3주택 중 2채를 팔 때 중과와 비과세는 어떻게 판정하나?

3주택을 소유하던 1세대가 1주택을 먼저 처분한 뒤 남은 2주택 중 종전주택을 양도하는 경우이다.

3주택 중 먼저 양도하는 1주택은 1세대 3주택 중과 규정이 적용(일정 요건 충족시 중과 배제)되며, 나머지 2주택 중 새로운 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 일시적 2주택 비과세 특례 규정이 적용됨

1. 양도소득세의 중과세율(60％)이 적용되고 장기보유특별공제가 배제되는「소득세법 시행령」제167조의 3의 규정에 의한 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위를 판정함에 있어서는 서울ㆍ경기도ㆍ광역시에 소재하는 주택(다만, 광역시 중에서 군지역 및 경기도 중에서 읍ㆍ면지역에 있는 주택 중 국세청 기준시가 3억원 이하 주택은 제외)과 그 외의 지역에 소재하는 주택으로서 국세청 기준시가 3억원을 초과하는 주택을 기준으로 하는 것이며, 이 경우 양도하는 주택이 동조 제1항 각 호 중 어느 하나에 해당하는 때에는 중과 대상에서 제외됩니다.

2.「소득세법 시행령」제155조 제1항의 일시적 2주택 비과세 특례 여부는 양도시점을 기준으로 판정하는 것으로서, 3주택을 소유하던 1세대가 1주택을 먼저 처분하고 나머지 2주택 중 새로운 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도함에 있어 양도하는 주택이「같은 령」제154조 제1항의 규정에 의한 비과세 요건을 충족한 경우 양도소득세가 비과세 되는 것입니다. 다만, 양도하는 주택이「같은 령」제156조 규정의 고가주택에 해당하는 경우에는「같은 령」제160조 제1항 규정에 따라 양도차익 및 장기보유특별공제를 계산하여 양도소득세가 과세됩니다.

질의

3주택 중 2주택을 순서대로 양도할 때 중과세율과 일시적 2주택 비과세를 어떻게 판정하는지.

회답

1. 1세대3주택 이상 범위는 서울·경기도·광역시 소재 주택과 그 외 지역의 국세청 기준시가 3억원 초과 주택을 기준으로 하며, 양도주택이 「소득세법 시행령」 제167조의 3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하면 중과 대상에서 제외됩니다.

2. 일시적 2주택 특례는 양도시점을 기준으로 판정합니다. 1주택을 먼저 처분한 뒤 새 주택 취득일부터 1년 이내에 종전주택을 양도하고 「같은 령」 제154조 제1항의 요건을 충족하면 비과세됩니다. 고가주택이면 「같은 령」 제160조 제1항에 따라 양도차익과 장기보유특별공제를 계산하여 과세합니다.

국세청 법령해석 서면인터넷방문상담4팀-130 (2008.01.15 회신), "3주택 중 2채를 팔 때 중과와 비과세는 어떻게 판정하나?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000045776/