1세대 1주택 판정시 주택신축판매업자의 사업폐업 이후 재고주택이 보유주택수에 포함되는지 여부

주택신축판매업자가 폐업한 후에 미분양주택을 임대주택 등으로 보유하는 경우 1세대 1주택 판정시 보유주택수에 포함하는 것이 타당함

1. 처분개요

가. 청구인은 2001.11.16. OOOOO OOOO OO OOOO OO아파트 104동 304호(이하 양도주택“이라 한다)를 취득하여 2010.5.10. 양도하기전인 2008.9.5. 청구인의 배우자 오OO과 공동으로 취득한 OOOOO OOOO OO OOOO OO아파트 108동 2202호(134.005㎡)를 취득·보유하고 있어 「소득세법 시행령」 제155조 제1항 규정에 의한 일시적 1세대2주택자로 하여 양도주택에 대한 양도소득세를 비과세로 신고하였다.

나. 처분청은 청구인의 배우자 오OO이 OOOOO OOO OOO OOO OOO-O OO빌 101·102·201·302·401·402호(6채의 공동주택, 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 보유하고 있어 양도주택이 1세대1주택의 특례인 일시적 1세대2주택에 해당되지 아니하는 것으로 보되 쟁점주택을 「소득세법 시행령」 제167조의3 제1항 제1호 가목 규정에 의거 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택 수 계산에 있어서 제외, 「소득세법」제104조 제1항 제1호에서 규정하는 누진세율을 적용하여 청구인에게 2011.1.17. 2010년 귀속 양도소득세 17,355,800원을 결정고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2011.4.4. 이의신청을 거쳐 2011.6.24. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인의 배우자 오OO은 2002.4.25. 주택신축판매업을 등록하였으나 사업부진으로 미분양된 쟁점주택을 남겨두고 2004.1.26. 폐업신고를 하였으나, 미분양 주택은 부동산경기 침체로 부득이하게 일시적으로 임대하였지만 임대목적이 아닌 판매목적의 재고자산에 해당됨에도 쟁점주택을 보유주택으로 보아 1세대1주택에 해당하지 않는다 하여 부과한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

1세대1주택 비과세 여부를 판정함에 있어서 부동산 매매업자 및 주택신축판매업자의 판매용 재고주택은 소유주택으로 보지 아니하는 것이나, 미분양 상태에서 사업을 폐업한 이후 보유하고 있는 주택은 소유주택으로 보아 1세대1주택에 해당하지 아니하므로 청구인에게 부과한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

1세대1주택 판정시 주택신축판매업자의 사업폐업 이후 재고주택이 보유주택수에 포함되는지 여부

나. 관련 법령

(1) 소득세법 제19조【사업소득】

① 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

6. 건설업에서 발생하는 소득 제89조【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득

2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(분 합)으로 발생하는 소득

3. 대통령령으로 정하는 1세대1주택(가액이 대통령령으로 정하는 기 준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정 한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양 도로 발생하는 소득 제94조【양도소득의 범위】

① 양도소득은 해당과세기간에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지[「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」에 따라 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 제104조【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득 산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상의 세율에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.

1. 제94조 제1항 제1호·제2호 및 제4호에 따른 자산 제55조 제1항에 따른 세율

2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에서 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것 양도소득 과세표준의 100분의 40

3. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것 양도소득 과세표준의 100분의 50

4. 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) 양도소득 과세표준의 100분의 60

5. 대통령령으로 정하는 1세대가 주택과 제89조 제2항에 따른 조합원입주권을 보유한 경우로서 주택 수와 조합원입주권수의 합이 3 이상인 경우의 그 주택(대통령령으로 정하는 경우는 제외한다) 양도소득 과세표준의 100분의 60

6. 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택 양도소득 과세표준의 100분의 50

7. 대통령령으로 정하는 1세대가 주택과 제89조 제2항에 따른 조합원입주권을 각각 1개씩 보유한 경우의 그 주택(대통령령으로 정하는 경우는 제외한다) (이하생략)

(2) 소득세법 시행령 제32조【주택신축판매업의 범위】

① 법 제19조 제1항 제6호에서 "대통령령이 정하는 주택신축판매업"이라 함은 다음 각호의 것을 말한다.

