경매로 취득한 국민주택규모초과 주택에 대하여 건물가액에 부가가치세가 포함되어 있다고 보아 안분계산한 건물분 부가가치세의 매입세액공제 적용 여부

청구인이 경매로 취득한 주택은 부가가치세를 납부하지 않았으이 명확하며 따라서 부가가치세법 제29조 제7항에 따른 부가가치세가 포함되어 있는지 여부가 불분명한 경우에 해당하지 아니하여 건물가액의 110분의 10으로 안분계산한 금액만큼 부가가치세액이 있다고 할 수 없고, 실제로도 경매로 취득시 안분계산한 금액이 부가가치세로 국가에 납부된 사실도 없으므로 이를 부가가치세 과세처분시 매입세액으로 공제하라는 청구인의 주장은 받아들이기 어려움

1. 처분개요

가. 청구인은 2009.4.27. OOO(사업자 등록번호 OOO-*****)이라는 상호로 부동산매매업(이하 “쟁점사업”이라 한다)을 사업자 등록하고 현재까지 관련 사업을 영위하고 있으며, 2014.9.11. 동일한 상호로(사업자 등록번호 OOO-*****) 주택임대업(이하 “쟁점외사업”이라 한다) 사업자 등록을 하여 사업을 영위하다가 2017.1.19. 폐업하였다.

나. 청구인은 2014.11.18. OOO호(대지면적 51.160㎡, 건물면적 114.85㎡로 이하 “쟁점주택1”이라 한다)를 경매로 취득하여 2015.1.27. 양도하였고, 2015.4.29. OOO(대지면적 68.759㎡, 건물면적 141.45㎡로 이하 “쟁점주택2”이라 한다)를 경매로 취득하여 2015.10.15. 양도하였으며, 2015.7.8. OOO(대지면적 49.83㎡, 건물면적 122.685㎡로 이하 “쟁점주택3”이라 하고, 쟁점주택1 및 쟁점주택2와 합하여 “쟁점주택”이라 한다)를 경매로 취득하여 2015.12.7. 양도하였고, 2010.12.28. OOO(대지면적 39.009㎡, 건물면적 84.97㎡로 이하 “쟁점외주택”이라 하고, 쟁점주택과 합하여 “양도주택”이라 한다)를 양도 후 이를 부가가치세가 면세인 주택임대사업에 사용한 주택을 양도하는 것으로 면세사업에 사용한 재화의 공급으로 보아 양도주택 양도가액 전체를 부가가치세 과세대상 수입금액에 포함하지 않고 2015년 제1기·2기 귀속 부가가치세를 신고하였다.

다. 처분청은 2017.9.12. 쟁점주택을 부동산매매업의 재고자산으로 보아 건물가액에 해당하는 양도가액을 안분계산한 후 그 금액의 110분의 100을 부가가치세가 과세되는 수입금액으로 하여2017.9.12. 청구인에게 부가가치세 2015년 제1기분 OOO을 경정·고지하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2017.12.7. 이의신청을 거쳐 2018.4.19. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 주택임대업으로 2014.9.11. 쟁점외사업을 사업자 등록하여 2017.1.19. 폐업하였고, 동일한 상호의 부동산매매업인 쟁점사업을 2009.4.27. 사업자 등록하여 현재까지 영업을 해오고 있다.

(2) 임대목적으로 취득한 임대주택 8채중 4채를 2015년 경제적 어려움으로 인하여 면세사업에 사용한 감가상각자산을 과세사업에 전환하여 양도하였으며 부가가치세가 면세되는 주택임대사업에 사용하던 재화 공급으로 보아 부가가치세 면제대상 수입금액으로 신고하였다. OOO

(3) 청구인은 「소득세법」상 1과세 기간내 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매한 경우로 반복성 등을 고려하여 부동산매매업으로 종합소득세를 신고·납부하였다. 청구인은 2010년부터 취득하여 임대한(쟁점외사업 관련) 주택 8채중 4채를 2015년에 쟁점사업으로 대체하여 총수입금액 OOO, 필요경비 OOO으로 2015년 귀속 종합소득세를 신고하였으며 2015년 귀속 임대사업 수입금액 OOO원은 비과세 소득에 해당한다.

