쟁점건물이 주택에 해당하지 않는다는 청구주장의 당부

과세기준일 당시 쟁점건물은 공부상 공동주택으로 확인되는 점, 쟁점건물을 촬영한 로드뷰 사진에 따르면 쟁점건물이 그 원형을 유지하면서 존재하고 있고 당시 건축물로서 외관과 기능을 갖추고 있었다고 봄이 상당한 점, 쟁점건물이 당초 가지고 있던 주거기능을 상실할 정도의 내부구조 변경이 있었다고 인정할 만한 자료가 확인되지 아니하는 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨

1. 처분개요

나. 이에 청구인은 2023.8.22. 쟁점건물은 주택이 아니라 노유자시설에 해당한다는 사유 등으로 경정청구를 하였으나, 처분청은 종합부동산세는 재산세의 후행세목인 점 등을 이유로 과세처분이 적정하다며 2023.10.26. 청구인의 경정청구를 거부(이하 “이 건 처분”이라 한다)하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2023.11.13. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

과세기준일(2021.6.1.) 현재 쟁점건물의 사실상 현황은 주택에 해당하지 않음이 확인되므로 종합부동산세 과세대상에서 제외하여야 한다.

(1) 「지방세법 시행령」 제119조는 “재산세 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따라 재산세를 부과”한다고 규정하고 있다.

(2) 청구인은 쟁점건물을 주택에서 노유자시설로 용도변경하는 건축허가 신청을 2020.9.15. 와부읍장에게 하였고, 와부읍장은 2020.12.24. 노유자 시설로 용도변경을 허가하였다. 이후 청구인은 2021.2.26. 노유자 시설 증축 착공신고필증을 교부받아 2021.2.17.～2021.7.21. 노유자시설 공사를 하였고 2021.7.21. 노유자시설 사용승인 신청을 하였다.

(3) 청구인의 2021년 귀속 종합소득세와 관련하여 서울지방국세청이 청구인의 종합소득세 해명자료를 검토한 결과, 서울지방국세청장은 청구인의 해명내용을 그대로 인정하는 취지로 종합소득세 해명자료 검토결과 안내문을 2022.11.23. 청구인에게 송부하였다. 이것 역시 과세기준일인 2021.6.1. 현재 쟁점건물의 사실상 현황이 주택에 해당하지 않는다는 청구인의 주장에 부합한다.

(4) 종합부동산세가 재산세의 후행세목이라 하더라도 종합부동산세의 과세기준일 당시 쟁점건물의 사실상의 현황이 객관적으로 확인된다면, 재산세 부과에 대한 불복기간이 경과하여 재산세를 경정받지 못하였더라도 종합부동산세는 사실상의 현황에 따라 경정할 수 있다(조심 2022서6564, 2023.1.18., 심사-종부-2022-0056, 2022.4.20. 등 참조). 이 건의 경우 종합부동산세와 관련된 재산세 부과에 대한 불복기한이 경과하여 재산세 부과처분에 대한 불복청구가 불가능한 상황이나, 다수의 조세심판례 선결정례 등은 재산세 경정여부와 관계 없이 사실상의 현황에 따라 종합부동산세를 취소하여 왔다.

(5) 처분청이 원용한 해석사례는 리모델링공사 중에 있는 아파트에 대한 재산세 부과처분을 다투는 행정안전부 심판례(행심2006-194, 2006.5.29.)와 철거 진행 중인 재건축 아파트에 대한 재산세 예규(부동산세제과-1076, 2020.5.14.)로서, 본 건과 전혀 다른 사례이다. 즉 쟁점건물은 당시 공부상 주택으로 등재만 되어 있었을 뿐 분양이 이루어지지 않아 단 한 번도 주택(임대 포함)으로 사용된 적이 없었으며, 그러던 중 관할 지자체에 노유자시설공사 착공신고를 하고 노유자시설로 용도변경되었으며 실제로 현재까지 노유자시설로 사용되고 있으며, 주택분 재산세가 아닌 일반 건물분 재산세가 부과되고 있다.

나. 처분청 의견

쟁점건물은 주택에 해당한다.

(1) 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하고, 특히 감면요건 규정 가운데 명백히 특혜 규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에 부합한다(대법원 2004.5.28. 선고 2003두7392 판결 등).

