신축주택 취득자에 대한 양도소득세 특례의 적용범위

관련법령이 감면대상 양도소득금액을 신축주택의 취득 후 5년간 발생한 양도소득금액으로 한정하고 있고, 동 양도소득금액은 ? 조세특례제한법 시행령? 제40조 제1항에 따라 산정함이 타당하다 할 것이며, 청구주장을 받아들이기 어려움가산세를 면책할만한 정당한 사유도 없는 것으로 보이므로, 청구주장을 받아들이기 어려움

1. 처분개요

가. 청구인은 1993.1.7. 취득한 OOO(이하 “종전주택”이라 한다)를 재건축하여 2002.12.30. 사용승인된 OOO(이하 “신축주택”이라 한다)를 2011.2.28. 양도하고 발생한 양도소득 OOO원에 대하여「조세특례제한법(이하 “조특법”이라 한다)」제99조의3에 의하여 양도소득세가 전액 감면되는 것으로 하여 양도소득세를 신고하였다.

나.처분청은 신축주택 취득일부터 5년간 발생한 양도소득 OOO원에 대해서만 양도소득세가 감면되는 것으로 하여 2012.1.13. 청구인에게 2011년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2012.1.30. 이의신청을 거쳐 2012.5.22. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1)조특법 제99조의3에 따르면 2001.5.23.～2003.6.30. 중 재건축조합을 통하여 조합원이 취득한 주택 등 자기가 건설한 주택을 취득한 경우 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는소득에 대해서는 양도소득세를 전액감면하며, 5년 이후 양도하는경우에는 5년간 발생한 양도소득을 과세대상에서 제외한다고 규정하고 있고, 동 규정의 취지는 신규주택의 수요창출을 통한 건설경기 및 부동산시장 활성화에 있어서 그 부수토지를 언제 취득하였는지에 관계없이 정한기간까지 신축한 주택을 취득하기만 하면 양도소득세를 감면하는 것인바, 토지취득일부터 신축주택취득일까지의 기간에 대한 토지의 양도차익에 대해서도 감면비율에 상당하는 금액은 감면이 되어야 할 뿐 아니라, 재건축아파트의 권리변화 과정을 보면 아파트재건축을 위하여 종전주택을 양도하는 것은「소득세법」제88조제2항에서 양도로 보지 아니하는 환지에 해당하므로 종전아파트의 취득후 5년이 되는날까지 발행한 양도소득 전체에 대하여 세액을 감면하여야 한다.

(2)설령 종전주택분 양도소득을 감면대상에서 제외한다고 하더라도처분청은조특법 시행령 제40조제1항 산식을 적용함에 있어 분모의 취득당시의 기준시가를 종전주택의 취득당시의 기준시가를적용하여 감면대상소득을 과소하게 계산하였으나, 이 건은「소득세법 시행령」 제166조제2항 제1호 규정에 따른 재건축주택(청산금을 납부한 경우) 양도차익 계산 산식을 적용하며 산출한 “관리처분인가전 기존건물분 양도차익” OOO원에 대하여만 감면배제함이 타당하고, 이 건 과세시 부과한 납부불성실가산세는과세관청의 지도 및 태도의 변경으로 인하여 발생한 것이므로 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 종전주택의 취득일부터 신축주택 취득일 전일까지의 양도소득금액도조특법 제99조의3에 의한 양도소득세 과세특례규정의 적용대상이라 주장하고 있으나,조특법 제99조의3소정의 신축주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례규정은 “신축국민주택에 대한 수요를 진작시킴에 따른 건설경기의 활성화”가 입법취지인 점,조특법 제99조의3제1항에서 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우 과세특례대상인 양도소득금액을 “해당 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액”으로 규정하고 있는 점에 비추어 종전주택 취득일로부터 신축주택 취득일 전일까지의 양도소득금액을 동 규정의 과세특례대상에 포함되는 것으로 보기 어렵다(조심 2010서2935, 서울행정법원 2011구단27363 같은 뜻).

(2) 청구인은조특법 제99조의3에 의하여 신축주택 취득자에 대한 감면대상 양도소득금액을 같은 법 시행령 제40조 제1항의 산식에 의하여 계산함에 있어서「소득세법 시행령」제166조제2항 제1호 규정에 따른 재건축주택(청산금을 납부한 경우) 양도차익계산 산식을 적용하여 “관리처분인가전 기존건물분 양도차익” 에대하여만 감면배제하여야 한다고 주장하고 있으나,조특법 시행령제99조 제1항에서조특법 제99조의3제1항을 적용함에 있어 양도소득세 감면대상소득인 ‘당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액’은 제40조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 금액으로 한다고 규정하고 있고, 동 규정에서 취득일로부터 5년이 경과하여 양도한 쟁점주택의 양도소득금액에대하여 취득일로부터 5년간 발생한 양도소득금액의 비율을 실지거래가액이 아니라 기준시가를 기준으로 하여 계산하도록 규정하고 있는 점 등을 감안할 때, 동 산식에 있어‘취득당시의 기준시가’ 중 분자는 ‘신축주택(쟁점주택)의 취득당시기준시가’를, 분모는 ‘구주택(종전주택)의 취득당시 기준시가’를 말하는 것이므로, 감면세액을 재계산하여 고지한당초 처분은 정당하며,「국세기본법」제47조의5제1항 규정에 의거납세자가 세법에 따른 납부기한 내에 국세를 납부하지 아니하거나 납부한 세액이 납부하여야 할 세액에 미달한 경우에는 납부불성실 가산세를 부과하도록 하고 있어 가산세 부과처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점①종전주택 취득일부터 신축주택 취득일까지의양도소득금액이조특법 제99조의3에 의한 감면소득인지 여부

