공동상속주택의 주택수 계산(기각)

상속받은 부동산이 경매되어 채권자들에게 모두 배당되어 경매부동산 소유자에게 돌아갈 경락대금 잔액이 전혀 없더라도 경락대금에서 경매부동산의 취득가액 및 필요경비를 공제한 잔액은 경매부동산의 소유자의 양도소득에 해당함

1. 처분개요

가. 청구인들은 2004.3.22 상속으로 OOOOO OO OOO OOO OOOOOO OOOO OOOOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)의 2/7지분씩 취득하여 2006.12.13. 이를 양도(경락)하고 양도소득세 신고를 하지 아니하였다.

나. 처분청은 쟁점주택의 경락가액(총 228,520천원)에 청구인들의 각각의 지분율을 적용하여 양도가액을 산정하고, 취득가액은「소득세법 시행령」 제163조제9항 및「상속세 및 증여세법」 제61조제1항 제4호에 따른 쟁점주택의 공동주택가격에 청구인들의 지분율을 적용하여 취득가액을 산정하여 2009.8.17. 청구인들에게 각각 2006년 귀속 양도소득세 282,530원을 결정·고지하였다.

다. 청구인들은 이에 불복하여 2009.10.1. 이의신청을 거쳐 2010.1.29. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점주택은 청구인들의 아버지 OOO 소유의 부동산인데 본 건 부동산은 OOO의 채권자들의 담보권실행을 위한 임의경매에 의하여 매각되었고, 그 매각대금 228,520천원은 채권자들에게 배당되었을 뿐이고 청구인들은 본 건 부동산의 매각으로 인하여 얻은 양도소득이 없으며, 가사 청구인들이 본건 부동산을 양도하였다 하더라도 「소득세법」 규정에 따라 환산한 가액(취득가액 = 양도가액 × 취득시 기준시가/ 양도시 기준시가)에 의하여 양도소득금액을 계산하면 양도소득금액이 없는 바, 처분청이 청구인들에 대하여 고지한 양도소득세 부과처분은 위법하므로 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견

청구인 OOO은 이 건 아파트(쟁점주택) 외에 양도일 현재 OOOOO OOO OOO OOO OOOO OOOOO호 아파트와 배우자 OOO 소유의 OOOOO OOO OOO OOOOO OOOOOOOO OOOOOOO 아파트 등 2주택 이상을 소유한 1세대이고, 청구인 OOO는 이 건 아파트(쟁점주택) 외에 양도일 현재 OOOOO OO OOO OOOOO OOOO OOOOOO(1986.12. 취득) 아파트를 소유한 1세대 2주택자로서, 양도가액은「소득세법」 제96조에 의하여 실지거래가액 적용대상으로 경매낙찰가는 총 228,520천원이고, 이 건 아파트(쟁점주택)는 청구인들이 2004.3.22. 상속으로 취득한 것으로「소득세법 시행령」 제163조제9항 및「상속세 및 증여세법」 제61조제1항 제4호에 따라 상속개시 당시 고시된 공동주택 기준시가인 211,500천원에 의하여 청구인들의 쟁점주택 관련 취득가액을 산정하여 과세하였는 바, 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인들이 공동으로 쟁점주택의 2/7지분씩 상속받아 이를 양도한데 대하여, 양도시의 경락가액에 따라 양도가액을 산정하고「소득세법 시행령」 제163조제9항 및「상속세 및 증여세법」 제61조제1항 제4호 등에 따른 공동주택가격에 따라 취득가액을 산정하여 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1)소득세법 제96조【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다.

1. 제89조 제1항 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

7. 제104조의 2 제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우

8. 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지인 경우

9. 그 밖에 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ보유수ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우(2)소득세법 시행령 제162조의 2【양도가액】

⑤ 법 제96조 제2항 제9호에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 2주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도하는 경우를 말한다. 이 경우 다가구주택의 주택수 계산에 대하여는 제155조 제15항의 규정을 준용(거주자가 선택하는 경우에 한한다)하고, 공동상속주택의 주택수 계산에 대하여는 제167조의 3 제2항 제2호의 규정을 준용하며，2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우의 양도주택의 결정방법에 대하여는 제154조 제9항의 규정을 준용한다.

(3)소득세법 시행령 제167조의 3【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 주택수의 계산은 다음 각호의 방법에 의한다.

1. 다가구주택 : 제155조 제15항의 규정을 준용하여 주택수를 계산한다. 이 경우 거주자가 선택하는 경우에 한한다.

2. 공동상속주택 : 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 제155조 제3항 각호의 순서에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다.

3. 부동산매매업자가 보유하는 재고자산인 주택 : 주택수의 계산에 있어서 이를 포함한다.