(2) 처분청은 쟁점건물 관할 지방자치단체장에게 과세내역 산정근거를 요청하여 회신받은 결과, 쟁점건물 현황을 주택으로 보아 주택분 재산세를 부과한 처분에 오류가 확인되지 않고, 인터넷 포털 로드뷰 및 건축물대장상 쟁점건물이 멸실된 내역이 전혀 확인되지 아니하는 점 등을 종합하여 볼 때, 쟁점건물이 종합부동산세 과세기준일 현재 멸실 상태로서 그 복구가 사회통념상 거의 불가능하게 된 정도에 이르렀다고 보기 어렵다(행정안전부 부동산세제과-1076, 2020.5.14. 참조).

(3) 비록 과세기준일 현재 쟁점건물의 용도변경 공사가 진행 중이었다 하더라도, 기존 건축물이 있는 가운데 이루어진 건축행위이고 공사 완료 전에는 등기부등본 등 제반 공적 장표상에 기존 건축물의 존재에 변동이 없음은 물론이고, 새로이 건축물을 신·재축하는 것 이외의 건축행위를 진행하고 있는 때는 기존 건축물을 기준으로 사실상의 현황을 판단(행정안전부 행심 제2006-194호, 2006.5.29.)하는 것이 합리적이다. 쟁점건물의 용도변경 사용승인일은 2021.12.1.로 2021년도 종합부동산세 과세기준일인 2021.6.1. 현재 쟁점건물의 사실상 현황이 노인복지시설에 해당한다는 청구인의 주장은 근거가 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점건물이 주택에 해당하지 않는다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

: ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점건물의 내역은 아래 ＜표1＞과 같다.

＜표1＞

쟁점건물의 내역(단위 : 원)

(2) 청구인측은 쟁점건물의 용도변경 공사 내역 등을 시간 순으로 정리하면 아래 ＜표2＞와 같다고 주장하면서 관련자료를 제출하였다.

＜표2＞

쟁점건물 관련 건축허가 등의 내용을 시점별로 정리청구인측은 공사기간이 2021.2.17.부터 2021.7.21.까지라고 주장하였으나 공사의 시기와 종기가 정확하게 확인되는 증거서류는 제출되지 아니하였고, 관련자료로서 2021.2.17.자 승강기 수리공사 계약서, 2021.4.1. 전기증설공사 견적서, 2021.7.21.자 사용승인(허가) 신청 등을 제출하였다.

(3) 쟁점건물의 2022.8.12.자 등기사항전부증명서에 따르면, 쟁점건물은 2015.5.13.자 경매로 인한 매각을 등기원인으로 하여 같은 날 청구인이 소유권이전을 받은 것으로 확인된다.

(4) 쟁점건물의 2024.9.2.자 일반건축물대장(갑)에 따르면, 2019.11.21. 사용승인(신축)되었고, 2021.12.1. 증축 및 용도변경(공동주택→노유자시설)된 점, 2023.11.22. OOO으로 명칭기입된 점 등이 확인된다.

＜표3＞

건축물대장

(5) 처분청에 따르면, 쟁점건물에 대하여 청구인에게 종합부동산세를 부과한 것은 2019.11.21. 쟁점건물 사용승인이 되고 난 이후인 2020년 귀속 종합부동산세 OOO원부터이며, 쟁점건물에 대하여 2020년 및 2021년 귀속 종합부동산세를 부과한 이후 2022년 및 2023년 귀속 종합부동산세는 부과하지 않은 것으로 확인된다.

(6) 처분청의 2023.10.24.자 경정청구 처리 결과 통지(재산세과-17793)에 따르면, 처분청은 “종합부동산세는 지방세인 재산세의 후행세목으로서 관할 지방자치단체인 남양주시에 재산세 부과내역에 대해 조회요청한바, 당초 주택분 재산세로 과세된 사실이 확인되고, 재산세 과세처분 변경내역 확인되지 않음”이란 이유로 경정청구를 거부하였다.

(7) 인터넷포털의 로드뷰상 쟁점건물 모습은 아래 ＜사진＞과 같이 확인된다. 2023년 8월경 로드뷰상 OOO이라는 간판이 보인다.(사진 삽입을 위한 여백)＜사진＞ 쟁점건물 로드뷰 사진

(8) 서울지방국세청장은 2022.11.4.자 공문을 통하여, 청구인의 2021년 귀속 주택임대소득 검토 결과 종합소득세를 무(과소)신고 한 것으로 분석되어, 2022.11.15.까지 해명하여 달라는 내용의 ‘종합소득세 신고 관련 해명자료 제출 안내’를 하였고, 청구인이 쟁점건물이 공사 중이라는 취지의 관련 자료를 제출하자, 서울지방국세청장은 2022.11.23.자 ‘종합소득세 해명자료 검토결과 안내’ 공문을 통하여, 해명자료 검토결과 관련 내용이 적정한 것으로 판단되었다고 안내하였다.