② 감면소득금액을조특법 시행령 제40조제1항에 의하여 계산한 금액으로 하여야 하는지, 아니면「소득세법 시행령」제166조제2항 제1호에 의하여야 하는지 여부및 납부불성실가산세 부과의 당부

나. 사실관계 및 판단

(1) 신축주택 등기부등본, 처분청이 제출한 양도소득세 경정검토서·감면소득산출근거, 청구인의 당초 양도소득세 신고서 및 양도세액산출안 등의 심리자료에 의하면 다음의 사실이 인정된다.(가)청구인은 1993.1.7. 101,604,177원(환산가액)에 취득한 기존주택을재건축하여 2002.12.30. 사용승인된 신축주택을 2003.1.25. 취득하였다가 이를 2011.2.28. OOO원에 양도하였는데, 재건축과정에서 신축주택 분양가액(OOO원)과 종전주택 평가액(OOO원)과의 차액 OOO원을 납부하였다.(나) 청구인은 신축주택 양도에 따라 발생한 양도소득 OOO원 전액에 대하여조특법 제99조의3이 규정한 신축주택에 대한 양도소득세 과세특례를 이유로 하여 세액 0원을 신고하였고,(다) 처분청은 신축주택이 2002.12.30. 사용승인되어조특법 제99조의3에 의한 신축주택 감면요건은 충족하나,양도소득세가 감면되는 소득은 전액(OOO원)이 아니라조특법 시행령 제40조제1항에 따라 계산[세부내역은 아래 <감면소득 계산내역>과 같다]한 OOO원인 것으로 보아 나머지 금액(OOO원)에 대하여 과세하였으며, 과세시 납부불성실가산세 OOO원을 부과하였다.OOOOOOOO OOOOOOOO(라) 이에 대하여 청구인은1) 우선, 조특법 입법취지 및 재건축아파트의 권리변환과정을 감안할 때 신축주택 취득일 이전에 발생한 양도소득에 대해서도 양도소득세를 감면하여야 하며,2) 설령, 그 기간 양도소득이 과세대상이라고 하더라도「소득세법 시행령」제166조제2항 제1호 청산금을 납부한 경우의 산식을 적용하면, 그 기간 양도소득이 OOO원으로 계산되므로 이를 과세대상으로 하여야 한다는 주장이다.

(2) 살피건대, 처분청은 청구인의 신축주택 양도에 따른 양도소득 중 신축주택 취득일로부터 5년 간 발생한 양도소득을조특법 시행령 제40조제1항에 따라 계산하고 나머지 소득에 대하여 양도소득세를 과세하였고 이는 다음과 같은 이유로 타당하므로 청구주장을 받아들일 수 없다고 할 것이다. (가)조특법 제99조의3제1항 제2호는「주택법」에 따른 주택조합 또는「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업조합의 조합원이 신축주택취득기간(2001.5.23.～2003.6.30.) 중 사용승인을 받은 주택을 취득하여 그로부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세를 면제하고, 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 그 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상 소득금액에서 빼도록 규정하고 있는 바, 명문상 청구인이 감면대상이라고 주장하는 종전주택의 취득일로부터 신축주택의 취득일 전일까지의 양도소득 금액은 동 규정의 과세특례대상에 해당하지 아니하다고 할 것이다.

(나) 한편, 위조특법 제99조의3의 위임을 받은 같은 법 시행령 제99조의3 제2항은 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액은 제40조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 금액으로 한다고 규정하고 있고, 제40조 제1항은 아래와 같은 산식에 의하여 양도소득금액을 계산하도록 하고 있는데, 동 산식에 있어 취득당시의 기준시가 중 분자에 적용되는 기준시가는 ‘신축주택의 취득당시 기준시가’이고, 분모에 적용되는 기준시가는 ‘구주택의 취득당시 기준시가’를 말하는 것이므로(조심 2010중2363, 2011.4.19. 같은 뜻임), 이 건 양도소득금액 중 위 법령에 따라 처분청이 계산한 감면소득[그 계산내역은 (1)-(다)에서 제시한 바와 같다]을 제외한 금액이 과세대상이라고 할 것임에도,「소득세법 시행령」제166조에 의하여 계산한 금액으로 과세대상금액을 계산하여야 한다는 청구주장은 법령에 반하는 주장이므로 받아들일 수 없다.

<감면대상 소득금액 계산식>

{양도소득 금액×(취득일부터 5년이 되는 날의 기준시가 - 취득당시의 기준시가)/(양도당시의 기준시가 - 취득당시의 기준시가)}(다) 나아가, 세법상 가산세는 과세권의 행사 및 조세채권의 실현을 용이하게 하기 위하여 납세자가 정당한 이유 없이 법에 규정된 신고·납부의무 등을 위반한 경우에 법이 정하는 바에 의하여 부과하는 행정상의 제재로서 납세자의 고의·과실은 고려되지 아니하는 것이고, 이 건 과세와 관련하여 종전 국세청 예규가 종전주택의 보유로 인한 양도소득금액을 감면소득으로 본다고 명확하게 규정하고 있지 아니하였고, 과세관청이 청구인에게 신뢰대상이 되는 공적인 견해 표명을 하였다고 인정하기 어려운 점 등으로 볼 때, 처분청이 신의성실의 원칙을 위배하였다고 볼 수도 없고(조심 2012서121, 2012.2.23.참조), 납세자의 법령의 무지 또는 오인은 가산세를 부과할 수 없는 정당한 사유에 해당한다고 볼 수 없으므로 처분청이 납부불성실가산세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.