쟁점부동산의 채무액에 상당하는 취득가액을 쟁점부동산의 분양가액을 기준으로 산정하여야 한다는 청구주장의 당부

쟁점부동산은 증여당시 증여가액이 기준시가에 의하여 산정된 것으로 부담부분의 양도가액은 기준시가에 의하여 산정된 것이라 할 것이므로, 이에 대응하는 취득가액도 기준시가에 의하여 산정함이 타당함

1. 처분개요

가. 청구인은 2013.10.22. 아들 홍OOO에게 OOO(건물 295.62㎡, 토지 87.88㎡, 이하 “쟁점부동산”이라 한다.)를 부담부증여한 후 양도가액은 홍OOO가 인수한 채무액인 OOO원, 취득가액은 분양가액에 부담부증여 비율(채무액/기준시가)을 곱하여 계산한 OOO원으로 하여 2013.11.4. 양도소득세를 신고하였다.

나. 처분청은 청구인에 대한 양도소득세를 조사한 결과 쟁점부동산의증여가액을 기준시가로 신고한 사실을 확인하고, 쟁점부동산 중 부담부증여 부분에 대한 취득가액도 기준시가에 부담부증여 비율(채무액/기준시가)을 곱하여 산정한 OOO원으로 하여 2014.11.17. 청구인에게 2013년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2014.12.11. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

부담부증여에 있어 채무액은 부담부증여 비율과 관계없이 채무액 자체가 양도가액인 것이며 이는「소득세법」제99조의 규정에 의한 기준시가의 범위에 열거되어 있지 않아 기준시가로 볼 수 없으며,「소득세법」제88조에서 “증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것”이라고 규정하고 있으므로 채무액은「소득세법」상 실지거래가액으로 보아야 한다.한편,「상속세 및 증여세법」상 기준시가라는 개념은 규정되어 있지 않고,쟁점부동산의 증여재산가액은「상속세 및 증여세법」규정에 의하여 시가로 평가한 것이고 이는 증여가액이지 양도가액이 아니며,「소득세법 시행령」제159조제1항 제1호상 “양도가액을 기준시가에 따라 산정한 경우”에도 해당하지 않는다.

따라서,쌍방실가로 신고한 당초신고는 적법하며, 취득가액을 기준시가로 감액경정한 과세처분은 위법·부당하다.

나. 처분청 의견

부담부증여에서 채무부담 부분의 양도가액은 증여재산가액이 기준시가에 의하여 산정되든 시가에 의하여 산정되든 모든 채무액과 동일한 가액이 되므로 결과적으로 양도가액이 채무액과 동일하게 되는 바, 그렇다고 하여 이를 모두 실지거래가액이라고 할 수는 없으며, 증여재산가액이 시가에 의하여 산정된 경우의 양도가액만을 실지거래가액에 의하여 산정되었다고 할 것이다.이 건의 경우, 쟁점부동산을 청구인이 아들 홍OOO에게 부담부증여를하였고, 증여세를 신고함에 있어 쟁점부동산에 대한 증여재산 가액을 기준시가로 평가하여 증여세를 신고한 사실이 확인되는 바, 공동주택가격은「소득세법」제99조제1항 라호에 따라 기준시가에 해당하고증여재산가액을 기준시가로 산정한 경우 증여자의 취득가액도 기준시가로 산정하는 것이 타당하므로 이 건 부과처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산의 부담(채무)부분에 대한 양도차익을 산정함에 있어취득가액을 쟁점부동산의 분양가액에 부담부증여 비율(채무액/기준시가)을곱하여 계산하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1)소득세법 제88조【양도의 정의】

① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(「상속세 및 증여세법」제47조제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.제96조【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다.제97조【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액제99조【기준시가의 산정】①제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제7항에 따른기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

1. 제94조 제1항 제1호에 따른 토지 또는 건물가.～다.(생 략)라.주택「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른개별주택가격 및공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에 같은 법 제17조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있을 때에는 그 가격에 따르고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.제100조【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

(2)소득세법 시행령 제159조【부담부증여에 대한 양도차익의 계산】

① 법 제88조 제1항 후단에 따른 부담부증여의 경우 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득가액 및 양도가액은 다음 각 호에 따른다.1.취득가액법 제97조 제1항 제1호에 따른 가액(양도가액을 기준시가에 따라 산정한 경우에는 취득가액도 기준시가에 따라 산정한다)에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액2.양도가액「상속세 및 증여세법」제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액(3)상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 따른다.(단서 생략)

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을시가로 본다.

④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.제61조【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.1.～3.(생 략)4.주택「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른개별주택가격 및공동주택가격(같은 법 제17조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다).(단서 생략)

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제출한 심리자료를 보면, 청구인은 아들 홍OOO에게쟁점부동산을 부담부증여한 후 쟁점부동산 중 홍OOO가 채무를 인수한부분(부담부증여)에 대한 양도차익을 산정함에 있어 홍OOO가 인수한 채무가액인 OOO원을 양도가액으로 하고 취득가액은 쟁점부동산의 실지거래가액인 분양가액을 기준으로 부담부증여 비율(채무액/기준시가)을 곱하여 계산한 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고하였고, 이에 대하여 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 실지조사를하여 홍OOO가 쟁점부동산의 증여가액을 공동주택 공시가격으로 평가하여 신고한 사실을 확인하고 쟁점부동산 중 부담부증여(채무) 부분에대한 취득가액을 기준시가를 근거로 산정한 OOO원으로 하여 청구인에게이 건 처분을 한 사실이 나타난다.

(2)「소득세법」 제88조제1항 후단에서 부담부증여의 경우, 수증자가 인수한 채무액 상당 부분을 사실상 유상 이전한 것으로 보아 양도소득세 과세대상으로 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제159조에서 법 제88조 제1항 후단의 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어서 ‘취득가액’은 법 제97조 제1항 제1호에 따른 가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액으로, ‘양도가액’은「상속세 및 증여세법」제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액으로 하도록하였으며, 양도가액을 기준시가에 따라 산정한 경우에는 취득가액도 기준시가에 따라 산정하는 것으로 규정하고 있다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 이 건 부담부 증여에 있어 양도가액인 채무액을 기준시가로 볼수 없다고 주장하나, 양도가액이 채무액과 같다고 하여 이를 모두 실지거래가액이라고 할 수 없고, 증여가액이 시가에 의하여 산정된경우의 양도가액만을 실지거래가액에 의하여 산정되었다고 할 것이라는점, 쟁점부동산은 증여 당시 증여재산가액이 기준시가에 의하여 산정된 것으로, 부담부분의 양도가액은 기준시가에 의하여 산정된 것이라 할 것이므로 이에 대응하는 취득가액도 기준시가에 의하여 산정함이 타당한점 등에 비추어 쟁점부동산 부담부분의 양도차익을 산정함에 있어서 그 취득가액을 취득당시의 기준시가에 부담부증여 비율(채무액/기준시가)을 곱하여 산정된 가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.