쟁점토지를 과세기간을 달리하여 분할양도한 것을 하나의 거래로 보아 과세한 처분의 당부

쟁점토지 각 매매계약서상 계약일자가 18.10.8.로 동일하고, 매수자도 ooo으로 동일한 점, 18.10.8.자 쟁점토지 매매계약서의 특약사항에 따르면 매매대금은 839,550,000원(=2,895평×290,000원)으로 기재되어 있어 당초 쟁점토지를 일괄매매 하기 위해 상정하고 있었던 것으로 보이고 쟁점토지매매계약(18.10.8.)이후인 18.10.30. 쟁점토지를 분할하고 양도한 것으로 확인되는 점, 매수인 ooo은 쟁점토지를 취득한 후 20.5.22. 쟁점토지를 다시 병합하여 사업장으로 사용 중인 것으로 확인되는바, 토지 병합비용을 지출하면서까지 쟁점토지를 분할구입할 특별한 사정이 없는 것으로 보이는 점 등에 비추어 볼 때, 위 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단됨

1. 처분개요

가. 청구인은 OOO(이하 “OOO”이라 한다) 207-19, 207-20 및 207-21(이들 토지를 합하여, 이하 “쟁점토지”라 한다)을 OOO원에 양도하고, 아래 OOO과 같은 내용의 계약서를 첨부하여 2018년 및 2019년 귀속 양도소득세를 신고하면서,「조세특례제한법」제69조(자경농지에 대한 양도소득세의 감면)를 적용하여 양도소득세를 OOO원으로 신고하였다.

나. 처분청은 쟁점토지 매매에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 쟁점토지의 모번지는 OOO로 2018.10.30. 분할되어 OOO은 2018.12.10. 소유권 이전되었으며, OOO 및 OOO은 2019.1.16. 소유권 이전된 것을 확인하고, 청구인이 하나의 지번을 분할한 후 과세기간을 달리하여 양도한바, 이는「국세기본법」제14조제3항에 따라 하나의 거래로 보아야 한다며, 청구인에게 2022.9.13. 2019년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2022.9.19. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인이 쟁점토지를 분할해서 매도한 경위는 다음과 같다.(가) 쟁점토지의 매수인인 AAA은 사업장을 확장·이전하기 위해 쟁점토지를 매수하고자 하였으나 매수 자금이 부족하여 청구인에게 쟁점토지의 분할 및 순차매입을 요청하였다. 청구인은 쟁점토지가 장기간 매도되지 않았던 상황이어서 AAA의 요구를 수용하여 계약을 진행하였다.(나) AAA은 토지분할 매수와 동시에 공장확장이전 공사를 시행하기 위해 건축사무소와 협의 중이었으며, 청구인은 AAA의 요청에 따라 위 건축사무소에서 작성해 준 분할도면을 바탕으로 군산시청에 토지분할신청을 하였고, 이에 따라 아래 OOO와 같이 토지가 분할되었다.(다) 토지분할 완료 후 청구인과 AAA은 분할측량 성과도를 바탕으로 지번을 명확히하여 당초 계약서와 동일한 계약서를 재작성하였다. 새롭게 부여받은 지번만 수정하였고, 다른 계약내용은 변경되지 않았다.(라) 계약금 등 매매대금의 수수내역은 아래 OOO과 같다.

1) AAA은 토지분할 후 이를 순차적으로 매수하는 과정에서 청구인이 쟁점토지를 다른 사람에게 처분하는 것을 막기 위해 계약체결일인 2018.10.8. 청구인에게 쟁점토지 전부에 대한 계약금 OOO원을 지급하였다.

2) OOO의 경우, 당초 계약서상 2019.11.5. 잔금을 지급하기로 약정하였으나, 2019년 1월경 AAA의 회사자금 사정이 원활해져 2019.1.16. 잔급 지급하고 소유권이전등기를 마쳤다.