(4) 청구인은 면세사업에 사용한 감가상각자산을 과세사업에 전환하여 양도하고 부가가치세가 면세되는 주택임대사업에 사용하던 재화의 공급이므로 부가가치세가 면세된다고 판단하여 양도하였다. OOO 과세관청은 2015년 양도한 주택 4채 중 「주택법」에 따른 국민주택규모(이하 “국민주택규모”라 한다) 초과 3채를 과세되는 재화의 공급으로 보아 양도금액에 부가가치세가 별도 표기되지 않았으므로 건물가액은 부가가치세가 포함된 가격으로 하여 매출 부가가치세를 계산하여 과세하였다. 하지만 청구인은 임대목적 국민주택규모 초과 주택구입시 취득가액에도 부가가치세가 별도로 표기되어 있지 아니하여 건물가액에 부가가치세가 포함된 가격으로 보아 취득시 매입 부가가치세를 매출세액에서 공제하여야 함에도 이를 공제하지 않았다. OOO 따라서 국민주택규모 초과 주택구입시 취득가액에 별도로 부가가치세액이 표기되어 있지 않았으나 안분계산한 건물가액에 부가가치가 포함된 것으로 보아 계산한OOO원을 공제하는 것이 타당하다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 부동산 매매업을 영위하는 자로 국민주택규모 초과 주택의 매매는 부가가치세 과세대상이다. (가) 청구인은 2009.4.27. 부동산매매업인 쟁점사업을 OOO이라는 상호로 사업자등록하여 계속 사업중이고, 2015년 중 매매한 주택에 대하여 2015.2.10., 2016.2.12. 종합소득세 토지 등 매매차익 예정신고(기한후신고 포함)를 한 사실이 확인되며 청구인의 2015년 결산서상 주택의 취득가액은 상품 계정별 원장에 계상하고 매출에 대응되는 취득원가 및 관련 비용을 상품매출원가 계정별 원장에 반영한 사실이 확인된다. (나) 청구인은 주택임대업 사업자등록을 하고 임대주택을 양도하여 부가가치세 면세대상임을 주장하나, 2009.4.27. 쟁점사업을 개업하여 계속하여 부동산매매업을 영위하여 왔고 2014년부터 2016년까지 총 13건의 부동산을 취득하고 10건의 부동산을 양도하였으며 쟁점주택의 평균 보유기간은 3.6개월로 청구인의 임대행위는 부동산매매 사업 활동의 일환으로서 행한 것이어서 부동산 매매업자로서의 사업성에 영향을 미친다고 보기 어렵다 OOO (다) 일반적으로 부동산의 거래행위가 부동산 매매업에 해당하는지는 그 거래 행위가 수익을 목적으로 하고, 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업 활동으로 볼 수 있는 정도의 계속성과 반복성이 있는지 여부 등을 고려하여 사회 통념에 비추어 가려져야 하고 그 판단을 함에 있어서는 단지 그 양도부동산에 대한 것뿐만 아니라, 양도인이 보유한 부동산 전반에 걸쳐 양도가 행해진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 하는 바, 청구인은 부동산매매업을 영위하는 과정에서 취득한 주택을 일시적으로 임대한 것으로 임대업을 주업으로 하여 임대주택을 양도한 것으로 부가가치세 면세를 주장하는 것은 부당하다.

(2) 「부가가치세법 시행령」제18조 제3항 제2호에 따라 민사집행법에 따른 경매로 재화를 인도하거나 양도하는 것은 재화의 공급으로 보지 않아 부가가치세를 거래징수하지 아니하므로 경매로 취득한 쟁점주택은 매입세액공제를 받을 수 없다.

(3) 따라서 위 사실관계 및 관련법령에 따라 쟁점주택의 양도를 재화의 공급으로 보아 이 건 부가가치세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

경매로 취득한 국민주택규모초과 주택에 대하여 건물가액에 부가가치세가 포함되어 있다고 보아 안분계산한 건물분 부가가치세의 매입세액공제 적용 여부

나. 관련 법령

(1) 부가가치세법 제9조(재화의 공급)

① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도(引渡)하거나 양도(讓渡)하는 것으로 한다.

② 제1항에 따른 재화의 공급의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제14조(부수 재화 및 부수 용역의 공급)

② 주된 사업에 부수되는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급은 별도의 공급으로 보되, 과세 및 면세 여부 등은 주된 사업의 과세 및 면세 여부 등을 따른다.

1. 주된 사업과 관련하여 우연히 또는 일시적으로 공급되는 재화 또는 용역

2. 주된 사업과 관련하여 주된 재화의 생산 과정이나 용역의 제공 과정에서 필연적으로 생기는 재화 제26조(재화 또는 용역의 공급에 대한 면세)

① 다음 각 호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다.

