쟁점합의금이 양도소득이 아닌 사업소득이라고 보아 종합소득세를 과세한 처분의 당부

처분청이 쟁점합의금을 사업소득으로 보아 청구인에게 종합소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 있다고 판단됨

1. 처분개요

가. 청구인은 1972년 및 1973년에 취득한 OOO 소재 대 215㎡ 및 그 지상건물(1986년에 건축된 지하1층.지상4층 연면적 519.36㎡의 근린생활시설로, 대지와 함께 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 2018.2.1. OOO에게 양도하고, 매매대금을 OOO으로 하는 매매계약서와 영업손실보상 합의금 OOO(이하 “쟁점합의금”이라 한다)을 지급받기로 하는 합의서를 각각 별도로 체결한 후 쟁점부동산의 양도가액을 위 두 금액을 합한 OOO으로 하여 2018년 귀속 양도소득세 13억원을 신고.납부하였다.

나. OOO지방국세청장(감사관실)은 처분청에 대한 종합감사를 실시한 결과, 쟁점합의금이 양도소득이 아닌 종합소득이라고 보아 쟁점합의금에 대하여 종합소득세를 과세하라는 처분지시를 하였고, 이에 따라 처분청은 청구인에게 양도소득세 OOO을 환급하는 한편, 2020.8.4. 청구인에게 2018년 귀속 종합소득세 OOO을 경정.고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2020.8.28. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 실지거래가액은 거래 당시에 거래당사자가 실제로 거래한 가액을 뜻하는데, 청구인과 매수자가 체결한 영업손실보상 합의서 제1조에는 쟁점부동산의 매매대금을 OOO으로 합의한 사실이 나타나므로 쟁점부동산의 양도가액은 OOO으로 봄이 타당하다.

(2) 청구인은 쟁점부동산의 양도 당시 사실상 폐업상태였으므로 보상받을 영업손실이 없는 상황이었다.청구인은 쟁점부동산의 토지를 1972년에 취득한 후 1986년에 건물을 신축하여 일부 층을 독서실과 고시원으로 운영하고, 나머지 층을 임대하였으나, 2004.1.20.과 2007.5.20.에 각각 독서실과 고시원을 폐업하여 사업을 영위하지 않았으며 부동산임대업 역시 2012년 이후 수입금액이 발생하지 않아 사실상 사업을 영위하지 않는 상태였다. 따라서 사업의 폐지를 전제로 하는 영업손실보상금이 발생할 여지가 없었고, 청구인은 매수자에게 별도의 영업손실의 보상을 요구할 수 없는 상황이었다.

(3) 영업손실보상 합의서는 개발사업 지역 내의 다른 토지를 최대한 저가로 매수해야하는 매수자의 필요에 따라 평당 단가를 낮추기 위해 작성한 것일 뿐, 청구인이 실제로 영업손실보상금을 받기 위하여 체결한 것이 아니다.(가) 청구인의 입장에서는 영업손실보상금에 대하여 별도로 약정할 경우 양도소득세보다 많은 종합소득세를 부담하여야 하므로 굳이 매매대금과 별도의 영업손실보상 합의서를 작성할 이유가 없었다.(나) 쟁점부동산의 매수자 OOO는 쟁점부동산 일대에서 부동산 개발사업을 시행하고 있어 쟁점부동산 인근 지역의 토지를 최대한 낮은 가격에 매입하여야 하는 상황이었고, 쟁점부동산의 매매가격을 OOO으로 반영하면 다른 부지의 매입시 평당 매입단가가 상승하여 막대한 손실이 발생할 우려가 있었던바, 매수자의 필요에 따라 매매계약서와 합의서를 별도로 영업손실보상 합의서를 작성한 것일 뿐이다.

(4) 쟁점부동산의 매매가격 OOO은 다른 거래사례와 비교해 보아도 많은 금액이 아니다.(가) 청구인은 2008년 지역주택조합과 쟁점부동산의 매매가액을 OOO으로 계약한 바 있어, 영업손실보상금을 포함한 금액인 OOO이 많은 금액이 아니다.(나) 쟁점부동산과 인근에 있는 OOO 부동산의 경우 2009년에 매매되었는데, 해당 매매가액은 OOO으로서 총 매매가액을 토지의 1㎡당 매매가액으로 환산한 금액은 OOO으로, 쟁점부동산의 양도가액 OOO을 환산한 OOO과 비슷한 금액이고, 오히려 양도시기를 감안하면 쟁점부동산의 양도가액이 적은 편이다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 쟁점부동산을 양도함에 있어 매수자와 부동산매매계약서와 영업손실보상 합의서를 각각 별도로 체결하여 두 가지의 계약이 성립하였고, 쟁점부동산의 양도가액은 계약내용대로 OOO으로 보아야 한다.

