쟁점감정가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 과세한 처분의 당부

쟁점부동산을 상증세법령에 따라 감정하고, 그 감정가액의 평균액을 기준으로 한 이 건 부과처분은 조세공평의 원칙을 위배한 것으로 볼 만한 특별한 사정이 없는 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움

1. 처분개요

가. 청구인들은 2022.5.2. 부(父) a(이하 “피상속인”이라 한다)이 사망함에 따라 상속받은 서울특별시 송파구 OOO 소재 토지 및 건물(이하 “쟁점부동산①”이라 한다)과 같은 동 OOO 소재 토지 및 건물(이하 “쟁점부동산②”라 하고, 쟁점부동산①과 합하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)에 대해 「상속세 및 증여세법」(이하 “상증세법”이라 한다)상 보충적 평가방법으로 평가하여 2022.11.30. 상속세를 신고.납부하였다.

나. 서울지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 피상속인에 대한 상속세 조사를 실시한 결과, 아래 ＜표1＞과 같이 조사청과 청구인들이 각각 감정기관에 의뢰하여 받은 감정가액의 총평균액인 OOO원(이하 “쟁점감정가액”이라 한다)을 평가심의위원회 심의를 거쳐 쟁점부동산의 상속개시일 현재 시가로 보아 관련 자료를 처분청에 통보하였고, 처분청은 이에 따라 2023.9.7. 및 2023.9.8.에 청구인들에게 2022.5.2. 상속분 상속세 OOO원을 결정ㆍ고지하였다.

＜표1＞

쟁점감정가액 산정 내역

구분

감정기관

감정평가서

작성일

가격산정

기준일

감정가액(원)

조사청

㈜A감정평가법인

2023.3.29.

2022.5.2.

OOO

㈜감정평가법인B

2023.3.27.

OOO

평균액

OOO

청구인들

㈜C감정평가법인

2023.3.31.

2022.5.2.

OOO

㈜D감정평가법인

2023.4.6.

OOO

평균액

OOO

총평균액(쟁점감정가액)

OOO

다. 청구인들은 이에 불복하여 2023.11.3. 이의신청을 거쳐 2024.2.28. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

(1) 처분청이 2019.2.12. 대통령령 제29533호로 개정된 것상증세법 시행령 제49조제1항 단서(이하 “쟁점시행령”이라 한다)에 근거하여 상속세 조사기간 중 쟁점부동산을 소급 감정한 것은 상증세법의 기본원칙인 시가주의에 어긋나 조세법률주의에 위반되어 위법하다. (가)상증세법 제60조제3항은 “시가를 산정하기 어려운 경우”에는 보충적 평가방법에 의한 평가를 하도록 규정하고 있는데, 이 건 처분과 같이 조사청이 자의로 과세 목적의 소급감정을 허용한다면, 부동산의 경우에는 현실적으로 감정이 불가능한 경우란 없기 때문에 “시가를 산정하기 어려운 경우” 또한 없게 되어상증세법 제6조제3항은 형해화 됨에도 쟁점시행령을 상속 개시 이후 과세관청에 의한 과세 목적의 소급감정을 허용한 법적근거로 보아 과세한 이 건 처분은 세법 해석의 합목적성에 위반되고, 조세법률주의에 위배되어 위법하다.

(나)상증세법 시행령 제49조의 주요 개정 연혁을 살펴보면, 1999.12.31.(대통령령 제16660호) 일부개정시 납세자가 상속ㆍ증여세 신고를 위해 실시한 감정평가도 시가로 인정되는 감정평가에 포함되도록 처음으로 규정하면서, 과세관청에게는 그 검증을 위한 목적에 한정하여 감정평가 권한을 부여한 취지의 개정 이후 현재까지 과세관청이 감정평가를 할 수 있는 경우를 상증세법 시행령에서 구체적으로 규정하고 있는데, 납세자가 제시한 감정가액이 보충적 평가액의 90%에 미달하거나 평가심의위원회 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 고려하여 해당 가액이 부적당하다고 인정되는 경우, 보충적평가액이 없는 경우 등에는 과세관청이 적극적으로 감정평가를 의뢰할 수 있도록 규정하고 있고, 이를 반대해석하면 과세관청은 이러한 명문의 근거가 없는 이상 원칙적으로 과세목적의 소급감정을 할 수 없다고 보는 것이 합리적이며, 과세관청의 소급감정이 원칙적으로 또는 당연히 허용된다면 이와 같이 상세한 규정을 둘 아무런 이유가 없는바, 쟁점시행령을 상속이 개시된 이후 과세관청에게 과세 목적의 소급감정을 허용한 법적 근거로 해석하는 것은 입법 취지에 부합하지 않는다.

