)부터 현재까지 소유하고 있는 주택은 위 ＜표1＞과 같다.(나) 청구인이 제출한 임대사업자 등록증에 의하면 청구인은 2014.9.20. 쟁점주택에 대하여 매입임대주택으로 임대사업자등록을 하였고, 서울특별시 서초구청장은 2020.10.23.임대주택법 제6조제5항에 의거 쟁점주택에 대한 임대사업자등록을 자동말소한 것으로 확인된다.(다) 2020.8.18. 임대주택법이 법률 제17482호로 개정되면서 장기일반민간임대주택의 임대의무기간을 8년에서 10년으로 연장하고, 장기일반민간임대주택에서 아파트를 임대하는 민간매입임대주택을 제외하였고, 단기민간임대주택에 관한 규정을 삭제하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 임대주택등록의 자동말소로 합산배제 임대주택의 요건을 미충족한 것으로 보아 과세한 처분이 부당하다고 주장하나,종합부동산세법 제8조제2항 제1호 및 같은 법 시행령 제3조 제1항은 종합부동산세의 과세표준에 합산배제되는 임대주택을임대주택법 제2조제7호에 따른 임대등록을 한 임대사업자로서 과세기준일 현재「소득세법」 제168조에 따른 주택임대업 사업자등록을 한 자가 과세기준일 현재 임대하거나 소유하고 있는 주택으로 규정하고 있고, 청구인은 2021년 및 2022년 귀속 종합부동산세 과세기준일 현재임대주택법 제2조제7호에 따른 임대등록을 한 임대사업자에 해당하지 아니하는바, 처분청이 쟁점주택을 합산배제 임대주택의 요건에 해당하지 아니하는 것으로 보아 부과한 이 건 종합부동산세 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」 제80조의2및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.