주택 취득시 잔금약정일보다 25일 먼저 잔금지급 및 소유권이전함에 따라 3주택자가 된 경우 주택의 양도에 대해 2주택에 대한 중과세율로 과세한 처분의 다웁 (기각)

주택의 양도일 현재 청구인이 3주택을 보유한 사실이 확인되고 있으며 1세대 3주택자인 경우에는 거주이전 목적의 대체취득에 대하여 비과세할 수 있는 예외규정도 없으므로 주택의 양도에 대하여 일시적 1세대 2주택의 비과세 규정이 적용될 여지는 없음

1. 처분개요

가. 청구인은 2004.6.10. 취득한 OOO(면적은 49.98㎡이고, 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 2007.11.27. 1억 4,500만원에 양도하고 일시적 1세대 2주택의 비과세에 해당된다 하여 양도소득세를 신고하지 아니하였다.

나. 처분청은 쟁점주택의 양도일 현재 청구인이 OOO를 각각 보유한 1세대 3주택자로 보아 쟁점주택의 양도에 대하여 60%의 중과세율을 적용하여 2010.1.18. 청구인에게 35,481,020원을 결정.고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2010.2.11. 이의신청을 제기하였고, 처분청은 쟁점주택의 양도에 대하여 1세대 3주택의 중과대상에서 제외하고 1세대 2주택의 양도자에 대한 50%의 세율을 적용하는 것으로 하여 5,913,500원을 감액경정하는 것으로 이의신청결정하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2010.7.28. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 2007년 쟁점주택을 양도하고 일시적 1세대 2주택자로 보아 양도소득세를 신고하지 아니하여 1세대 3주택자에 대한 60%의 중과세율에 따른 양도소득세 부과처분을 받고, 처분청에 이의신청을 제기하면서 쟁점주택의 양도에 대하여 소유권이전등기접수일로 보면, 3주택에 해당되나 실질관계에 의하면 일시적 1세대 2주택 비과세에 해당된다는 것과, 주택의 대체취득과정에서 부득이 하게 3주택이 된 경우 중과세율 적용대상으로 볼 수 없다는 판례OOO에 따라 일반세율을 적용하여야 한다는 청구를 하였다.처분청은 이에 대하여 비과세에 대하여는 재조사결과, 3주택자에 해당된다고 결정하는 한편, 3주택 중과세율 적용배제청구에 대하여는 대법원판례에 따라 3주택의 중과에서 제외한다고 결정하였으나, 일반세율이 아닌 2주택의 중과세율(50%)을 적용하였는 바, 대법원판례의 취지에 의하면, 3주택의 중과세율 뿐만 아니라 2주택의 중과세율을 포함한 중과세율의 적용자체가 해당 법조항의 입법취지에 맞지 아니한다는 내용으로 판시한 것으로 볼 수 있으므로 쟁점주택의 양도에 대하여 일반세율을 적용하여 이 건 처분을 경정하여야 한다.

나. 처분청 의견

청구인은 OOO의 2주택 중과세율적용 판결에 대하여는 인정하지 아니하면서 대법원판례의 취지를 자의적으로 해석하여 쟁점주택의 양도에 대하여 일반세율의 적용을 주장하나, 위의 판결 및 관련 법규정에 의하면, 청구인의 주장은 이유없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점청구인이 쟁점외1주택을 취득후 1년 내에 쟁점주택을 양도함과 동시에 쟁점외2주택 취득시 잔금약정일보다 25일 먼저 잔금지급 및 소유권이전함에 따라 3주택자가 된 경우 쟁점주택의 양도에 대해 2주택에 대한 중과세율로 과세한데 대하여 일반세율을 적용할 수 있는지 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제89조 【비과세양도소득】

① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득제98조 【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.제104조 【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.2의

3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)양도소득과세표준의 100분의 602의

5. 대통령령이 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택양도소득과세표준의 100분의 50

(2) 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일제167조의 5 【양도소득세가 중과되는 1세대2주택에 해당하는 주택의 범위】

① 법 제104조 제1항 제2호의5에서 “대통령령이 정하는 1세대2주택에 해당하는 주택”이라 함은 국내에 주택을 2개(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.

