쟁점토지를 특수관계자에게 양도한 것에 대하여 법인세법상 부당행위계산부인한 처분의 당부

청구법인은 OOO지법이 결정한 입찰가격(3,778백만원)을 기준으로 쟁점토지 거래가 정당하다고 주장하나, 위 가격은 감정평가시 제3자가 쟁점토지 지상위 철골구조물로 인하여 소유권 행사를 하기 어려울 경우를 가정하여 결정한 가격이고, 쟁점토지를 청구법인 대표 이OOO가 취득할 경우 쟁점토지상 철골구조물이 자신과 배우자가 지배하고 있는 법인을 통해 간접 소유하는 것이어서 자신의 토지에 대한 소유권 행사에 제약이 없으므로 임의감액한 쟁점토지 감정가액은 청구법인과 청구법인 대표의 매매거래시 적용될 수 없는 것으로 보여 이 건 처분은 정당한 것으로 판단됨

1. 처분개요

가. 청구법인은 2005.3.22. 대구광역시 OOO 1,641㎡외 4필지(이하 “쟁점토지”라 한다)를 경매OOO로 취득한 후 2009.1.12. 법원의 판결로 강제경매개시 결정되었는데, (주)OOO감정평가법인은 대구지방법원장의 의뢰로 쟁점토지를 평가함에 있어 OOO(다만, 지상물로 인한 소유권제한시OOO)으로 평가하였고, 청구법인은 쟁점토지를 지상물로 인한 소유권제약이 있는 감정가액을 근거로 2009.7.2. 청구법인의 대표자인 이OOO에게 OOO에 양도하였다.

나. 대구지방국세청장은 쟁점토지에 대한 양도가액에 대해 적정 여부를 산정하기 위하여 쟁점토지의 감정평가서를 검토한 바, 감정평가서는 쟁점토지의 양도일이전인 2009.2.3일을 기준으로 쟁점토지에 대한 경매가액 산정을 위해 작성한 평가서로서 1차적으로 쟁점토지를 OOO으로 평가한 후 단서 조항으로 쟁점토지위에 있는 철골 구조물 등의 구축물로 인해 소유권 행사에 제한이 있을 경우 30% 감액한 OOO을 제시하였는데, 철골구조물의 소유자는 (주)OOO로서, (주)OOO은 청구법인의 대표자 이OOO와 배우자 문OOO이 지분 100%를 소유하고 있어 소유권 행사에 제한이 없음에도 30% 감액한 감정가액을 근거로 임의로 일정금액을 가산한 OOO으로 거래한 사실을 확인하고, 이는「법인세법」제52조및동법 시행령 제89조에 따라 청구법인이 특수관계자와의 거래를 통해 조세부담을 부당히 감소시킨 것으로 보아 당초 감정가액 OOO을 익금에 산입한 후 2011.8.9. 청구법인에게 2009사업연도 법인세 OOO를 결정고지하고 동 금액(차액)을 대표자에게 상여로 처분하여 소득금액 변동 통지하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2011.10.13. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

「법인세법」상 시가란 건전한 사회통념 및 상관행을 바탕으로 내국법인과 특수관계자가 아닌 자간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격으로 정의하고 있는데, 이러한 객관적 가격이 없는 경우「법인세법 시행령」제89조2항 각호의 순서대로 시가를 적용하는 것으로 쟁점토지의 경우 양도일로부터 약 5개월전에 제3자인 법원이 쟁점토지에 대한 경매목적으로 감정평가법인에 의뢰한 평가한 감정가액이 있으므로 이를 시가로 보아 우선적으로 적용함이 타당하다. 이 경우 당해 감정평가서에 언급한 바와 같이 쟁점토지의 소유주는 청구법인이지만 쟁점토지위에 정착하고 있는 (주)OOO 소유의 철골 구조물이 있으므로 제3자가 당해 토지를 인수하더라도 소유권 행사의 제약이 있기 때문에 감정평가시 본래의 감정가액OOO으로 감액 평가한 것이므로 이를 반영한 OOO을 시가로 하여 청구법인이 거래한 것은 정당한 것이다.

나. 처분청 의견

쟁점토지 취득자(청구법인 대표이사)가 사실상지상물소유자〔청구법인 대표이사 및 배우자로서 (주)OOO 100%주주〕와 일치하는 경우에는 법정지상권이 성립할 여지가 없는데,당초 공개입찰 방식의 제3자 취득을 전제로임의 감액(30%)한 쟁점토지 감정가액은 청구법인과 청구법인 대표이사와의 매매거래시 적용될 수 없는 것이므로 청구법인의 주장은 받아들이기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점청구법인이 경매목적으로 쟁점토지를 평가한 감정평가서의 두 가지 감정가액 중 소유권 제한이 있을 경우를 가정하여 산정한 감정가액(30%감액)을 기준으로 쟁점토지를 특수관계자에게 양도한 것에 대하여「법인세법」상 부당행위계산 부인한 처분의 당부

나. 관련법령

(1)법인세법 제52조【부당행위계산의 부인】

① 납세지 관할 세무서장 또는 관할지방국세청장은 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 대통령령으로 정하는 특수관계에 있는 자(이하 “특수관계자”라 한다)와의 거래로 인하여 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산(이하 “부당행위계산”이라 한다)에 관계없이 그 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산할 수 있다.