12. 주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 대통령령으로 정하는 것(이하 생략) 제29조(과세표준)

⑦ 사업자가 재화 또는 용역을 공급하고 그 대가로 받은 금액에 부가가치세가 포함되어 있는지가 분명하지 아니한 경우에는 그 대가로 받은 금액에 110분의 100을 곱한 금액을 공급가액으로 한다.

⑨ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다. (이하 생략) 제43조(면세사업등을 위한 감가상각자산의 과세사업 전환 시 매입세액공제 특례) 사업자는 제39조 제1항 제7호에 따라 매입세액이 공제되지 아니한 면세사업등을 위한 감가상각자산을 과세사업에 사용하거나 소비하는 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 그 과세사업에 사용하거나 소비하는 날이 속하는 과세기간의 매입세액으로 공제할 수 있다.

(2) 부가가치세법 시행령 제18조(재화 공급의 범위)

① 법 제9조 제1항에 따른 재화의 공급은 다음 각 호의 것으로 한다

1. 현금판매, 외상판매, 할부판매, 장기할부판매, 조건부 및 기한부 판매, 위탁판매와 그 밖의 매매계약에 따라 재화를 인도하거나 양도하는 것

2. 자기가 주요자재의 전부 또는 일부를 부담하고 상대방으로부터 인도받은 재화를 가공하여 새로운 재화를 만드는 가공계약에 따라 재화를 인도하는 것

3. 재화의 인도 대가로서 다른 재화를 인도받거나 용역을 제공받는 교환계약에 따라 재화를 인도하거나 양도하는 것

4. 경매, 수용, 현물출자와 그 밖의 계약상 또는 법률상의 원인에 따라 재화를 인도하거나 양도하는 것

5. 국내로부터 보세구역에 있는 창고(제2항 제1호 및 제2호에 따른 창고로 한정한다)에 임치된 임치물을 국내로 다시 반입하는 것

③ 제1항 제4호에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다.

1. 「국세징수법」 제61조 에 따른 공매(같은 법 제62조에 따른 수의계약에 따라 매각하는 것을 포함한다)에 따라 재화를 인도하거나 양도하는 것

2. 「민사집행법」에 따른 경매(같은 법에 따른 강제경매, 담보권 실행을 위한 경매와 「민법」·「상법」 등 그 밖의 법률에 따른 경매를 포함한다)에 따라 재화를 인도하거나 양도하는 것

3. 「도시 및 주거환경정비법」, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 등에 따른 수용절차에서 수용대상 재화의 소유자가 수용된 재화에 대한 대가를 받는 경우 제64조(토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산) 법 제29조 제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.

1. 토지와 건물등에 대한 「소득세법」 제99조 에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조 제4호에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다. (이하 생략)

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점주택이 국민주택규모를 초과하는 주택으로 부가가치세가 과세되는 재화의 양도에 해당하며, 처분청은 이에 따라 양도가액을 토지와 건물의 기준시가로 안분한 가액에서 건물가액에는 부가가치세가 포함되어 있다고 보아 건물분 부가가치세를 아래<표5>와 같이 산출하여 과세하였으며, 동 과세처분에 대해서는 청구인도 이견이 없다. OOO

(2) 청구인은 쟁점주택을 「부가가치세법 시행령」제18조 제3항 제2호에 따른 민사집행법에 따른 경매로 취득하여 재화의 공급으로 보지 않는 양도에 해당하여 취득시 부가가치세액을 납부하지 않았다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인이 경매로 취득한 주택은 부가가치세를 납부하지 않았음이 명확하고 「부가가치세법」제29조 제7항에 따른 부가가치세가 포함되어 있는지 여부가 불분명한 경우에 해당하지 아니하여 건물가액의 110분의 10으로 안분계산한 금액만큼 부가가치세액이 있다고 할 수 없으며 실제로도 경매로 취득 시 안분계산한 금액이 부가가치세로 국가에 납부된 사실도 없으므로 이를 부가가치세 과세처분 시 매입세액으로 공제하라는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다. 따라서 처분청이 청구인의 2015년 제1기·제2기 부가가가치세 과세 시 경매로 매입한 금액에서 건물가액의 110분의 10으로 안분계산한 금액을 매입세액에서 공제하지 아니하고 부가가치세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.