대물변제 가액을 저가양도로 보아 매매사례가액을 적용한 처분의 당부(기각)

대출금만을 승계하는 조건으로 양도하였다고 주장하나 매매 당일 근저당을 추가적으로 설정한 점에 비추어 양도가액을 인정할 수 없으므로 매매사례가액으로 추계결정한 것은 정당함

1. 처분개요

가. 청구인은 경기도 OOO OOO OOO OOO OOOOOOO OOOOOOOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 2005.6.23. 전소유자 박OO으로 부터 493,118천원에 취득하여 2006.12.26. 이OO에게 5억원에 양도한 것으로 하여 실지거래가액에 의하여 2006년 귀속 양도소득세 1,753천원을 신고·납부하였다.

나. 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 청구인이 쟁점아파트의 양도가액을 허위의 증빙에 의하여 과소신고한 것으로 보아 쟁점아파트와 같은 아파트 단지내 같은 동 1804호(이하 “매매사례 아파트”라 한다)의 양도가액인 626백만원(이하 “매매사례가액”이라 한다)을 쟁점아파트의 양도가액으로 추계하여 2008.6.1. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 60,520,320원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2008.9.8. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 청구인이 대표로 재직하던 (주)OOOOOOO가 2006.6.7. 쟁점아파트를 담보로 (주)OOOOOOOOOO으로부터 대출받은 5억 원에 대하여, 쟁점아파트 매수자인 이OO이 동 채무액(5억원)을 인수 하는 조건의 대물변제형식으로 쟁점아파트의 소유권을 이OO에게 이전 하였는 바, 쟁점아파트의 양도가액은 이OO이 쟁점아파트를 취득하는 대신 인수한 채무액 5억원에 해당하고, 쟁점아파트 매매와 관련하여 추가로 지급하거나 수령한 금액은 없으며, 이러한 사실은 쟁점아파트의 매매계약서 및 부동산등기부등본 등에 의하여 확인되므로「상속세 및 증여세법」상 특수관계 없는 자간의 저가양도에 따른 증여규정을 적용 하여 증여세를 부과하는 것은 별론으로 하더라도 이 건 처분은 실지 거래가액에 대한 사실관계를 오해한 부당한 처분으로 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견

청구인은 쟁점아파트를 담보로 금융기관으로부터 대출받은 5억원의 채무에 대하여 이OO이 이를 매매가액으로 인수하는 조건으로 쟁점아파트의 매매계약을 체결하였다는 주장이나, 2006.12.15. 작성된 쟁점 아파트의 매매계약서에 의하면, 총 매매대금 5억원 중 계약금 1억원을 계약 당일 지급하고 잔금 4억원을 2006.12.26. 지급한다고 되어 있을 뿐, 청구인이 주장하는 대출금 승계에 관한 내용은 없어 청구인의 주장을 인정하기 어려운 바, 이는 자산의 양도 당시 실지거래가액을 인정할 수 없는 경우에 해당하여 「소득세법」제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액을 적용하는 것이 타당하므로 쟁점아파트 양도 당시의 매매시세가 620 ～ 650백만원인 점, 쟁점아파트 매매계약 당일 매수자 이OO이 김OO에게 쟁점아파트를 담보로 채권최고액 165백만원의 근저당을 추가로 설정한 점 등에 비추어 쟁점아파트의 매매사례가액인 626백만원을 쟁점아파트의 양도가액으로 추계결정하여 과세한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점아파트의 양도가액을 양도 당시의 실지거래가액으로 인정할 수 없는 경우로 보아 매매사례아파트의 양도가액에 의하여 추계결정하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 소득세법(2006.12.30. 법률 제8144호로 개정되기 전의 것) 제88조【양도의 정의】

① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여( 「상속세 및 증여세법」 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. 제96조【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다.

7. 제104조의2 제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우

9. 그 밖에 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ보유수(數)ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규 정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항, 제96조 제2항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도 가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 (괄호 생략) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정 할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령(2007.2.28. 대통령령 제19890호로 개정되기 전의 것) 제162조의2【양도가액】

⑤ 법 제96조 제2항 제9호에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 2주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도하는 경우를 말한다.(이하 생략) 제176조의2【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(괄호 생략)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(괄호 생략)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(괄호 생략)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가

(3) 상속세 및 증여세법(2006.12.30. 법률 제8139호로 개정되기 전의 것) 제35조【저가ㆍ고가양도에 따른 이익의 증여 등】

① 다음 각호의 1에 해당하는 자에 대하여는 당해 재산을 양수 또는 양도한 때에 그 대가와 시가와의 차액에 상당하는 금액으로서 대통령령이 정하는 이익에 상당하는 금액을 증여재산가액으로 한다.