(2)쟁점부동산에서의 청구인의 사업이력 및 수입금액 등을 통해서도 별도로 지급받은 OOO은 사업과 관련된 영업손실보상금으로 봄이 타당하다.2010년 9월에 촬영된 OOO 로드뷰에 따르면, 쟁점부동산 건물의 입구에 출입문이 내려져 있어 건물을 전혀 사용하지 않았다는 사실을 확인할 수 있고, 청구인과 지역주택조합이 부동산 매매의 협의를 하던 중 조합이 파산(조합장 구속)하였으며, 청구인은 그 무렵(매출액이 급감한 2009년)부터 사업을 영위하지 않았던 것으로 나타나며 청구인 입장에서는 장기간 사업영위를 못한 사실에 대하여 충분한 보상을 요구할 수 있는 상황이었다.

(3) 청구인은 매수인과 쟁점부동산의 매매가액 결정시 단순히 협의가 이루어졌다고만 주장할 뿐, 매매가액 산정에 대한 구체적 근거를 제시하지 못하고 있다.부동산을 협의 매수할 때는 감정가액 등 평가액의 구체적 산정내역 등을 제시하는 것이 일반적인 것인데, 청구인은 이를 제시한 사실이 없다.

(4) 매수인은 지방자치단체에 부동산실거래가 신고를 하면서 쟁점부동산의 취득가액을 OOO으로 신고하였고, 이를 근거로 취·등록세를 납부하였다.

(5) 청구인이 제시한 2008년 지역주택조합과 체결한 계약서는 이행되지 않고 실효된 것이므로 입증자료가 될 수 없다.쟁점부동산의 매수자는 쟁점부동산의 매매가액 및 쟁점보상금을 산정함에 있어 자체적으로 금액을 산정하였고 감정평가 또는 구체적인 계산내역은 없으며 과거 청구인과 조합 간에 체결한 매매계약서상 금액을 전혀 참고하지 않았다고 답변하였다.

(6) 쟁점부동산과 비슷한 시기에 거래된 다른 부동산의 매매가격은 기준시가의 2.25배 또는 2.21배 정도인데, 쟁점부동산의 양도가액을 OOO으로 한다면 기준시가의 약 3.9배가 되어 금액이 지나치게 많다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점합의금이 양도소득이 아닌 사업소득이라고 보아 종합소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 국세기본법제14조(실질과세)

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

(2) 소득세법제96조(양도가액)

① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다.

(3) 소득세법 시행령제51조(총수입금액의 계산)

③ 사업소득에 대한 총수입금액의 계산은 다음 각 호에 따라 계산한다.

5. 제1호, 제1호의2, 제1호의3, 제2호부터 제4호까지 및 제4호의2 외의 사업과 관련된 수입금액으로서 해당 사업자에게 귀속되었거나 귀속될 금액은 총수입금액에 산입한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 기본적인 사실관계에 대한 내용은 아래와 같다.(가) 쟁점부동산과 관련한 청구인의 사업자등록 내역은 아래 ＜표1＞과 같고, 2007.5.8. 고시원이 부업종에서 삭제되어 쟁점부동산이 양도될 때에는 부동산임대업만이 등록되어 있었던 것으로 나타난다.OOO(나) 청구인의 수입금액 신고내용에 따르면, 고시원의 경우 2004년 이후 수입금액이 없고, 부동산임대의 경우 2009년까지 약 OOO 이상의 수입금액이 발생하다가 2010년과 2011년에 수입금액이 OOO 내외로 급감한 후 2012년 이후에는 수입금액이 없는 것으로 나타난다.(다) 등기사항전부증명서에 따르면, 청구인은 1972.9.4. 및 1973.2.20. 쟁점부동산 토지의 공유지분 2분의 1씩을 각각 취득하고 1986년 건물을 신축한 후 쟁점부동산을 2018.2.1. OOO에게 양도하였고, 2018.2.1.자 쟁점부동산 매매의 거래가액은 OOO으로 기재되어 있다.(라) 청구인과 매수인이 체결한 2018.2.1.자 부동산매매계약서에는 매매대금 총액이 OOO으로, 2018.2.1.자 영업손실보상 합의서에는 합의금 총액이 OOO으로 기재되어 있고, 동 합의서의 주요내용은 아래와 같다.OOO