(2) 쟁점토지는 매수인 AAA의 자금조달 사정에 따라 분할매도하게 된 것으로, 청구인이 조세를 회피할 목적으로 쟁점토지의 양도시기를 2018년과 2019년으로 나누어 매매계약을 체결한 것이 아니다.(가) 청구인은 수년 전부터 쟁점토지를 매도하고자 하였으나 장기간 매도가 이루어지지 않았고, 이에 AAA의 토지분할매매 요구를 전적으로 수용하여서라도 쟁점토지를 매도할 수밖에 없었다. 또한 그 매매대금의 지급 시기 역시 청구인이 아닌 AAA의 자금조달 사정에 따라 AAA의 요청대로 약정한 것이었을 뿐 청구인이 그 지급 시기를 정한 것이 아니었으며, 토지분할의 기초로 삼은 분할도면 역시 AAA이 공장확장이전 공사를 위해 협의 중이던 건축사무소가 제공한 도면이 그대로 사용되었다. 만약 청구인이 조세회피를 목적으로 쟁점토지의 매매계약을 체결한 것이라면, OOO 및 OOO의 잔금지급일을 굳이 2019.11.5.과 2019.1.16.로 나누어 약정할 이유가 없다.(나) 청구인은 당초 AAA의 요청에 따라 쟁점토지 분할매도 완료 시기를 2019.11.5.로 정하여 계약체결일로부터 1년이 넘는 긴 매도기간으로 인한 계약파기 가능성 및 부동산 시가 상승으로 인한 손해 등을 감수한바, 분할매도를 거친 후의 결과만을 가지고 그 실질이 하나의 행위 또는 거래라고 쉽게 단정하여 과세대상으로 삼아서는 아니된다.(다) 청구인에게 조세회피의 목적이 있었다면 매매계약을 2018년과 2019년 2번에 나누어 작성하면 충분하지, 굳이 3번에 나누어 작성할 이유가 없다. 2필지로 분할하면 충분한 것을 굳이 추가비용을 들여 3필지로 분할할 하등의 이유가 없다.

(3)「소득세법」제98조는 “자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다.”고 규정하고 있고, 이 건의 경우 잔금청산일이 OOO은 2018.12.10., OOO 및 OOO은 2019.1.16.로, OOO의 양도소득은 2018년 귀속분에, OOO 및 OOO은 2019년 귀속분에 해당함이 명백하다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 매수인 AAA의 자금조달 사정에 따른 요청으로 분할매도하게 된 것이라고 주장하나, 양도신고 당시 제출되지 않았던 쟁점토지 매매계약서의 특약사항에 의하면

① 양도물건 전체의 매매가액이 계약일인 2018.10.8.에 OOO원(평당 OOO원)으로 확정 기재되어 있으며,

② 계약서의 계약일자가 동일하고,

③ 계약금이 계약일자에 모두 입금되어 일괄계약이 이루어진 것이 확인된다.

(2) 매수인의 자금 사정과 관련하여, OOO과 OOO.OOO에 대한 계약서상의 잔금지급시기 차이는 1개월 6일(2018.12.10.∼2019.1.16.)로 매매대금의 대부분이 금융대출인 매수인 AAA에게 이 짧은 기간 동안 은행에 제출하는 종합소득금액이나 부가가치세 과세표준 등의 소득변동요인이 있다고 보기는 어렵다.

(3) 쟁점토지는 2020.5.22. 토지 병합 후 매수인 AAA이 사업장으로 사용 중인 상태로 토지 병합비용을 지출하면서까지 분할하여 구입할 이유가 없다. 청구인이 제출한 매수인 확인서에서 알 수 있듯이 처음부터 쟁점토지 전체가 사업상 필요하였던 면적으로 이를 분할 후 병합하는 번거로운 절차를 진행할 이유가 없는 것이다.

(4) AAA은 청구인이 다른 사람에게 토지를 판매하는 것을 막기 위해 일괄계약한 것이라고 하나, 이런 우려가 있었다면 매수인은 쟁점토지 전체에 대한 매매계약을 체결하는 것이 자연스러우나, 스스로 토지 분할을 요청했다는 것은 납득하기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지를 과세기간을 달리하여 분할양도한 것을 하나의 거래로 보아 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

: ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점토지를 양도하고「조세특례제한법」제69조(자경농지에 대한 감면)를 적용하여, OOO에 대하여는 감면세액 OOO원, OOO.OOO에 대하여는 감면세액 OOO원을 적용하여 납부할 양도소득세를 각 OOO원으로 신고하였다.

(2) 2018.10.8.자 쟁점토지 매매계약서의 특약사항에 따르면, 매매대금은 OOO원(=2,895평×OOO원)으로 기재되어 있다.

