쟁점아파트의 양도에 대해 양도소득세를 과세한 처분의 당부

쟁점오피스텔주택은 주거용으로 사용되었고, 심리일 현재까지 1호도 판매되지 아니하였으며, 청구인이 판매를 목적으로 쟁점오피스텔주택을 신축하였다 하더라도 쟁점아파트 양도 당시 장기간 임대하고 있어 임대로 전환한 주택으로 봄이 타당한 점 등에 비추어 처분청이 쟁점아파트의 양도에 대해 1세대1주택 비과세대상이 아니라고 보아 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음

1. 처분개요

가. 청구인은 2009.4.17. 취득한 부산광역시 OOO(이하 “쟁점아파트”라고 한다)를 2013.4.12. OOO에게 OOO원에 양도하였고, 청구인은 쟁점아파트의 양도가 1세대1주택 비과세대상에 해당한다고 보아 양도소득세를 신고하지 아니하였다.

나. 처분청은 청구인이 쟁점아파트 양도당시 부산광역시 OOO(이하 “쟁점오피스텔”이라고 한다)를 보유한 사실을 확인하고, 청구인의 쟁점아파트 양도는 1세대1주택 비과세규정 적용대상이 아니라고 보아 2014.2.10. 청구인에게 2013년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2014.5.7. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 분양을 목적으로 쟁점오피스텔을 신축하여 2005.2.4. 사용승인을 받고 호별로 각각 구분등기를 하였으나 미분양으로 인하여 쟁점오피스텔을 임대업에 공하고 있으며, 2004.3.31.을 개업일로 하여 부동산개발 및 공급업으로 사업자등록을 하였다가, 2006.4.12. 주업종을 주택신축판매업으로 정정하였으며, 2007.12.7. 부동산임대업을 부업종으로 추가하였고, 2013년 귀속 종합소득세 신고시 쟁점오피스텔을 재무상태표상 재고자산으로 분류하였으며, 2009.12.31.「소 득세법」개정으로 부동산임대소득도 사업소득의 범위에 포함되었는바, 쟁점오피스텔은 청구인의 사업소득을 발생시키는 사업용 재고자산에 해당하고 장기임대주택이 아니므로 「임대주택법」제6조 에 따라 임대주택으로 등록할 필요가 없어 청구인의 주택의 수를 계산할 때 산입되지 아니하므로, 청구인이 쟁점아파트 양도당시 1주택을 보유하고 있는 것으로 보아 쟁점아파트의 양도에 대하여 1세대1주택 비과세규정을 적용하여야 한다.

나. 처분청 의견

쟁점오피스텔은 신축된 후 현재까지 1호도 분양되지 아니하였으며 장기간(8년 이상) 계속적으로 임대업에 공해진 점, 쟁점오피스텔이 「소득세법 시행령」제155조 제19항에 따른 장기임대주택에 해 당하지 않는 점, 청구인이 2010년～2012년 귀속 종합소득세 신고시 쟁 점오피스텔을 재무상태표상 재고자산이 아닌 유형자산으로 분류 한 점 등에 비추어, 쟁점오피스텔은 청구인의 주택의 수를 계산할 때 산입되므로 쟁점아파트의 양도에 대하여 1세대1주택 비과세규정을 적용하지 아니하고 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점오피스텔을 주택의 수를 계산할 때 주택에 산입하여 쟁점아파트의 양도에 대하여 1세대1주택 비과세 적용을 배제한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법 제89조【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령으로 정하는 1세대1주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 발생하는 소득

(2) 소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】

① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 1세대1주택”이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 제155조【1세대1주택의 특례】 ???? 제167조의3 제1항 제2호에 따른 주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 다음 각 호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택" 이라 한다)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택이 「임대주택법」제6조 에 따라 임대주택으로 등록한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 “직전거주주택”이라 한다)이 있는 거주주택(이하 이 항에서 “직전거주주택보유주택”이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.

1. 거주주택 : 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 「임대주택법」제6조 에 따라 임대주택사업자로 등록한 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것

2. 장기임대주택 : 양도일 현재 장기임대주택을 「임대주택법」제6조 에 따라 임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것 제167조의3【1세대3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】

① 법 제104조 제1항 제4호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.

