상속으로 취득하여 양도한 쟁점부동산의 양도소득금액 산정 시 취득가액을 소급감정가액이나 매매계약 체결가액으로 인정하여 달라는 청구주장의 당부

쟁점소급감정가액은 상속개시일로부터 약 2년 7개월이 지난 소급감정에 의한 것으로서 위에서 규정하는 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 평가한 감정가액에 해당하지 아니하는 점, 쟁점부동산 매매계약은 상속개시일로부터 1년 8개월 이후에 체결되어 상증세법 시행령 제49조 제1항에 의하여 그 거래가액을 시가로 인정할 수 있는 6개월의 평가기간 범위를 초과한 점, 관할구청장이 공시한 쟁점부동산의 개별주택가격 변동추이를 보면, 상속개시일 이후 매매계약 체결일까지 그 가격이 꾸준히 상승하고 있었던 것으로 나타나는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움

1. 처분개요

가. 청구인은 OOO과 2013.11.7. 상속으로 취득한 OOO토지 122.2㎡, 및 위 지상 단독주택 180.36㎡(2014.4.23. 소유권이전등기되었고, 이하 “쟁점부동산”이라 한다) 중 청구인 소유의 3분의 1지분(이하 “쟁점부동산지분”이라 한다)을 2015.10.15. OOO에 양도(쟁점부동산 양도가액 OOO)하면서 기한 내 양도소득세 신고를 하지 않았고, 2016.6.10. 쟁점부동산지분의 취득가액을 2016.5.27. 작성된 감정평가서상 감정가액의 평균액인 OOO(2016.5.27. 2개의 감정평가기관으로부터 받은 감정가액 평균액으로, 이하 “쟁점소급감정가액”이라 한다)으로 하여 2015년 귀속 양도소득세 OOO을 기한 후 신고.납부하였다.

나. 처분청은 쟁점소급감정가액은 적정한 시가에 해당하지 아니한다고 보아 2018.11.16.「상속세 및 증여세법」제61조제1항에 따른 개별주택가격OOO중 청구인 지분상당액인 OOO을 쟁점부동산지분의 취득가액으로 하여 청구인에게 2015년 귀속 양도소득세 OOO을 경정.고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2019.1.22. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 상속을 원인으로 취득한 쟁점부동산의 상속개시일 전후 6개월 이내의 평가금액이 없을지라도 소급감정에 의하여 당해 자산의 상속당시 시가가 입증된 때에는 이를 취득당시 시가로 보아 양도소득금액을 산정함이 타당하므로 상속개시일의 기준시가를 기준으로 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

(2) 쟁점부동산은 상속개시일 이후 1년 8개월만에 매매계약이 체결된 자산으로서 상속개시일(2013.11.7.)부터 매매계약체결일(2015.7.12.)까지 개별주택가격이나 개별공시지가의 변동이 크지 않고, 그 사이 용도변경이나 주위환경도 특별한 변화가 없는 만큼 해당 자산의 시가에 더욱 부합하는 금액은 상속개시일 현재 기준시가가 아닌 매매계약 체결시의 가액이므로 처분청이 상속개시일 당시의 기준시가를 취득가액으로 보아 양도소득세를 경정.고지한 처분은 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견

(1)「소득세법」 제97조제1항 및 같은 법 시행령 제163조 제9항에서 상속재산의 경우 상속개시일 현재「상속세 및 증여세법」 제60조내지 제66조의 규정에 의한 평가액을 취득당시 실지거래가액으로 본다고 규정하고 있고, 같은 법 제60조 제1항에서 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가를 따른다고 규정하고 있다.같은 조 제2항에서 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고, 수용가격.공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하고 있다.또한,「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조제1항에서 위 시가로 인정되는 것이란 평가기준일 전.후 6개월 이내의 기간 중 매매.감정.수용.경매 또는 공매가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다고 규정하고 있고, 같은 항 제2호에서 당해 자산에 대하여 2 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액을 시가로 한다고 규정하고 있다.청구인이 제출한 쟁점부동산에 대한 2개의 감정평가서는 작성일이 2016.5.27.로 상속개시일인 2013.11.7.로부터 약 2년 7개월이 경과한 이후에 소급하여 작성한 것인바, 그 가액은「상속세 및 증여세법」 제60조제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항에서 규정한 시가 평가기간인 평가기준일 전.후 6개월 이내의 기간에 평가한 가액이 아니므로 이를 쟁점부동산 취득당시 시가로 인정하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다.

(2) 청구인은 상속개시일부터 매매계약일까지 개별주택가격 등의 변동이 크지 않으므로 매매계약 체결가액을 취득당시 시가로 보아야 한다고 주장하나, 2013년 12월에 쟁점부동산 소재지 주변 OOO일대가 도시환경정비구역으로 지정되었고, 국토부실거래공개시스템을 보면 강동구 천호동 단독.다가구주택의 거래량이 2013년 56건, 2014년 102건, 2015년 253건 등 정비구역 지정 후 매년 200%씩 증가하였는바, 매매계약일인 2015.7.12.의 가격이 2년 7개월여 전인 상속개시일인 2013.11.7.의 가격과 동일하다는 청구주장도 받아들이기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

상속으로 취득하여 양도한 쟁점부동산의 양도소득금액 산정 시 취득가액을 소급감정가액이나 매매계약 체결가액으로 인정하여 달라는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

: ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 OOO과 2013.11.7. 상속으로 쟁점부동산을 취득하였고, 그 중 청구인 소유의 쟁점부동산지분을 2015.10.15. 양도하면서 기한 내 양도소득세 신고를 하지 않았으며, 2016.6.10. 기한 후 신고하면서 양도가액은 쟁점부동산의 양도가액 중 청구인 소유지분에 해당하는 OOO으로, 취득가액은 2016.5.27. 2개의 감정평가기관으로부터 받은 감정가액의 평균액인 OOO(쟁점소급감정가액)으로 기재하였다.

