신축오피스텔을 상시주거용으로 임대한 경우 매입세액불공제한 처분의 당부(기각)

신축오피스텔을 상시 주거용으로 임대한 경우에는 주택임대차보호법에 의하여 세입자가 2년까지는 임차할 수 있는 권리가 보장되므로 분양목적에서 상시주거용으로 임대된 것으로 봄.

1. 처분개요

가. 청구법인은 2005.4.30. OOOOO OOOO OOO OOOOOOO 대지 255.60㎡에 오피스텔 53세대(이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)를 준공하고 건물신축과 관련하여 OOOOOO주식회사(이하 “청구외법인”이라 한다)등으로부터 교부받은 공급가액 1,103,079,415원 상당의 매입세금계산서 34매를 수취하여 2005년 제1기 부가가치세과세표준신고시 매출세액에서 매입세액 110,307,930원을 공제하여 신고하였다.

나. 처분청이 청구법인에 대한 2005년 제1기 부가가치세 환급 현지 확인결과, 청구법인이 신축하여 임대한 오피스텔중 31세대를 주거용으로 임대한 사실을 확인하고 면세사업과 관련한 매입세액 102,762,870원 (이하 “쟁점매입세액”이라 한다)을 불공제하여 2006.1.8. 청구법인에게 2005년 제1기 부가가치세 49,599,780원 결정고지하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2006.2.9. 이의신청을 거쳐 2006.5.31. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

청구법인은 쟁점오피스텔을 분양목적으로 신축하였으나, 경기불황으로 인해 분양이 되지 않아 2005.4.22. 부동산임대업을 추가로 등록하고 신축한 오피스텔의 일부를 일시적·잠정적으로 주택용도로 임대한 것이므로 청구법인이 교부받은 세금계산서상 매입세액을 면세사업관련 매입세액으로 보아 불공제하고 부가가치세를 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구법인은 쟁점오피스텔을 분양목적으로 신축하였으나 분양이 되지 아니하여 일시적ㆍ잠정적인 주거용으로 임대하였음을 주장하나, 오피스텔 실내에 드럼세탁기·에어컨·냉장고·식기건조기·붙박이장 등을 설치하여 총 53세대 중 분양된 세대 없이 31세대를 주거용으로 임대한 사실이 임대차계약서에 의하여 확인되므로 분양목적인 쟁점오피스텔을 주택으로 임대함에 따라 면세전용된 것으로 보고 이 건 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구법인이 신축하여 임대한 쟁점오피스텔을 사업용 건물이 아니라 상시 주거용(주택용) 건물로 보아 쟁점오피스텔 신축공사와 관련하여 교부받은 세금계산서상 매입세액을 면세사업(주택)관련 매입세액으로 보고 해당 매입세액을 불공제하여 부가가치세를 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 부가가치세법 제12조 【면세】

① 다음 각호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다.

11. 주택과 이에 부수되는 토지의 임대용역으로서 대통령령이 정하는 것

(2) 부가가치세법 제17조 【납부세액】

② 다음 각호의 매입세액은 매출세액에서 공제하지 아니한다.

1. 제20조 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 매입처별세금계산서합계표를 제출하지 아니한 경우의 매입세액 또는 제출한 매입처별세금계산서합계표의 기재사항중 거래처별등록번호 또는 공급가액의 전부 또는 일부가 기재되지 아니하였거나 사실과 다르게 기재된 경우 그 기재사항이 기재되지 아니한 분 또는 사실과 다르게 기재된 분의 매입세액. 다만, 대통령령이 정하는 경우의 매입세액은 제외한다. 1의

2. 제16조 제1항 및 제3항의 규정에 의한 세금계산서를 교부받지 아니한 경우 또는 교부받은 세금계산서에 제16조 제1항 제1호 내지 제4호의 규정에 의한 기재사항(이하 “필요적 기재사항”이라 한다)의 전부 또는 일부가 기재되지 아니하였거나 사실과 다르게 기재된 경우의 매입세액. 다만, 대통령령이 정하는 경우의 매입세액은 제외한다.

(3) 부가가치세법 시행령 제34조 【주택과 이에 부수되는 토지의 임대용역의 범위】

① 법 제12조 제1항 제11호에 규정하는 주택과 이에 부수되는 토지의 임대는 상시 주거용(사업을 위한 주거용의 경우를 제외한다)으로 사용하는 건물(이하 “주택”이라 한다)과 이에 부수되는 토지로서 그 면적이 건물이 정착된 면적의 5배(도시지역 외의 지역에 있는 토지의 경우에는 10배)를 초과하지 아니하는 것의 임대를 말하며, 이를 초과하는 부분은 토지의 임대로 본다 .