(3) 쟁점토지의 등기사항전부증명서상 이전등기일 및 거래가액 합계액은 OOO과 같으며, 청구인이 제출한 금융거래내역 상 OOO의 매매대금 수수 내역이 확인된다.

(4) 처분청이 제시한 쟁점토지 분할 및 병합과정은 아래 OOO와 같다.

(5) 쟁점토지의 매수인 AAA이 작성한 확인서(2022년 8월)의 내용은 아래 OOO와 같다.

(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 과세기간을 달리하여 쟁점토지를 분할매도한 것은 매수인의 매수자금부족에 기인한 것일 뿐 양도소득세를 감면받거나 회피하기 위함이 아니라고 주장하나, 쟁점토지 각 매매계약서상 계약일자가 2018.10.8.로 동일하고, 매수자도 AAA으로 동일한 점, 2018.10.8.자 쟁점토지 매매계약서의 특약사항에 따르면 매매대금은 OOO원(=2,895평×OOO원)으로 기재되어 있어 당초 쟁점토지를 일괄매매하는 것으로 상정하고 있었던 것으로 보이고, 쟁점토지 매매계약(2018.10.8.) 이후인 2018.10.30. 쟁점토지를 분필하여 양도한 것으로 확인되는 점, 매수인 AAA은 쟁점토지를 취득한 후 2020.5.22. 쟁점토지를 다시 합필하여 사업장으로 사용 중인 것으로 확인되는데, 토지 합필비용을 지출하면서까지 쟁점토지를 분필하여 구입할 특별한 사정이 없는 것으로 보이는 점 등에 비추어 볼 때, 위 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」 제81조및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞

관련 법령

(1) 조세특례제한법(2019.12.31. 법률 제16835호로 개정되기 전의 것)제69조(자경농지에 대한 양도소득세의 감면)

① 농지 소재지에 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자가 8년 이상[대통령령으로 정하는 경영이양 직접지불보조금의 지급대상이 되는 농지를 「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」에 따른 한국농어촌공사 또는 농업을 주업으로 하는 법인으로서 대통령령으로 정하는 법인(이하 이 조에서 "농업법인"이라 한다)에 2021년 12월 31일까지 양도하는 경우에는 3년 이상] 대통령령으로 정하는 방법으로 직접 경작한 토지 중 대통령령으로 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 해당 토지가 주거지역등에 편입되거나 「도시개발법」 또는 그 밖의 법률에 따라 환지처분 전에 농지 외의 토지로 환지예정지 지정을 받은 경우에는 주거지역등에 편입되거나, 환지예정지 지정을 받은 날까지 발생한 소득으로서 대통령령으로 정하는 소득에 대해서만 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.제133조(양도소득세 및 증여세 감면의 종합한도)

① 개인이 제33조, 제43조, 제66조부터 제69조까지, 제69조의2부터 제69조의4까지, 제70조, 제77조, 제77조의2, 제77조의3, 제85조의10 또는 법률 제6538호 부칙 제29조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액 중에서 다음 각 호의 금액 중 큰 금액은 감면하지 아니한다. 이 경우 감면받는 양도소득세액의 합계액은 자산양도의 순서에 따라 합산한다.

1. 제33조, 제43조, 제66조부터 제69조까지, 제69조의2부터 제69조의4까지, 제70조, 제77조, 제77조의2, 제77조의3, 제85조의10 또는 법률 제6538호 부칙 제29조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액이 과세기간별로 1억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액

2. 5개 과세기간의 합계액으로 계산된 다음 각 목의 금액 중 큰 금액. 이 경우 5개 과세기간의 감면받을 양도소득세액의 합계액은 당해 과세기간에 감면받을 양도소득세액과 직전 4개 과세기간에 감면받은 양도소득세액을 합친 금액으로 계산한다.

가. 5개 과세기간의 제70조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액이 1억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액나. 5개 과세기간의 제66조부터 제69조까지, 제69조의2부터 제69조의4까지, 제70조, 제77조 또는 제77조의2에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액이 2억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액

(2) 국세기본법(2021.12.21. 법률 제18586호로 개정된 것)제14조(실질과세)

① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.

(3) 소득세법(2019.12.31. 법률 제16834호 개정되기 전의 것)제98조(양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.

(4) 소득세법 시행령(2020.2.11. 대통령령 제30395호로 개정되기 전의 것)제162조(양도 또는 취득의 시기)

① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일