(2) 처분청은 쟁점소급감정가액을 시가로 볼 수 없다고 보아 개별주주택가격OOO중 청구인 지분상당액인 OOO을 취득가액으로 보아 양도소득세를 경정.결정하였다.

(3) 쟁점부동산 매매계약서의 주요내용은 아래 ＜표3＞과 같고, 청구인이 제출한 쟁점부동산의 감정가액은 아래 ＜표4＞와 같다.

＜표3＞

쟁점부동산 매매계약 중 일부＜표4＞ 쟁점부동산에 대한 감정평가액(단위 : 원)

(4) 쟁점부동산의 개별주택가격은 아래 ＜표5＞와 같고, 매매사례가액에 대하여 청구인과 처분청에서 제시한 자료는 없으나, OOO감정평가법인의 감정평가서에 의하면, 아래 ＜표6＞과 같이 두 건의 쟁점부동산 인근 거래사례가 기재되어 있는데, 인근 거래사례로 들고 있는 부동산들은 쟁점부동산에서 각 465m, 605m 거리에 위치한 것으로 나타난다.

＜표5＞

쟁점부동산의 개별주택가격(단위 : 원)＜표6＞ OOO감정평가법인 감정평가서에 기재된 인근 거래사례

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 청구인은 쟁점소급감정가액을 상속으로 취득한 쟁점토지의 상속개시 당시 시가로 보아야 하고 이를 기초로 쟁점부동산의 취득가액을 산정하여야 한다고 주장하나,「상속세 및 증여세법」 제60조및 같은 법 시행령 제49조에서 상속재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 따르고, 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 2 이상의 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우 그 가액의 평균액을 시가로 보도록 규정하고 있는바, 쟁점소급감정가액은 상속개시일로부터 약 2년 7개월이 지난 소급감정에 의한 것으로서 위에서 규정하는 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 평가한 감정가액에 해당하지 아니하고, 달리 쟁점소급감정가액이 상속개시일 현재 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격으로서의 시가에 해당한다는 주장을 입증할 만한 객관적인 증빙이 제시되지 아니하였으므로 쟁점소급감정가액을 취득가액으로 인정하여 달라는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

(나) 또한, 청구인은 쟁점부동산이 상속개시일 이후 1년 8개월만에 매매계약이 체결된 자산으로서 상속개시일(2013.11.7.)부터 매매계약체결일(2015.7.12.)까지 개별주택가격이나 개별공시지가의 변동이 크지 않으므로 쟁점부동산의 취득가액을 상속인들의 양도가액으로 평가하여야 한다고 주장하나,쟁점부동산 매매계약은 상속개시일로부터 1년 8개월 이후에 체결되어「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조제1항에 의하여 그 거래가액을 시가로 인정할 수 있는 6개월의 평가기간 범위를 초과한 점, 관할구청장이 공시한 쟁점부동산의 개별주택가격 변동추이를 보면, 상속개시일 이후 매매계약 체결일까지 그 가격이 꾸준히 상승(2013～2014년 : 2.1%, 2014～2015년 : 4.2%, 2015～2016년 : 6.1% 각각 상승)하고 있었던 것으로 나타나는 점 등에 비추어 볼 때, 이에 대한 청구주장도 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」 제81조및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞

관련법령

(1) 소득세법(2014.12.23. 법률 제12852호로 일부개정된 것)제97조【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가(2)소득세법 시행령(2015.2.3. 대통령령 제26067호로 일부개정된 것)제163조【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금과「부가가치세법」 제10조제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)2.～

4. (생략)

⑨ 상속 또는 증여(「상속세 및 증여세법」 제33조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 및 제42조의3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다.

1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재「상속세 및 증여세법」 제60조내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제4항의 규정에 의한 가액중 많은 금액2.「상속세 및 증여세법」 제61조제1항 제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재「상속세 및 증여세법」 제60조내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액중 많은 금액

(3) 상속세 및 증여세법(2014.1.1. 법률 제12168호로 일부개정된 것)제60조【평가의 원칙 등】

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. (후단 생략)

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.제61조【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

1. 토지「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.

4. 주택「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제17조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

가. 해당 주택의 고시주택가격이 없는 경우나. 고시주택가격 고시 후에 해당 주택을「건축법」 제2조제1항제9호 및 제10호에 따른 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 아니한 경우

(4) 상속세 및 증여세법 시행령(2014.2.21. 대통령령 제25195호로 일부개정된 것)제49조【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. (단서 생략)

2. 당해 재산(법 제63조제1항제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조·법 제62조·법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제5항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액