1. 타인으로부터 시가보다 낮은 가액으로 재산을 양수하는 경우에는 그 재산의 양수자

2. 타인에게 시가보다 높은 가액으로 재산을 양도하는 경우에는 그 재산의 양도자

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 특수관계에 있는 자외의 자간에 재산을 양수 또는 양도한 경우에는 거래의 관행상 정당한 사유없이 시가보다 현저히 낮은 가액 또는 현저히 높은 가액으로 재산을 양수 또는 양도한 경우에 한하여 그 대가와 시가와의 차액에 상당하는 금액을 증여받은 것으로 추정하여 대통령령이 정하는 이익에 상당하는 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다.

③ 제2항의 규정에 의한 특수관계에 있는 자, 현저히 낮은 가액 또는 현저히 높은 가액의 범위는 대통령령으로 정한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 양도소득과세표준 신고시 쟁점아파트의 취득가액을 493백만원으로 신고하였는 바, 동 금액은 취득세 및 등록세 등 필요 경비 13백만원을 포함하는 금액으로 처분청이 쟁점아파트의 취득가액을 청구인의 신고가액 493백만원에서 필요경비 신고액 13백만원을 차감하여 경정한 것에 대하여는 청구인과 처분청간 다툼이 없는 것으로 확인된다.

(2) 청구인은 2003년경부터 2008년 4월까지 이OO(쟁점아파트 매수자) 및 김OO과 공동으로 부동산투자업을 영위하는 (주) OOOO OOO 등을 운영하여 청구인 및 김OO이 주로 자금조달 및 부동산개발 등을 담당하고 이OO은 자금대여 및 회수 등을 담당하였다며, (주)OOOOOOO 운영 당시의 청구인, 이OO O OOO의 명함 사본을 제출하였다.

(3) 청구인은 쟁점아파트의 취득경위와 관련하여, 이OO은 청구인으로부터 자금을 조달 하여 쟁점아파트의 전소유자 박OO에게 170백만 원을 대여하고, 박OO은 이에 대하여 쟁점아파트를 담보로 제공하였고, 이후 박OO이 약정된 이자 등을 상환하지 아니하자 쟁점아파트에 담보된 채무액 300백만원을 추가로 인수하는 조건으로 쟁점아파트에 대한 소유권을 2005.6.23. 청구인에게 이전하였으며, 이OO이 박OO에 대한 대여금 170백만원을 회수하여 청구인 에게 상환시 쟁점아파트의 소유권을 다시 이OO에게 이전 하기로 약정하였다고 주장하고 있는 바, 이와 관련하여 쟁점아파트의 부동산등기부등본 및 청구인이 제출한 매매계약서에 의하면, 쟁점아파트의 전소유자 박OO이 쟁점아파트를 담보로 2003.9.29.부터 2004.10.26.까지 총 4회에 걸쳐 채권최고액 565백만원의 근저당권을 설정 하였다가, 2004.7.29.부터 2005.8.16.까지 동 근저당권 설정 등기를 모두 말소하였 고, 2005.6.23. 쟁점아파트에 대한 소유권이 박OO으로 부터 청구인에게 이전된 사실이 확인되며, 이와 관련한 2005.6.20.자 쟁점아파트 매매계약서에 의하면, 총 매매대금은 480백만원으로 매수자인 청구인이 융자금 230백만원을 승계하며, 계약금 170백만원은 계약 당시 지급하는 것으로 기재되어 있다.

(4) 또한, 청구인은 쟁점아파트의 양도경위와 관련하여 2005.10.10. 청구인이 운영하던 (주)OOOOOOO 명의로 쟁점아파트를 담보로 하여 (주)OOOO으로부터 300백만원을 대출받았는데, 2006.6.7. (주)OOOOOOO 명의로 다시 쟁점아파트를 담보로 (주)OOOOOO OOOO으로부터 500백만원을 대출받아 동 대출금(500백만원)으로 위 (주)OOOO으로부터의 대출금 300백만원을 상환하고 나머지 200 백만원 중 청구인의 대여금 170백만원을 상환하였으며, 청구인의 대여금 170백만원이 상환되면 쟁점아파트의 소유권을 이OO에게 이전한다는 약정에 따라 2006.12.26. 이OO에게 소유권 이전하였다고 하는 바, 이와 관련하여 쟁점아파트의 부동산등기부등본에 의하면, 위 2005.10.10.자 (300백만원 대출) 및 2006.6.7.자(500백만원 대출) 근저당권이 각각 설정 되었고, 2005.10.10.자(300백만원 대출) 근저당권은 2006.6.7. 해지되었으며, 2006.12.26. 쟁점아파트의 소유권이 청구인으로 부터 이OO에게 이전된 것으로 확인되고, 2006.12.15.자 청구인(매도인)과 이OO(매수인)간 작성한 쟁점아파트 매매계약서에 의하면, 총 매매대금은 5억원으로, 계약금 1억원, 잔금 4억원을 지급하는 것으로 기재되어 있으나, 청구인이 주장하는 5억원의 대출금 중 잔금 4억원의 승계 등에 관한 별도 특약사항은 기재되지 아니한 것으로 확인된다.