(4) 부가가치세법 시행령 제61조 【매입세액의 안분계산】

① 사업자가 과세사업과 면세사업을 겸영하는 경우에 면세사업에 관련된 매입세액의 계산은 실지귀속에 따라 하되, 과세사업과 면세사업에 공통으로 사용되어 실지귀속을 구분할 수 없는 매입세액(이하 “공통매입세액”이라 한다)은 다음 산식에 의하여 계산한다. 다만, 예정신고를 하는 때에는 예정신고기간에 있어서 총공급가액에 대한 면세공급가액의 비율에 의하여 안분계산하고, 확정신고를 하는 때에 정산한다. 면세사업에 관 면세공급가액 련된 매입세액 ＝ 공통매입세액 × ─────── 총공급가액

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인에 의하면, 쟁점오피스텔을 분양목적으로 신축하였으나, 경기불황으로 인해 분양이 되지 않아 일시적·잠정적으로 주택용도로 임대하였음에도 처분청이 쟁점오피스텔중 사무실용으로 임대분을 제외한 나머지 주거용의 임대를 면세전용인 자가공급으로 보아 이 건 과세한 처분은 부당하다고 주장하고 있는 바, 청구법인이 제출한 임대계약서 등에 의하여 쟁점오피스텔의 임대를 일시적·잠정적인 임대로 볼 수 있는지 여부를 살펴본다. (가) 처분청 조사내용에 의하면, 청구법인은 OOOOO OOOO OOO OOOOOOO 대지 255.60㎡에 오피스텔 53세대를 2005.4.30. 준공하였으며 처분청은 청구법인이 신축한 오피스텔중 31세대를 주거용으로 임대한 사실을 확인하여 면세사업 관련 매입세액으로 보아 불공제하여 이 건 과세한 사실이 나타난다. (나) 청구법인과 OOOO공인중개사간에 체결한 분양업무위탁약정서(2005.3.25.)에 의하면, OOOOO OOOO OOO OOOOOOO상에 건축한 오피스텔 53세대의 분양업무를 2005.3.25.～2005.5.31.까지 위탁하기로 계약을 체결하였으며 처분청 조사당시 사무실 용도로 분양된 오피스텔은 1세대로 확인된다. (다) 청구법인이 쟁점과세기간에 쟁점오피스텔중 일부를 김OO 등 31인에게 주택으로 임대하였는바, 청구법인과 임차인간에 체결한 임대차계약서에 의하면, 임대기간은 1년 미만이나 오피스텔내에 드럼세탁기·에어컨·냉장고·식기건조기·붙박이장 등을 설치하여 임대한 사실이 나타나고 있다.

(라) 국세청은 예규(서삼 46015-11786, 2003.11.14)에서 2003.2.18. 이후 완공한 오피스텔을 임대한 경우로서 임차인이 이를 상시주거용으로 사용하는 경우는 면세전용으로 보아 부가가치세를 과세하나 일시적 잠정적으로 주거용으로 임대한 경우에는 자가공급에 해당하지 아니하는 것으로 해석하고 있으며, 이 경우 임대기간을 2년 이상 장기로 계약하여 사실상 주택임대업을 영위하는 것으로 인정되는 경우 등은 면세전용으로 볼 수 있는 것으로 해석하고 있다. (마) 한편, 국민 주거생활의 안정을 보장하기 위하여 시행되고 있는 주택임대차보호법 제4조 (임대차기간등) 제1항 규정에 의하면, “임대기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다”고 규정하고 있으며, 그 단서조항에서 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다고 규정하고 있다. (바) 위 사실관계 및 관련법령의 취지 등을 종합해 볼 때, 청구법인은 쟁점오피스텔의 임대기간이 1년으로서 쟁점오피스텔이 분양되지 아니함에 따라 분양될 때까지 일시적 잠정적으로 임대하였음을 주장하나, 쟁점오피스텔 준공일 이후 처분청 조사당시까지 쟁점오피스텔 중 사무실용도로 임대된 오피스텔이 1세대로 확인되는 점, 쟁점오피스텔중 주거용으로 임대된 오피스텔은 세입자가 상시주거용으로 사용하는 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없으며, 일단 주거용으로 임대한 경우에도 주택임대차보호법에 의하여 세입자가 2년까지는 임차할 수 있는 권리가 보장된다는 점 등으로 보아 쟁점오피스텔은 분양목적에서 상시 주거용으로 임대된 것으로 보아야 할 것이다. 따라서 청구법인이 분양목적인 쟁점오피스텔을 주택으로 임대한 부분에 대하여 면세전용된 것으로 보고 이 건 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.