＜표4＞

종합소득세 해명자료 검토결과 안내

(9) 당초 청구인은 예비적 청구로 쟁점건물을 주택으로 보더라도 종합부동산세 합산배제 대상인 미분양주택에 해당한다고 주장하였으나, 해당 주장을 2024.9.2. 철회하였다.

(10) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 쟁점건물의 2024.9.2.자 일반건축물대장(갑)에 따르면 쟁점건물은 2019.11.21. 사용승인(신축)되었고, 2021.12.1. 증축 및 용도변경(공동주택→노유자시설)된바, 2021.6.1. 과세기준일 당시 쟁점건물은 공부상 공동주택으로 확인되는 점, 2021년 6월경 쟁점건물을 촬영한 로드뷰 사진에 따르면 쟁점건물이 그 원형을 유지하면서 존재하고 있고 당시 건축물로서의 외관과 기능을 갖추고 있었다고 봄이 상당한 점, 쟁점건물이 당초 가지고 있던 주거기능을 상실할 정도의 내부구조 변경이 있었다고 인정할 만한 자료가 확인되지 아니하는 점 등에 비추어 볼 때, 처분청이 쟁점건물을 주택에 해당한다고 보아 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞

관련 법령

(1) 종합부동산세법(2022.9.15. 법률 제18977호로 개정되기 전의 것)제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다.

3. “주택”이라 함은 「지방세법」 제104조 제3호에 의한 주택을 말한다. 다만, 같은 법 제13조 제5항 제1호에 따른 별장은 제외한다.제7조(납세의무자)

① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.제8조(과세표준)

① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액［과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 “1세대 1주택자”라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 5억원을 공제한 금액］에서 6억원을 공제(납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체로서 제9조 제2항 각 호의 세율이 적용되는 경우는 제외한다)한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

1. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택

2. 제1호의 주택외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택, 가정어린이집용 주택, 「수도권정비계획법」 제2조 제1호에 따른 수도권 외 지역에 소재하는 1주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령으로 정하는 주택. 이 경우 수도권 외 지역에 소재하는 1주택의 경우에는 2009년 1월 1일부터 2011년 12월 31일까지의 기간 중 납세의무가 성립하는 분에 한정한다.

③ 제2항의 규정에 따른 주택을 보유한 납세의무자는 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장(이하 “관할세무서장”이라 한다)에게 해당 주택의 보유현황을 신고하여야 한다.제9조(세율 및 세액)

① 주택에 대한 종합부동산세는 다음 각 호와 같이 납세의무자가 소유한 주택 수에 따라 과세표준에 해당 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액(이하 “주택분 종합부동산세액”이라 한다)으로 한다.

2. 납세의무자가 3주택 이상을 소유하거나, 조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우

(2) 지방세법(2021.12.28. 법률 제18655호로 개정되기 전의 것)제104조(정의) 재산세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

3. “주택”이란 「주택법」 제2조 제1호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 토지와 건축물의 범위에서 주택은 제외한다.제107조(납세의무자)

① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. (단서 생략)

② 제1항에도 불구하고 재산세 과세기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다.

1. 공부상의 소유자가 매매 등의 사유로 소유권이 변동되었는데도 신고하지 아니하여 사실상의 소유자를 알 수 없을 때에는 공부상 소유자

2. 상속이 개시된 재산으로서 상속등기가 이행되지 아니하고 사실상의 소유자를 신고하지 아니하였을 때에는 행정안전부령으로 정하는 주된 상속자

3. 공부상에 개인 등의 명의로 등재되어 있는 사실상의 종중재산으로서 종중소유임을 신고하지 아니하였을 때에는 공부상 소유자

4. 국가, 지방자치단체, 지방자치단체조합과 재산세 과세대상 재산을 연부(年賦)로 매매계약을 체결하고 그 재산의 사용권을 무상으로 받은 경우에는 그 매수계약자

5. 「신탁법」 제2조에 따른 수탁자(이하 이 장에서 "수탁자"라 한다)의 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산의 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 조에 따른 위탁자(「주택법」 제2조제11호가목에 따른 지역주택조합 및 같은 호 나목에 따른 직장주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 신탁재산의 경우에는 해당 지역주택조합 및 직장주택조합을 말하며, 이하 이 장에서 "위탁자"라 한다). 이 경우 위탁자가 신탁재산을 소유한 것으로 본다.

