분양용 오피스텔을 주거 임대하면 어떻게 과세하나?

국세청 공식 회신문서번호 서삼46015-11786회신일 2003.11.14세목 부가가치세회신 후 개정

1. 질문분양용 오피스텔을 주거 임대하면 어떻게 과세하나?2. 공식 회신국세청 · 2003.11.143. 다툰 결과3건 직접 · 0건 조문 연결4. 현행 조문3개 근거 링크

한 줄 답 · 국세청 회신 2003.11.14

상시 주거용 임대는 과세될 수 있으나 일시적 임대는 자가공급이 아니며 이미 과세된 오피스텔의 양도는 면제된다.

신축판매업자가 분양용 오피스텔을 주거용으로 임대하거나 이후 양도할 때 과세방법을 묻는다. 상시 주거용 임대는 과세될 수 있으나 일시적 임대는 자가공급이 아니며 이미 과세된 오피스텔의 양도는 면제된다. 면세전용이나 일시적·잠정적 임대인지는 사업목적, 임대조건과 실제 사업내용으로 사실판단한다.

근거 조문 부가가치세법 제6조제2항 부가가치세법 제15조제1항 부가가치세법 제12조제3항

회신 당시 법령을 기준으로 한 국세청 공식 해석의 요약이다. 내 사정에 적용하려면 아래 원문 전문과 근거 조문, 회신 이후 개정 여부를 함께 본다.

인용 법령이 회신 이후 개정·시행됐다. 현재 조문과 대조가 필요하다. 회신 이후 개정 시행: 부가가치세법(2026.01.02 시행) 회신일 기준 판단이며 이후 법령 개정·판례로 결론이 달라질 수 있다.

법제처 시행일별 원문 대조 · 2026.09.10 기준

회신 당시와 현재의 인용 규정이 직접 달라졌다

GovBrief 판단 이전 회신의 결론을 현재 사실관계에 그대로 적용하지 않는다.

인용 조문·항·호 중 2곳에서 문구 변경, 조문 이동 또는 삭제 신호를 확인했다. 아래 전후 문장의 요건·금액·기간·예외를 현재 사실관계에 다시 대입해야 한다.

문구 변경·이동 2 · 문구 동일 0 · 비교 불가 1

같은 번호의 규정 교체회신 당시 시행본 2000.01.01 → 현재 시행본 2026.01.02
부가가치세법 제6조 제2항: 회신 당시 제목은 ‘재화의 공급’이지만 현재 같은 번호의 제목은 ‘납세지’이다. 같은 번호라도 다른 규정이므로 옛 회신 근거로 연결하지 않는다.
무엇이 바뀌었나 종전의 삭제·수정 대상 문구와 현재의 신설·대체 문구를 직접 대조한다.
종전: 삭제·수정 대상
②사업자가 자기의 사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화를 자기의 사업을 위하여 직접사용ㆍ소비하는 경우에 대통령령이 정하는 것은 재화의 공급으로 본다.
현재: 신설·대체 내용 (2026.09.10)
② 제1항에 따른 사업장은 사업자가 사업을 하기 위하여 거래의 전부 또는 일부를 하는 고정된 장소로 하며, 사업장의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문
같은 번호의 규정 교체회신 당시 시행본 2000.01.01 → 현재 시행본 2026.01.02
부가가치세법 제12조 제3항: 회신 당시 제목은 ‘면세’이지만 현재 같은 번호의 제목은 ‘용역 공급의 특례’이다. 같은 번호라도 다른 규정이므로 옛 회신 근거로 연결하지 않는다.
무엇이 바뀌었나 종전의 삭제·수정 대상 문구와 현재의 신설·대체 문구를 직접 대조한다.
종전: 삭제·수정 대상
③제1항의 규정에 의하여 면세되는 재화 또는 용역의 공급에 필수적으로 부수되는 재화 또는 용역의 공급은 면세되는 재화 또는 용역의 공급에 포함되는 것으로 본다.
현재: 신설·대체 내용 (2026.09.10)
③ 고용관계에 따라 근로를 제공하는 것은 용역의 공급으로 보지 아니한다.
회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문
비교 불가회신 당시 시행본 2000.01.01 → 현재 시행본 2026.01.02
부가가치세법 제15조 제1항: 회신일 당시 인용 단위를 정확히 찾지 못했다.
회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문

표시 문장은 법제처 공식 시행일별 원문을 기계적으로 대조한 결과다. 편집 판단은 변경된 규정을 다시 확인할 필요성을 설명하며 개별 세무·통관 자문이 아니다.

사실관계

오피스텔 신축판매업자가 2003.02.18. 이후 완공한 분양 목적의 오피스텔을 임대하였다. 임차인이 상시 주거용으로 사용하며, 임대 이후 해당 오피스텔을 양도하는 경우도 포함된다.