2. 법 제168조에 따른 사업자등록과 「임대주택법」제6조 에 따른 임대사업자 등록(이하 이 조에서 "사업자등록 등" 이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다).

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2009.4.17. 취득한 쟁점아파트를 2013.4.12. OOO에게 OOO원에 양도하고 쟁점아파트의 양도가 1세대1주택 비과세대상에 해당한다고 보아 양도소득세를 신고하지 아니하였으며, 쟁점아파트 양도당시 청구인은 쟁점오피스텔을 보유하고 있었다. (2)청구인이 제출한 건축허가서, 건축관계자변경신고필증, 집합건축물대장 등에 의하면, 쟁점오피스텔은 2005.2.4. 사용승인을 받아 31호가 각각 호별로 구분등기가 되었고 용도는 오피스텔로 나타난다.

(3) 국세청 통합전산망상 청구인은 쟁점오피스텔과 관련하여 2004.3.31.을 개업일로 하여 부동산개발 및 공급업으로 사업자등록을 하였다가, 2006.4.12. 주업종을 주택신축판매업으로 정정하였으며, 2007.12.7. 부동산임대업을 부업종으로 추가한 것으로 확인된다.

(4) 청구인은 2005년 제1기부터 2013년 제1기까지의 부가가치세 신고시 쟁점오피스텔의 임대에 대하여 면세사업(주택임대)수입금액으로 신고하였으며, 쟁점오피스텔이 주거용으로 사용되었다는 사실에 대하여는 청구인과 처분청 간에 다툼이 없다.

(5) 청구인은 2006.4.12. 주업종을 주택신축판매업으로 정정하였으나 현재까지 쟁점오피스텔은 1호도 판매되지 아니하였으며, 청구인이 제출한 2013년 4월 현재 OOO월별 임대현황’에 따르면 쟁점오피스텔 중 19호는 임대중이고 나머지 12호는 공실상태인 것으로 나타난다.

(6) 청구인은 2010～2012년 귀속 종합소득세 신고시에는 쟁점오피스텔을 유형자산으로 신고하였으나, 2013년 귀속 종합소득세 신고시에는 쟁점오피스텔을 재고자산으로 신고하였다.

(7) 「소득세법 시행령」제155조 제19항에 의하면, 같은 법 시행령 제167조의3 제1항 제2호에 따른 주택(장기임대주택)과 그 밖의 거주기간이 2년 이상인 1주택(거주주택)을 국내에 소유하고 있는 1세대가 거주주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 같은 법 시행령 제154조 제1항을 적용한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제167조의3 제1항 제2호에서 장기임대주택이란 「소득세법」제168조 에 따른 사업자등록과 「임대주택법」제6조 에 따른 임대사업자 등록을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 주택으로 규정하고 있다.

(8) 청구인은 쟁점오피스텔에 대하여 「임대주택법」제6조 에 따라 임대주택으로 등록한 사실을 입증할 수 있는 증빙서류를 제시하지 못하고 있다.

(9) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점오피스텔이 청구인의 사업소득을 발생시키는 사업용 재고자산에 해당하므로 쟁점아파트 양도당시 청구인의 주택의 수를 계산할 때 산입되지 아니한다고 주장하나, 쟁점오피스텔은 주거용으로 사용되었고 심리일 현재까지 1호도 판매되지 아니하였으며, 청구인이 쟁점오피스텔의 판매를 위하여 어떠한 노력을 하였는지 구체적으로 밝히지 않고 있는 점, 청구인이 판매를 목적으로 쟁점오피스텔을 신축하였다 하더라도 쟁점아파트 양도당시 장기간(8년 이상) 임대하고 있어 주택신축판매업의 재고자산으로 보기보다는 임대로 전환한 주택으로 봄이 타당한 점, 청구인이 쟁점오피스텔을 「임대주택법」제6조 에 따라 임대주택으로 등록한 사실이 없는 점 등에 비추어, 처분청이 청구인의 쟁점아파트 양도당시 주택의 수를 계산할 때 쟁점오피스텔을 산입하여 쟁점아파트의 양도에 대하여 1세대1주택 비과세규정을 적용하지 아니하고 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.