7. 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택을 소유하게 되는 경우의 종전의 주택[다른 주택을 취득한 날부터 1년이 경과하지 아니한 경우(1년이 경과한 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에 한한다]

다. 사실관계

(1) 쟁점주택의 등기부등본 및 처분청의 과세자료 등에 의한 사실관계를 보면, 청구인은 2004.6.10. 쟁점주택을 취득하여 거주하다가 2007.11.27. 양도하였고, 2007.1.3. 쟁점외B주택을 취득하였다가 2008.10.15. 양도하였으며, 2007.11.12. 쟁점외C주택을 취득하여 현재까지 보유하고 있고, 청구인은 쟁점주택을 양도한 후 일시적 1세대 2주택의 비과세에 해당된다 하여 양도소득세를 무신고하였으며, 이에 대하여 처분청은 쟁점주택의 양도에 대하여 당시 청구인이 3주택을 소유한 것으로 보아 60% 중과세율을 적용하여 이 건 과세하였다가 이의신청결정시 1세대 2주택 양도자에 대한 50%의 세율을 적용하는 것으로 세액을 감액경정 결정하였다.

(2) 청구인은 쟁점주택의 양도에 대하여 실질 사실관계에 의하면, 일시적 1세대 2주택의 비과세에 해당되나, 소유권이전등기접수일로 보면, 주택의 대체취득과정에서 부득이하게 3주택자가 된 경우이므로 이 건과 동일사건에 대한 대법원 판례OOO의 취지에 따라 일반세율을 적용하여야 함을 주장하면서, 쟁점주택, 쟁점외B주택 및 쟁점외C주택의 부동산매매계약서. 등기부등본 및 대법원 판례 등을 증빙자료로 제출하므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 이 건 이의신청결정서를 보면, 쟁점주택의 양도일에 대하여 잔금청산일을 재조사하여 결정하는 한편, 청구인이 쟁점주택을 양도하고 이주목적으로 대체주택을 취득하는 과정에서 부득이하게 일시적으로 3주택을 보유하게 된 것이고 3주택자가 된 기간도 15일에 불과한 것으로 보아 실질적으로 3주택을 보유하였다고 보기는 어렵다고 할 것이므로 1세대 3주택 중과세율의 적용대상에서 제외하는 것이 타당하다고 결정하였고, 처분청은 이에 따른 재조사결과, 쟁점주택의 잔금지급일을 등기부상 근저당권 말소일인 2007.11.29.로 확인되므로 청구인은 1세대 3주택에 해당된다고 하면서 위의 결정에 따라 1세대 2주택 양도자에 대한 양도소득세율(50%)을 적용하는 것으로 하여 그 세액을 감액경정한 것으로 되어 있다.

(나) 청구인이 제시한 대법원 판례OOO를 보면, 원고는 1세대 3주택자가 된 기간도 11일에 불과하고 투기목적으로 주택을 취득한 것은 아니었으며, 관련 규정에 의한 1세대 3주택 이상에 관한 중과세율은 투기로 인한 이득을 세금으로 흡수하여 과세형평을 도모하고 부동산 투기를 차단하기 위한 것이라는 입법취지 등을 종합적으로 고려할 때, 원고와 같이 쟁점주택을 양도하고 그 이주목적의 대체주택을 취득하는 과정에서 부득이하게 3주택을 보유하게 된 것일 뿐, 실질적으로 3주택을 보유하고 있었던 것으로 볼 수 없는 경우에는 1세대 3주택자 중과대상에 해당된다고 볼 수 없다고 봄이 상당하다고 판시하여 원심판결을 파기환송하였고, OOO하여 판결이 확정된 것으로 확인된다.

(3) 위와 같은 사실관계 및 관련규정 등을 종합하여 보면, 쟁점주택의 양도일(2007.11.27.) 현재 청구인이 쟁점외B주택 및 쟁점외C주택의 3주택을 보유한 사실이 확인되고 있으며, 1세대 3주택자인 경우에는 거주이전 목적의 대체취득에 대하여 비과세할 수 있는 예외규정도 없으므로 쟁점주택의 양도에 대하여 일시적 1세대 2주택의 비과세 규정이 적용될 여지는 없다고 판단된다OOO그리고, 쟁점주택의 양도에 대하여 처분청은 이의신청결정에서 위 대법원 판례의 취지에 따라 쟁점주택을 양도하고 그 이주목적의 대체주택을 취득하는 과정에서 부득이하게 일시적 3주택을 보유하게 된 것으로 실질적으로 3주택을 보유하고 있었던 것으로 볼 수 없어1세대 3주택에 대한 중과세의 적용대상에 해당하지 아니한다 하여 1세대 2주택의 양도로 보아 세율을 50%로 하여 그 세액을 감액경정하였는 바, 이는 당시 시행된「소득세법」제104조 제1항 제2호의5의 1세대 2주택의 양도자에 대하여는 50%의 세율을 적용하는 규정에 따른 것으로 달리 잘못이 없다고 판단되므로 위와 같은 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다OOO

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의거 주문과 같이 결정한다.