재개발로 한 주택이 멸실되면 3주택 중과되는가?

국세청 공식 회신문서번호 서면인터넷방문상담4팀-2683회신일 2006.08.04세목 양도소득세회신 후 개정

1. 질문재개발로 한 주택이 멸실되면 3주택 중과되는가?2. 공식 회신국세청 · 2006.08.043. 다툰 결과0건 직접 · 0건 조문 연결4. 현행 조문3개 근거 링크

한 줄 답 · 국세청 회신 2006.08.04

관리처분계획인가 전에 한 주택이 멸실된 상태에서 나머지 2주택 중 하나를 양도하면 중과세율을 적용하지 않는다.

3주택 중 한 주택이 재개발로 멸실된 뒤 다른 주택을 양도할 때 중과세율 적용 여부를 물었다. 관리처분계획인가 전에 한 주택이 멸실된 상태에서 나머지 2주택 중 하나를 양도하면 중과세율을 적용하지 않는다. 입주권 취득시기는 사업 유형과 인가 시점에 따라 관리처분계획인가일 또는 사업시행인가일이 된다.

근거 조문 소득세법 제94조제1항제2호 도시 및 주거환경정비법 제48조 소득세법 제104조제1항제2호

회신 당시 법령을 기준으로 한 국세청 공식 해석의 요약이다. 내 사정에 적용하려면 아래 원문 전문과 근거 조문, 회신 이후 개정 여부를 함께 본다.

인용 법령이 회신 이후 개정·시행됐다. 현재 조문과 대조가 필요하다. 회신 이후 개정 시행: 도시 및 주거환경정비법(2026.07.01 시행), 소득세법(2026.07.01 시행) 회신일 기준 판단이며 이후 법령 개정·판례로 결론이 달라질 수 있다.

법제처 시행일별 원문 대조 · 2026.09.10 기준

회신 당시와 현재의 인용 규정이 직접 달라졌다

GovBrief 판단 이전 회신의 결론을 현재 사실관계에 그대로 적용하지 않는다.

인용 조문·항·호 중 3곳에서 문구 변경, 조문 이동 또는 삭제 신호를 확인했다. 아래 전후 문장의 요건·금액·기간·예외를 현재 사실관계에 다시 대입해야 한다.

문구 변경·이동 3 · 문구 동일 0

문구 변경회신 당시 시행본 2006.01.01 → 현재 시행본 2026.07.01
소득세법 제94조 제1항 제2호: 회신 당시 4개 문장·단위에서 현재 4개로 바뀌었다(수정 2개).
무엇이 바뀌었나 종전의 삭제·수정 대상 문구와 현재의 신설·대체 문구를 직접 대조한다.
종전: 삭제·수정 대상
2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득
현재: 신설·대체 내용 (2026.09.10)
2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득
회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문
같은 번호의 규정 교체회신 당시 시행본 2006.06.08 → 현재 시행본 2026.07.01
도시 및 주거환경정비법 제48조: 회신 당시 제목은 ‘관리처분계획의 인가 등’이지만 현재 같은 번호의 제목은 ‘토지등소유자 전체회의’이다. 같은 번호라도 다른 규정이므로 옛 회신 근거로 연결하지 않는다.
무엇이 바뀌었나 종전의 삭제·수정 대상 문구와 현재의 신설·대체 문구를 직접 대조한다.
종전: 삭제·수정 대상
제48조(관리처분계획의 인가 등) ①사업시행자(주거환경개선사업을 제외한다)는 제46조의 규정에 의한 분양신청기간이 종료된 때에는 이 법이 정하는 바에 의하여 기존의 건축물을 철거하기 전에 제46조의 규정에 의한 분양신청의 현황을 기초로 다음 각호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장ㆍ군수의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하고자 하는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 시장ㆍ군수에게 신고하여야 한다. 1. 분양설계 2. 분양대상자의 주소 및 성명 3. 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액 4. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격 5. 정비사업비의 추산액 및 그에 따른 조합원 부담규모 및…
현재: 신설·대체 내용 (2026.09.10)
제48조(토지등소유자 전체회의) ① 제27조제1항제3호에 따라 사업시행자로 지정된 신탁업자는 다음 각 호의 사항에 관하여 해당 정비사업의 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 신탁업자를 사업시행자로 지정하는 것에 동의한 토지등소유자를 말한다. 이하 이 조에서 같다) 전원으로 구성되는 회의(이하 "토지등소유자 전체회의"라 한다)의 의결을 거쳐야 한다. 1. 시행규정의 확정 및 변경 2. 정비사업비의 사용 및 변경 3. 정비사업전문관리업자와의 계약 등 토지등소유자의 부담이 될 계약 4. 시공자의 선정 및 변경 5. 정비사업비의 토지등소유자별 분담내역 6. 자금의 차입과 그 방법ㆍ이자율 및 상환방법 7. 제52조에 따른 사업시행계획서의 작성 및 변경(제50조제1항 본문에 따른 정비사업의 중지 또는 폐지에 관한 사항을 포함하며, 같은 항 단서에 따른…
회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문
문구 변경회신 당시 시행본 2006.01.01 → 현재 시행본 2026.07.01
소득세법 제104조 제1항 제2호: 회신 당시 1개 문장·단위에서 현재 1개로 바뀌었다(수정 1개).
무엇이 바뀌었나 종전의 삭제·수정 대상 문구와 현재의 신설·대체 문구를 직접 대조한다.
종전: 삭제·수정 대상
2의8. 제94조제1항제4호 다목의 규정에 의한 자산 중 제104조의3의 규정에 의한 비사업용 토지의 보유현황을 감안하여 대통령령이 정하는 자산 양도소득과세표준의 100분의 60
현재: 신설·대체 내용 (2026.09.10)
2. 제94조제1항제1호 및 제2호에서 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것 양도소득 과세표준의 100분의 40[주택(이에 딸린 토지로서 대통령령으로 정하는 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다), 조합원입주권 및 분양권의 경우에는 100분의 60]
회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문