(5) 이 건에 대한 처분청의 양도소득세 조사종결 복명서에 의하면, 쟁점아파트의 시세에 관한 처분청의 조사내용이 아래 <표1>과 같이 나타나는 바, 그 취득가액은 465백만원, 양도가액은 620백만원으로 조사되었으며, 이에 따라 청구인이 신고한 양도가액 500백만원을 적정 하지 아니한 것으로 검토한 것으로 확인된다. OOOOOOOOOO OOOOO OOOOO OO OOOO OOOO (OO O OOO, O)

(7) 또한, 위 처분청의 조사복명서에 의하면, 청구인에게 시세보다 저가로 양도한 것에 대하여 그 소명을 요구한 결과, 청구인이 2006.6.7. (주)OOOOOOOOOO에 쟁점아파트를 담보로 제공하고 대출받은 5억원을 매매대금으로 승계하였다고 소명하였는 바, 쟁점아파트의 소유권이 이전되는 당일(2006.12.26.) 이OO(매수인)이 쟁점아파트를 담보로 근저당권을 설정하여 받은 대출금 150백만원이 매매대금에 포함 되어야 하나, 이에 관한 사항이 불분명하므로 실지거래가액이 불분명한 경우에 해당하여 매매사례가액에 의하여 과세함이 타당하다는 내용이 나타난다.

(8) 쟁점아파트의 매매사례가액에 대한 처분청의 조사내용은 아래 <표2>와 같은 바, 이에 의하면 매매사례아파트의 양도가액(매매사례가액)은 626백만원으로, 매매사례아파트는 쟁점아파트의 매매 계약일 (2006.12.26.) 전후 3개월 이내인 2006.11.6. 매매계약이 체결 되었고, 쟁점아파트와 같은 아파트단지내 같은 동의 아파트이며, 쟁점아파트와 전용면적(129.948㎡), 기준시가(392백만원)가 동일한 것으로 나타난다. OOOOOOOOOO OOOOOO OO OOOOOO OOOO (OO O OOO, O)

(9) 이상의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 살피건대, 쟁점아파트의 매매계약서(2006.12.15.)에 의하면, 청구인이 쟁점아파트의 양도가액으로 주장하는 대출금 5억원 중 계약금 1억원을 제외한 잔금 4억원에 대한 채무 승계와 관련하여 별도 특약사항에 기재되어 있지 아니한 바, 쟁점아파트의 매도 자인 청구인과 매수자인 이OO간 동 채권·채무를 종결한 것으로 합의하였다고 보기 어려운 것으로 판단 되고, 쟁점아파트를 담보로 한 대출금의 승계와 관련하여 청구인(매도자)과 이OO(매수자) 및 박OO(전소유자) 등과의 채권·채무관계에 대하여 그 주장만 할 뿐, 5억원이 쟁점아파트의 양도가액이라는 청구주장에 대하여 금융증빙 등 이를 인정할 만한 객관적인 증빙으로서 소명되지 아니하며, 쟁점아파트의 소유권이 이OO에게 이전되는 당일 (2006.12.26.) 이OO이 김OO에게 쟁점아파트를 담보로 채권최고액 165백만원 (채무액 150백 만원)의 근저당권을 추가로 설정한 점 등에 비추어, 청구인이 쟁점아파트를 담보로 대출받은 5억원을 양도가액으로 하여 신고하였으나 이는 양도 당시의 실지거래가액을 인정할 수 없는 경우에 해당한다 할 것인 바, 매매사례아파트는 쟁점아파트의 매매 계약일(2006.12.26.) 전후 3개월 이내 매매계약이 체결된 아파트로서 쟁점아파트 단지내 같은 동의 아파트이고, 쟁점아파트와 면적 및 기준 시가가 동일하여 처분청이 적용한 매매사례가액이 적정한 것으로 판단되어 매매사례가액인 626백만원을 쟁점아파트의 양도가액으로 추계하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것 으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.