질의요지

오피스텔을 상시주거용으로 임대하여 자가공급으로 보아 부가가치세가 과세된 오피스텔을 양도하는 경우에는 부가가치세가 면제됨

본문(원문)

오피스텔 신축판매업을 영위하는 사업자가 2003.02.18. 이후 완공한 오피스텔을 임대한 경우로서 임차인이 이를 상시주거용으로 사용하는 것이 확인되는 경우에는 부가가치세법 제6조 제2항 및 동법시행령 제15조 제1항의 규정에 의하여 부가가치세가 과세되는 것이나, 당초 오피스텔을 분양을 목적으로 신축하였으나 분양이 되지 않아 일시적․잠정적으로 주거용으로 임대한 경우에는 자가공급에 해당하지 아니하는 것입니다.

이 경우 주택임대업으로 등록을 하였거나, 임대계약서 등에 분양목적의 주택임을 표시함이 없이 임대기간을 2년 이상 장기로 계약하여 사실상 주택임대업을 영위하는 것으로 보는 것이 타당하다고 인정되는 경우, 분양을 위한 대외적인 의사표시 없이 임대광고만을 한 경우, 사실상 분양을 포기하고 임대사업으로 전환한 것으로 볼 수 있는 경우 등은 면세전용으로 볼 수 있는 것이며, 일시적․잠정적 임대여부는 당초 사업목적 및 임대조건, 실제 사업내용 등에 의하여 사실판단할 사항입니다.

오피스텔을 상시주거용으로 임대하여 동법 제6조 제2항 및 동법시행령 제15조 제1항의 규정에 의하여 부가가치세가 과세된 오피스텔을 양도하는 경우에는 부가가치세법 제12조 제3항의 규정에 의하여 부가가치세가 면제되는 것입니다.

정제 정리

질의

오피스텔 신축판매업자가 분양 목적의 오피스텔을 주거용으로 임대하거나 이후 양도하는 경우의 부가가치세 과세방법.

회답

오피스텔 신축판매업자가 2003.02.18. 이후 완공한 오피스텔을 임대하고 임차인의 상시주거용 사용이 확인되면 부가가치세법 제6조 제2항 및 동법시행령 제15조 제1항에 따라 부가가치세가 과세된다. 다만 분양되지 않아 일시적·잠정적으로 주거용 임대한 경우에는 자가공급에 해당하지 않는다.

주택임대업 등록, 분양목적 표시 없이 2년 이상 장기 임대, 분양을 위한 대외적 의사표시 없이 임대광고만 한 경우 또는 사실상 분양을 포기하고 임대사업으로 전환한 경우 등은 면세전용으로 볼 수 있다. 일시적·잠정적 임대 여부는 당초 사업목적, 임대조건 및 실제 사업내용 등에 따라 사실판단한다.

상시주거용 임대로 부가가치세가 과세된 오피스텔을 양도하는 경우에는 부가가치세법 제12조 제3항에 따라 부가가치세가 면제된다.

근거 법령·조문 govbrief.kr 조문 페이지로 연결

부가가치세법 제6조제2항 (납세지) 조문 원문 govbrief.kr 이 조문을 인용한 다른 해석
부가가치세법 제15조제1항 (재화의 공급시기) 조문 원문 govbrief.kr 이 조문을 인용한 다른 해석
부가가치세법 제12조제3항 (용역 공급의 특례) 조문 원문 govbrief.kr 이 조문을 인용한 다른 해석

이 회신 문서번호가 등장한 심판결정

조심2013서4613 심판결정
2014.01.20 · 주문 분류 기각 · 결정문에 문서번호 서삼46015-11786가 문자 그대로 있음 · 결정 후 개정
국심2006부1535 심판결정
2006.11.06 · 주문 분류 기각 · 결정문에 문서번호 서삼46015-11786가 문자 그대로 있음 · 결정 후 개정
국심2005부0446 심판결정
2005.03.22 · 주문 분류 기각 · 결정문에 문서번호 서삼46015-11786가 문자 그대로 있음 · 결정 후 개정

결정문에 이 회신의 공식 문서번호가 문자 그대로 등장한 강한 연결이다.

이 답을 인용할 때

국세청 법령해석 서삼46015-11786 (2003.11.14 회신), "분양용 오피스텔을 주거 임대하면 어떻게 과세하나?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000035147/

출처·편집 정보

원문: 국가법령정보센터 국세청 회신 목록(기관 원문 연결) (식별자 010000000000035147)
원 제목: 오피스텔 신축판매업자가 오피스텔를 주택으로 임대시 과세 방법 등
공개 등급: 공개 후보 · 검색 색인 대상
편집: 질문형 제목·3문장 요약·사실관계·정제 정리는 정제 파이프라인 산출물(원문 근거 계약 검사 통과). 법령 해소·현행성은 규칙 기반. 조문 링크는 govbrief.kr에 조문 페이지가 있는 것만 연결.
갱신: 2026-09-10