표시 문장은 법제처 공식 시행일별 원문을 기계적으로 대조한 결과다. 편집 판단은 변경된 규정을 다시 확인할 필요성을 설명하며 개별 세무·통관 자문이 아니다.

사실관계

1세대 3주택자 중 한 주택이 주택재개발사업 시행으로 관리처분계획인가 전에 멸실됐다. 그 상태에서 나머지 2주택 중 1주택을 양도했다.

질의요지

1세대3주택에 해당하던 거주자가 그 중 1주택이 주택재개발사업의 시행으로 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 관리처분계획인가를 받기 전에 멸실된 상태에서 나머지 2주택 중 1주택을 양도하는 경우에는 중과세율을 적용하지 아니하는 것임

본문(원문)

「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이하 입주권이라 함)는 「소득세법」 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하며, 당해 입주권의 취득시기는 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정되는 날로 하는 것으로서 이는 주택재개발사업의 경우 관리처분계획인가일, 주택재건축사업의 경우 사업시행인가일(구 사업계획승인일 포함)이 되는 것이나, 2005. 5.31. 이후에 「도시 및 주거환경정비법」 제48조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가를 받는 분부터는 주택재개발ㆍ재건축사업 모두 관리처분계획의 인가일(지방자치단체의 공보에 고시한 날을 말함)이 되는 것입니다.

1세대3주택에 해당하던 거주자가 그 중 1주택이 주택재개발사업의 시행으로 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 관리처분계획인가를 받기 전에 멸실된 상태에서 나머지 2주택 중 1주택을 양도하는 경우에는 소득세법 제104조 제1항 제2호의 3 내지 제2호의 4의 중과세율을 적용하지 아니하는 것입니다.

정제 정리

질의

1. 재개발ㆍ재건축 입주권의 성격과 취득시기.

2. 3주택 중 한 주택이 관리처분계획인가 전에 멸실된 뒤 다른 주택을 양도할 때 중과 여부.

회답

1. 정비사업조합을 통해 취득한 입주권은 「소득세법」 제94조 제1항 제2호 가목의 부동산을 취득할 수 있는 권리입니다. 취득시기는 재개발은 관리처분계획인가일, 재건축은 사업시행인가일이지만, 2005.5.31. 이후 관리처분계획인가분부터는 모두 관리처분계획인가일입니다.

2. 1세대 3주택 중 한 주택이 재개발사업으로 관리처분계획인가 전에 멸실된 상태에서 나머지 2주택 중 1주택을 양도하면 「소득세법」 제104조 제1항 제2호의 3 내지 제2호의 4의 중과세율을 적용하지 않습니다.

근거 법령·조문 govbrief.kr 조문 페이지로 연결

소득세법 제94조제1항제2호 (양도소득의 범위) 조문 원문 govbrief.kr 이 조문을 인용한 다른 해석
도시 및 주거환경정비법 제48조 (토지등소유자 전체회의) 조문 원문 govbrief.kr 이 조문을 인용한 다른 해석
소득세법 제104조제1항제2호 (양도소득세의 세율) 조문 원문 govbrief.kr 이 조문을 인용한 다른 해석

이 답을 인용할 때

국세청 법령해석 서면인터넷방문상담4팀-2683 (2006.08.04 회신), "재개발로 한 주택이 멸실되면 3주택 중과되는가?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000028367/

출처·편집 정보

원문: 국가법령정보센터 국세청 회신 목록(기관 원문 연결) (식별자 010000000000028367)
원 제목: 1세대3주택의 중과세율 적용 여부
공개 등급: 공개 후보 · 검색 색인 대상
편집: 질문형 제목·3문장 요약·사실관계·정제 정리는 정제 파이프라인 산출물(원문 근거 계약 검사 통과). 법령 해소·현행성은 규칙 기반. 조문 링크는 govbrief.kr에 조문 페이지가 있는 것만 연결.
갱신: 2026-09-10