② 제1항을 적용할 때에는 건전한 사회 통념 및 상거래 관행과 특수관계자가 아닌 자 간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격(요율ㆍ이자율ㆍ임대료 및 교환 비율과 그 밖에 이에준하는 것을 포함하며, 이하 이 조에서 “시가”라 한다)을 기준으로 한다.

(2)법인세법 시행령 제89조【시가의 범위 등】

① 법 제52조 제2항을 적용할 때 해당 거래와 유사한 상황에서 해당 법인이 특수관계자 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격(주권상장법인이 발행한 주식을 한국거래소에서 거래한 경우 해당 주식의 시가는 그 거래일의 한국거래소 최종시세가액)에 따른다.

② 법 제52조 제2항을 적용할 때 시가가 불분명한 경우에는 다음 각 호를 차례로 적용하여 계산한 금액에 의한다.1.「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식 등을 제외한다.2.「상속세 및 증여세법」제38조ㆍ제39조ㆍ제39조의 2ㆍ제39조의 3, 제61조부터 제64조까지의 규정 및「조세특례제한법」제101조를 준용하여 평가한 가액. 이 경우「상속세 및 증여세법」제63조제2항 제1호 및 같은 법 시행령 제57조 제1항ㆍ제2항을 준용할 때 “직전 6개월(증여세가 부과되는 주식등의 경우에는 3개월로 한다)”은 각각 “직전 6개월”로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인은 쟁점토지 지상위에는 (주)OOO 소유의 철골 구조물이 존재하고 있으므로 소유권 행사의 제약이 있기 때문에 감정평가시 본래의 감정가액 OOO으로 평가한 것인데, 이를 증액한 OOO을 시가로 하여 청구법인이 거래한 것은 정당하다고 주장하면서 증거자료로 감정평가서, 쟁점토지 등기부 등본을 제출하고 있다.

(2) (주)OOO은 대구지방법원장의 의뢰로 쟁점토지를 평가함에 있어 2009.2.3.을 가격시점으로 하여 쟁점토지를 OOO(다만, 지상물로 인한 소유권제한시OOO)으로 평가한 사실이 심리자료에 나타난다.

(3) 처분청은 쟁점토지의 감정평가를 담당한 감정평가법인에 문의한바, 당초 감정평가액OOO은 당해 토지의 용도 등을 감안하여 정상적으로 평가한 금액이고, 단서로 제시한 30%를 감액한 OOO은 소유권 제한이 있는 제3자가 취득시 당초 평가액에서30%를 감액하여 적용하였다는 답변을 한 사실이 심리자료에 나타난다.

(4) 심판심리일 현재 청구법인의 자본금은 OOO으로 주주 는이OOO(배우자)10%로 나타나고 있으며, 쟁점토지 지상 위 철골구조물의 소유주는(주)OOO인데 청구법인의 대표 이OOO이 지분의100%를 소유하고 있고, 이OOO는 2008.4.28. 위 철골구조물을 경매를 통해 취득하였다가 2008.6.25. (주)OOO에게 양도한 사실 등이 심리자료에 나타난다.

(5) 부당행위계산의 부인을 함에 있어서 불특정 다수인간 거래한 시가가 없는 경우에 부동산은 감정가액과「상속세 및 증여세법」을 준용하여 평가한 가액을 순차적으로 적용하도록 규정하고 있는데, 그 기준이 되는 감정평가법인의 감정가액은 어디까지나 객관적이고 합리적인 교환가격을 반영한 적절한 가액이어야 할 것이다(조심 2009서1728, 2009.12.21. 같은 뜻).

(6) 살피건대, 청구법인은 대구지방법원이 최종 경매 입찰시 결정한 입찰가격OOO을 기준으로 쟁점토지를 거래하여 정당하다고 주장하고 있으나, 위 가격은 당해 토지에 대한 일반적인 매매거래에서 적용되는 가격이 아닌 제3자가 공개 입찰하는 방식인 경매라는 특수한 상황에서 경매가 원활히 이루어지기 위해 제3자가 쟁점토지 지상위 철골구조물로 인하여 소유권 행사를 하기 어려울 경우를 가정한 감정평가서의 단서조항을 그대로 수용하여 결정한 가격이고, 쟁점토지를 청구법인의 대표 이OOO가 취득할 경우 실질적으로 쟁점토지의 소유주인 이OOO와 철골구조물은 자신과 배우자가 지배하고 있는 법인을 통해 간접 소유하는 것이므로 자신의 토지에 대한 소유권 행사에 제약이 없는 것으로 보인다.

(7) 따라서, 이 건의 경우공개입찰 방식의 제3자 취득을 전제로임의 감액(30%)한 쟁점토지 감정가액은 청구법인과 청구법인 대표이사와의 매매거래시 적용될 수 없는 것으로 보이므로 처분청이 청구법인에게 법인세 등을 부과한 처분은 정당한 것으로 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.