(4)소득세법 시행령 제155조【1세대 1주택의 특례】

③ 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 공동상속주택(상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말한다)외의 다른 주택을 양도하는 때에는 당해 공동상속주택은 당해 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우는 그러하지 아니하며 이 경우 상속지분이 가장 큰 상속인이 2인 이상인 때에는 그 2인 이상의 자중 다음 각호의 순서에 따라 당해 각호에 해당하는 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다.

1. 당해 주택에 거주하는 자

2. 호주승계인

3. 최연장자(5)소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다.

1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액

2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목，제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액(6)소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】

⑨ 상속 또는 증여(「상속세 및 증여세법」 제33조내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재「상속세 및 증여세법」 제60조내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각호의 규정에 의한 금액에 의한다.

1. 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재「상속세 및 증여세법」 제60조내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제4항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액2.「상속세 및 증여세법」 제61조제1항 제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재「상속세 및 증여세법」 제60조내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액(7)상속세 및 증여세법 제61조【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

4. 주택「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는동법 제17조제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한다.

다. 사실관계 및 판단

(1)쟁점주택 등기부등본에 의하면, 2004.3.22. 상속을 원인으로 공유자 OOO(지분 7분의 3), 청구인 OOO(지분 7분의 2), 청구인 OOO(지분 7분의 2)에게 이전되고(2006.2.2. 등기접수), 2006.12.13.(등기접수) 임의경매로 인한 매각을 원인으로 전재찬에게 이전된 것으로 기재되어 있으며, 쟁점주택의 경락당시 청구인들과 그 세대원의 주택보유 현황은 아래 표와 같다.

(2) 처분청은 청구인들의 쟁점주택 지분(각 2/7 지분)의 양도에 대하여 쟁점주택의 경락가액(총 228,520천원)에 청구인들의 각각의 지분율을 적용하여 양도가액을 산정하고, 취득가액은「소득세법 시행령」 제163조제9항 및「상속세 및 증여세법」 제61조제1항 제4호에 따른 쟁점주택의 공동주택가격에 청구인들의 지분율을 적용하여 취득가액을 산정하여 청구인들에게 이 건 부과처분을 하였다.

(3) 살피건대, 청구인들은 이 건 부동산의 매각대금(경락대금)이 채권자들에게 배당되었을 뿐이고 청구인들은 본 건 부동산의 매각으로 인하여 얻은 양도소득이 없다고 주장하나, 설사 피상속인인 OOO의 채권자들에게 배당되었다 하더라도 그 경락대금은 경매부동산의 소유자에게 귀속되므로 경락대금을 지급 또는 배당한 결과 경매부동산의 소유자에게 돌아갈 경락대금 잔액이 전혀 없는 경우에도 경락대금에서 경매부동산의 취득가액을 비롯한 필요경비 등 「소득세법」 소정의 제반금액을 공제한 잔액 상당의 금원은 경매부동산의 소유자의 양도소득으로서 과세대상이 된다고 할 것이고,또한 청구인들은 「소득세법」 규정에 따라 환산한 가액에 의하여 양도소득금액을 계산하면 양도소득금액이 없다고 주장하나,「소득세법 시행령」 제163조제9항에 의하면, 상속받은 자산에 대하여「소득세법」 제97조제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 현재「상속세 및 증여세법」 제60조내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다고 규정하고,「상속세 및 증여세법」 제61조제1항 제4호에 의하면 주택의 경우 공동주택가격 등으로 평가하는 것으로 규정하고 있으므로 쟁점주택 양도 및 취득에 대하여 실지거래가액을 적용할 때 그 취득가액의 경우 위 규정에 따라 공동주택가격이 적용되는 것으로 보인다.

다만,「소득세법」 제96조제1항 및 제2항 제9호,동법 시행령 제162조의 2제5항,동법 시행령 제167조의 3제2항 제2호 등에 의하면, 2주택 이상을 소유한 1세대가 주택을 양도하는 경우 양도가액은 실지거래가액에 의하나, 이 경우 공동상속주택의 주택수 계산에 대하여는 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하는 바, 청구인 OOO의 경우 쟁점주택과 관련하여 상속지분이 가장 큰 상속인이 아니므로 이를 제외하면 쟁점주택 지분의 양도일 현재 청구인은 1주택을 보유하고 있다.

따라서, 청구인 OOO에 대한 과세처분의 경우에는 양도차익을 산정함에 있어서 취득 및 양도가액을 기준시가에 의하여 경정하는 것이 타당하다 할 것이고, 청구인 OOO에 대한 부과처분의 경우에는 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로「국세기본법」 제81조및 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.