(2) 처분청이 쟁점부동산과 토지의 기준시가가 유사한 매매사례의 내역을 조사한 내용은 아래 ＜표2＞와 같고, 처분청은 쟁점부동산의 양도가액을 OOO으로 보더라도 다른 부동산의 거래사례의 금액에 비해 적지 않으며, 만약 쟁점부동산의 거래가격을 OOO으로 보는 경우 기준시가(건물을 포함한 기준시가는 OOO임)의 3.9배를 지급한 결과가 되어 너무 많다는 의견이다.OOO

(3) 청구인이 제시한 입증자료는 아래와 같다.(가) 청구인과 OOO 지역주택조합이 체결한 2008.7.4.자 쟁점부동산 매매계약서에는 매매대금이 OOO으로 기재되어 있다.(나) OOO구청장의 217.4.13.자 주택건설사업계획 승인 및 지형도면 고시 등에 따르면, 쟁점토지 인근의 토지OOO는 OOO을 사업주체로 하여 “본동 장기전세주택 건립에 따른 주택건설사업부지”의 도시관리계획에 들어 있고, 청구인은 쟁점부동산을 취득하여 OOO에 신탁한 것으로 나타난다.(다) OOO가 2020.6.4. 처분청에게 보낸 문서(쟁점부동산 매매대금 지급 관련의 건)에는, 매매계약과 영업손실보상 합의를 각각 체결한 이유는 공동주택 신축사업을 진행함에 있어 사업부지의 다른 미매입부지를 매입할 때 쟁점부동산의 평당 단가가 미매입부지에 반영되어 막대한 비용이 투입될 것이 예상되었기 때문이었고, 쟁점부동산의 실질적인 매매대금은 OOO임을 확인한다는 내용이 기재되어 있다.(라) 청구인은 쟁점부동산의 매매가격(쟁점합의금을 포함한OOO)과 인근에 위치하여 2009년 및 2010년에 OOO지역주택조합에 양도된 OOO 부동산의 토지 1㎡당 거래단가가 유사하다며 아래 ＜표3＞의 자료를 제시하였다.OOO

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대,처분청은 쟁점합의금이 영업손실보상금으로서 사업소득에 해당한다는 의견이다.그러나 청구인은 쟁점부동산에서 독서실과 고시원을 운영하면서 부동산임대업을 영위하다가 독서실과 고시원은 각각 2004년과 2007년에 폐업하였고, 부동산임대업도 2012년에 휴업한 이래 계속하여 수입금액이 발생하지 아니한 것으로 보아 양도시기인 2018년 당시에는 쟁점부동산이 오랫동안 사업에 사용되지 아니한 채 공실상태로 있었던바, 청구인이 쟁점부동산을 양도하면서 매수자에게 보상을 요구할만한 영업손실이 있었다고 보기 어려운 점, 영업손실보상 합의서 제1조에는 청구인과 매수인이 지급할 총액을 OOO으로 합의하였으나, 매수자의 요청으로 그 일부 금액을 영업손실보상 합의금으로 청구인에게 지급한다고 기재되어 있고, 매수인이 2020.6.4. 처분청에 보낸 문서에는 쟁점부동산의 매매가격이 주변 토지의 매입단가에 영향을 미치는 관계로 매매계약과 영업보상 합의를 각각 별도로 체결하였지만, 실질적인 매매대금은 OOO이라고 되어 있는바, 매수자가 인근의 다른 부동산의 매수가격을 낮추기 위해 영업손실보상 합의서를 별도로 작성하였다는 청구주장에 신빙성이 있어 보이는 점, 청구인이 2008년에 쟁점부동산을 OOO에 양도하기로 합의한 사실, 인근에 있는 OOO 소재 부동산도 과거에 OOO에 거래된 사실을 감안하면, 쟁점부동산의 매매계약서상 가액과 쟁점합의금을 합한 OOO이 양도가액으로서 비정상적으로 높다고 단정하기도 어려운 점 등에 비추어 볼 때, 쟁점합의금의 실질은 영업손실보상금이라기보다는 양도가액이라고 봄이 타당하다 할 것이다.

따라서 처분청이 쟁점합의금을 사업소득으로 보아 청구인에게 종합소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로「국세기본법」 제81조및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.