재개발로 취득한 신축주택 양도는 비과세되는가?

무허가주택 보유자가 시유지를 불하받고 재개발조합의 조합원 자격으로 재개발주택을 취득했다. 관리처분계획에 따라 환지청산금을 지급하고 종전주택과 부수토지보다 큰 면적의 아파트와 부수토지를 분양받아 양도한다.

「조세특례제한법」 제99조의3 제1항 제2호 규정을 적용받기 위해서는 2001.5.23.부터 2003.6.30.까지의 기간(서울, 과천, 5대신도시의 경우에는 2002.12.31.이전에 착공하여 2003.6.30이전에 사용승인 등 받은 경우 포함) 내에 사용승인 등을 받아야 함.

1. 자기가 건설한 신축주택(「주택건설촉진법」에 의한 주택조합 또는 「도시재개발법」에 의한 재개발조합을 통하여 조합원이 취득하는 주택을 포함)으로서 2001.5.23.부터 2003.6.30.까지의 기간(서울, 과천, 5대신도시의 경우에는 2001.5.23.부터 2002.12.31.까지이나 2002.12.31.이전에 착공하여 2003.6.30이전에 사용승인 등 받은 경우 포함) 내에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함)를 받은 신축주택(「소득세법 시행령」제156조에 해당하는 고가주택은 제외함)을 취득한 경우에 한하여 「조세특례제한법」 제99조의3 제1항 제2호 규정을 적용하는 것입니다.

2. 「도시재개발법」규정에 의한 재개발사업지구 내에 1주택(이하 “종전주택”이라 함)을 소유하던 거주자가 재개발조합의 조합원자격으로 동법 규정에 의한 관리처분계획에 따라 환지청산금을 지급하고 재개발사업시행자로부터 종전주택 및 부수토지의 면적보다 큰 면적의 아파트 및 부수토지를 분양취득하여 양도하는 경우 당해 아파트 및 부수토지 중 종전주택의 부수토지 부분에 대하여는 종전주택의 보유기간과 공사기간을 포함한 아파트의 보유기간을 통산하여 보유기간이 3년 이상(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것. 이하 같음)이면 1세대 1주택으로 앙도소득세를 비과세받을 수 있는 것이며, 아파트 부수토지 중 종전주택의 부수토지를 초과하는 부분에 대하여는 사용검사필증교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)로부터 3년 이상 보유한 후 양도하여야 양도소득세를 비과세 받을 수 있는 것입니다.

3. 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득 당시의 기준시가는 「소득세법 시행령」제164조 제7항 및 제8항의 규정에서 정한 방법으로 산정하는 것입니다. 끝.

질의

무허가주택 보유 중 시유지를 불하받고 재개발조합원 자격으로 취득한 재개발주택 양도 시 과세 여부.

회답

1. 자기가 건설한 신축주택으로서 2001.5.23.부터 2003.6.30.까지의 기간 내에 사용승인 또는 사용검사를 받은 경우에 한하여 「조세특례제한법」 제99조의3 제1항 제2호를 적용합니다. 서울, 과천, 5대신도시는 2001.5.23.부터 2002.12.31.까지이나, 2002.12.31. 이전 착공하고 2003.6.30. 이전 사용승인 등을 받은 경우를 포함하며 고가주택은 제외합니다.

2. 재개발조합원 자격으로 종전주택보다 큰 아파트와 부수토지를 취득해 양도하는 경우, 종전주택 부수토지 부분은 종전주택 보유기간과 공사기간을 포함해 3년 이상 보유하면 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다. 초과 부분은 사용검사필증교부일부터 3년 이상 보유한 후 양도해야 합니다.

3. 개별주택가격 및 공동주택가격 공시 전에 취득한 주택의 취득 당시 기준시가는 「소득세법 시행령」제164조 제7항 및 제8항에서 정한 방법으로 산정합니다.

국세청 법령해석 서면인터넷방문상담5팀-362 (2006.10.10 회신), "재개발로 취득한 신축주택 양도는 비과세되는가?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000030593/