1. 주택을 건설하여 판매하는 사업 제154조【1세대1주택의 범위】

① 법 제89조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 에 따라 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. 제155조【1세대1주택의 특례】

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(2년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다. 제167조의3【1세대3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】

① 법 제104조 제1항 제4호에서 “대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.

1. 「수도권정비계획법」제2조 제1호의 규정에 따른 수도권(이하 이 조에서 "수도권"이라 한다) 및 광역시(다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역을 제외한다) 외의 지역에 소재하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그 밖의 주택의 양도 당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 가. 광역시에 소속된 군 및 「지방자치법」제3조 제3항ㆍ제4항의 규정에 따른 읍ㆍ면

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2001.11.16. 양도주택을 취득하여 2010.5.10. 양도하기전인, 2008.9.5. 청구인의 배우자 오OO과 공동으로 취득한 OOOOO OOOO OO OOOO OO아파트 108동 2202호(134.005㎡)를 취득·보유하고 있어 「소득세법 시행령」 제155조 제1항 규정에 의한 일시적 1세대 2주택자로 하여 양도주택에 대한 양도소득세를 비과세 신고한 사실이 2010년 귀속 양도소득세 과세표준 및 세액신고서에 나타난다.

(2) 처분청은 청구인의 배우자 오OO이 쟁점주택을 보유하고 있어 양도주택이 1세대 1주택의 특례인 일시적 1세대 2주택에 해당되지 아니하는 것으로 보되 쟁점주택을 「소득세법 시행령」 제167조의3 제1항 제1호 가목 규정에 의거 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택 수 계산에 있어서 제외, 「소득세법」제104조 제1항 제1호에서 규정하는 누진세율을 적용하여 청구인에게 이 건 경정·고지한 사실이 양도소득세 경정결의서에 의하여 나타난다.

(3) 청구인은 미분양 주택과 관련하여 부동산경기 침체로 부득이하게 일시적으로 임대하였지만 임대목적이 아닌 판매목적의 재고자산에 해당됨에도 쟁점주택을 보유주택으로 보아 이를 보유 주택수에 포함시켜 일시적 1세대 2주택에 해당하지 않는다 하여 부과한 처분은 부당하다고 주장하고 있다.

(4) 청구인의 배우자 오OO은 2002.4.25. OOOOO OOO OOO OO리 361-8 주택신축판매업으로 사업자등록(2004.1.26. 폐업신고) 후 2002.10.23. OOOOO OOO OOO OO리 184-5 “OO빌”이라는 공동주택(4층) 8채(세대별 75.905㎡)를 신축하여 301호는 2002.10.23. 이OO에게, 202호는 2005.11.11. 문OO에게 매매를 원인으로 양도한 사실이 등기부등본 및 국세통합전산망자료 등에 의하여 나타나고 있으며, 미분양된 쟁점주택 중 102호, 201호, 302호 및 402호는 다음 <표>와 같이 2008년부터 2010년까지 임대하고 받은 임대료를 수입금액으로 신고하였음이 처분청이 작성한 주택임대사업자 수입금액검토표에 나타나고 있다. OOOOOOOOO OOOO OOOOOO OO (OO : OO)

(5) 살피건대, 청구인은 쟁점주택은 부동산경기 침체로 부득이하게 일시적으로 임대한 것으로 판매목적 재고자산으로 보유주택수에 포함되어서는 아니된다고 주장하나, 쟁점주택 중의 일부인 102호, 201호, 302호 및 402호를 2008년부터 2010년까지 임대하여 수입금액 신고하였음이 주택임대사업자 수입금액검토표에 나타나고, 청구인의 배우자 오OO은 2002.4.25. 주택신축판매업으로 사업자등록 후 2004.1.26. 폐업신고한 사실이 국세통합전산망에 나타나며, 주택신축판매업자가 폐업한 후에 미분양주택을 임대주택 등으로 보유하는 경우에는 1세대1주택 판정시 보유주택 수에 포함하는 것이 타당할 것인 바(국심 2002중117, 2002.5.2. 같은 뜻임.), 쟁점주택을 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택 수 계산 시의 주택수에는 포함시키지는 아니하고 일시적 1세대 2주택자에 해당하지 않는 것으로 보아 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.