6. 「도시개발법」에 따라 시행하는 환지(換地) 방식에 의한 도시개발사업 및 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업(재개발사업만 해당한다)의 시행에 따른 환지계획에서 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 체비지 또는 보류지로 정한 경우에는 사업시행자

7. 외국인 소유의 항공기 또는 선박을 임차하여 수입하는 경우에는 수입하는 자

③ 재산세 과세기준일 현재 소유권의 귀속이 분명하지 아니하여 사실상의 소유자를 확인할 수 없는 경우에는 그 사용자가 재산세를 납부할 의무가 있다.

(3) 지방세법 시행령(2021.12.31. 대통령령 제32293호로 개정되기 전의 것)제119조(재산세의 현황부과) 재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따라 재산세를 부과한다.

(4) 주택법(2021.12.21. 법률 제18631호로 개정되기 전의 것)제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

2. "단독주택"이란 1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.

3. "공동주택"이란 건축물의 벽ㆍ복도ㆍ계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.

4. "준주택"이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.

(5) 주택법 시행령(2021.7.6. 대통령령 제31878호로 개정되기 전의 것)제2조(단독주택의 종류와 범위) 「주택법」(이하 “법”이라 한다) 제2조제2호에 따른 단독주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.

1. 「건축법 시행령」 별표 1 제1호 가목에 따른 단독주택

2. 「건축법 시행령」 별표 1 제1호 나목에 따른 다중주택

3. 「건축법 시행령」 별표 1 제1호 다목에 따른 다가구주택제3조(공동주택의 종류와 범위)

① 법 제2조 제3호에 따른 공동주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.

1. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호 가목에 따른 아파트(이하 “아파트”라 한다)

2. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호 나목에 따른 연립주택(이하 “연립주택”이라 한다)

3. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호 다목에 따른 다세대주택(이하 “다세대주택”이라 한다)

② 제1항 각 호의 공동주택은 그 공급기준 및 건설기준 등을 고려하여 국토교통부령으로 종류를 세분할 수 있다.

(6) 건축법 시행령(2021.8.10. 대통령령 제31941호로 개정되기 전의 것)[별표 1]

용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)

11. 노유자시설

가. 아동 관련 시설(어린이집, 아동복지시설, 그 밖에 이와 비슷한 것으로서 단독주택, 공동주택 및 제1종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것을 말한다)

나. 노인복지시설(단독주택과 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다)

다. 그 밖에 다른 용도로 분류되지 아니한 사회복지시설 및 근로복지시설

(7) 지방세기본법(2021.12.28. 법률 제18654호로 개정되기 전의 것)제17조(실질과세)

① 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래가 서류상 귀속되는 자는 명의(名義)만 있을 뿐 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 이 법 또는 지방세관계법을 적용한다.

② 이 법 또는 지방세관계법 중 과세표준 또는 세액의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질내용에 따라 적용한다.제20조(해석의 기준 등)

① 이 법 또는 지방세관계법을 해석ㆍ적용할 때에는 과세의 형평과 해당 조항의 목적에 비추어 납세자의 재산권이 부당하게 침해되지 아니하도록 하여야 한다.

② 지방세를 납부할 의무(이 법 또는 지방세관계법에 징수의무자가 따로 규정되어 있는 지방세의 경우에는 이를 징수하여 납부할 의무를 말한다. 이하 같다)가 성립된 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래에 대해서는 의무 성립 후의 새로운 법에 따라 소급하여 과세하지 아니한다.

③ 이 법 및 지방세관계법의 해석 또는 지방세 행정의 관행이 일반적으로 납세자에게 받아들여진 후에는 그 해석 또는 관행에 따른 행위나 계산은 정당한 것으로 보며 새로운 해석 또는 관행에 따라 소급하여 과세되지 아니한다.

(8) 국세기본법(2021.12.21. 법률 제18586호로 개정되기 전의 것)제14조(실질과세)

① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.제18조(세법 해석의 기준 및 소급과세의 금지)

① 세법을 해석ㆍ적용할 때에는 과세의 형평(衡平)과 해당 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당하게 침해되지 아니하도록 하여야 한다.

② 국세를 납부할 의무(세법에 징수의무자가 따로 규정되어 있는 국세의 경우에는 이를 징수하여 납부할 의무. 이하 같다)가 성립한 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래에 대해서는 그 성립 후의 새로운 세법에 따라 소급하여 과세하지 아니한다.

③ 세법의 해석이나 국세행정의 관행이 일반적으로 납세자에게 받아들여진 후에는 그 해석이나 관행에 의한 행위 또는 계산은 정당한 것으로 보며, 새로운 해석이나 관행에 의하여 소급하여 과세되지 아니한다.