감면 신축주택의 고가주택 기준은 무엇인가?

1998. 5.22.부터 1999. 6.30.까지 최초 매매계약과 계약금 납부가 이루어졌거나 해당 기간 사용승인 등을 받은 신축주택이다. 신축주택 외의 일반주택을 먼저 양도하여 신축주택의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우도 포함한다.

감면대상 신축주택의 고가주택 판정기준은 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날 당시의 면적기준과 양도당시의 가액기준을 모두 충족해야 하는 것임

「조세특례제한법」 제99조의 규정을 적용함에 있어 1998. 5.22.부터 1999. 6.30.까지의 기간 사이에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하였거나 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함)를 받은 신축주택의 고가주택 판정기준은 동법 부칙(2002.12.11. 법률 제6762호) 제29조 제1항의 규정에 의해 판단하는 것으로서, 고급주택 기준 중 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날(자기가 건설한 주택의 경우는 사용승인 또는 사용검사를 받은 날) 당시의 면적기준(공동주택의 경우 전용면적 165㎡ 이상)과 양도당시의 가액기준(기준시가 또는 실지거래가액 중 낮은 가액이 5억원 초과)을 모두 충족해야 고가주택에 해당하여 동규정의 감면을 적용받을 수 없는 것입니다.

여기서 당해 신축주택 외의 일반주택을 먼저 양도함에 따라 신축주택의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우의 고가주택 판정기준 중 가액기준은 당해 일반주택 양도당시 신축주택 및 이에 부수되는 토지의 가액의 합계액(소득세법 제114조 제5항의 규정에 의거 매매사례가액, 감정가액, 기준시가 금액을 순차적으로 적용한 가액을 말함)이 5억원을 초과하는 경우를 말하는 것으로서 당해 신축주택이 상기의 고급주택 기준에 해당하는 경우에는 양도소득세 감면대상에서 제외되는 고가주택으로 보아 먼저 양도하는 일반주택에 대하여 원칙적으로 양도소득세가 과세되는 것입니다.

질의

감면대상 신축주택 외의 일반주택을 먼저 양도할 때 신축주택의 고가주택 판정기준.

회답

「조세특례제한법」 제99조의 규정을 적용함에 있어 1998. 5.22.부터 1999. 6.30.까지의 기간 사이에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하였거나 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함)를 받은 신축주택의 고가주택 판정기준은 동법 부칙(2002.12.11. 법률 제6762호) 제29조 제1항의 규정에 의해 판단하는 것입니다.

고급주택 기준 중 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날(자기가 건설한 주택의 경우는 사용승인 또는 사용검사를 받은 날) 당시의 면적기준(공동주택의 경우 전용면적 165㎡ 이상)과 양도당시의 가액기준(기준시가 또는 실지거래가액 중 낮은 가액이 5억원 초과)을 모두 충족해야 고가주택에 해당하여 동규정의 감면을 적용받을 수 없는 것입니다.

여기서 당해 신축주택 외의 일반주택을 먼저 양도함에 따라 신축주택의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우의 고가주택 판정기준 중 가액기준은 당해 일반주택 양도당시 신축주택 및 이에 부수되는 토지의 가액의 합계액(소득세법 제114조 제5항의 규정에 의거 매매사례가액, 감정가액, 기준시가 금액을 순차적으로 적용한 가액을 말함)이 5억원을 초과하는 경우를 말합니다.

당해 신축주택이 상기의 고급주택 기준에 해당하는 경우에는 양도소득세 감면대상에서 제외되는 고가주택으로 보아 먼저 양도하는 일반주택에 대하여 원칙적으로 양도소득세가 과세되는 것입니다.

국세청 법령해석 서면인터넷방문상담4팀-1111 (2005.07.01 회신), "감면 신축주택의 고가주택 기준은 무엇인가?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000038643/