(다) 쟁점시행령을 보면, “다만 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행 회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 납세자, 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 시가에 포함시킬 수 있다”고 규정하고 있고, 이에 따라 평가심의위원회에서는 평가기준일과 가격산정기준일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 있는지를 심의하게 되는데, 과세관청에게 과세 목적의 소급 감정평가를 허용한 것으로 해석하면 이 건의 경우 상속개시일(2022.5.2.)과 가격산정기준일(2022.5.2.)이 동일하여 가격변동의 특별한 사정이 발생할 여지 자체가 없어 사실상 심의할 대상 자체가 없는 셈이기 때문에 평가심의위원회 존재 이유 및 심의 규정을 완전히 형해화시키는 문제가 발생하게 된다.

따라서 위 “매매등이 있는 경우”의 “매매등”은 평가기간이 경과한 후부터 법정결정기한 사이에 매매ㆍ수용ㆍ경매ㆍ공매와 같이 과세와 무관하게 발생한 실제 “거래가액”을 시가에 포함시키는 취지로 해석하고, 감정가액의 경우에는 과세목적으로 소급 감정하여 새롭게 만들어진 것이 아니라 과세 이외 목적에서 이미 존재하는 감정가액만을 포함시킬 수 있는 것으로 해석하는 것이 세법해석의 합목적에 부합하고, 평가심의위원회 존재 및 운영 취지에 의미가 있다 할 것이므로 이에 반한 처분은 위법하다.

(2) 이 건 처분은 본질적으로 동일한 납세자들을 자의적인 기준에 따라 다르게 취급하여 조세법의 기본이념인 과세공평주의 원칙에 위배되고 재산권을 부당하게 침해하여 위법하다.(가) 국세청은 상증세법 시행령(2019.2.12. 대통령령 제29533호로 개정된 것) 제49조 제1항 개정에 따른 후속 조치로 2020년 1월 31일 국세청 보도자료를 통해 “상속ㆍ증여세 과세형평성을 높이기 위한 꼬마빌딩 등 감정평가사업 시행 안내”를 하였는데, 보도자료 내용 중 “나. 감정평가사업 개요에서 감정평가대상은 상속ㆍ증여 부동산 중 「부동산 가격공시에 관한 법률」 제2조에 따른 비주거용 부동산과 지목의 종류가 대지 등으로 지상에 건축물이 없는 토지(나대지)를 대상으로 합니다(국세청장이 고시하는 오피스텔 및 일정규모 이상의 사업용건물 제외). 위 유형에 해당하는 부동산 중 보충적 평가방법에 따라 재산을 평가하여 신고하고, 시가와의 차이가 큰 부동산을 중심으로 배정된 예산 범위 내에서 감정평가를 실시할 계획입니다”라고 안내하고 있다.위와 같이 일명 “꼬마빌딩 감정평가 사업”은 납세자 입장에서는 고가 부동산의 금액기준과 시가와 신고가액의 차이가 큰 경우의 구체적 기준을 알 수 없어 적법하게 신고 납부를 완료하더라도 과세관청이 임의로 진행하는 감정평가 결과에 따라 부과될 세액이 달라지게 되므로 조세법의 기본이념인 과세공평주의에 위배되고 법정안정성 및 예측가능성이 침해된다.(나) 한편, 국세청 꼬마빌딩 감정평가 사업시행과 관련하여

① 고가의 비주거용 부동산 중

② 시가와 신고가액의 차이가 큰 경우 등 과세 형평성이 현저히 떨어지는 물건을 대상으로

③ 사전 배정된 예산 범위 내에서 감정평가를 실시하되

④ 감정평가 대상이 되는 구체적인 금액 기준 등이 외부로 공개될 경우 조세 회피 목적에 악용되어 공정한 업무수행에 지장을 초래할 우려가 있다는 이유로 공개 하지 않다가 이 건 감정평가 이후인 2023.7.3. 아래 ＜표2＞와 같이 상증세 사무처리규정(제2580호)을 개정하여 추정시가와 보충적평가액의 차이가 10억 원 이상 또는 차이 비율이 10% 이상인 경우로 감정평가 대상자 선정 기준을 구체적으로 규정하였지만, 개정규정에도 불구하고 여전히

① 고가 부동산의 고가의 금액 기준이 얼마인지 알 수 없으며

② 추정시가와 보충적평가액의 차이가 10억 원 이상 또는 차이 비율이 10% 이상인 경우로 감정평가 대상자 선정하더라도, 근소한 차이로 초과되거나 미달(예를 들어, 평가차액이 9.9억 원과 10억 원인 납세자의 경우)됨에 따라 보충적 평가방법으로 신고한 세액이 인정되거나 과세당국의 감정평가액으로 과세가 결정될 수 있어 납세자간 조세평등주의에 위배됨은 동일하다 할 것이다.

＜표2＞

2023.7.3. 개정된 상증세 사무처리규정(제2580호)

② 지방국세청장 또는 세무서장은 다음 각 호의 사항을 고려하여 비주거용부동산 감정평가 대상을 선정할 수 있으며, 이 경우 대상 선정을 위해 5개 이상의 감정평가법인에 의뢰하여 추정시가(최고값과 최소값을 제외 한 가액의 평균값)를 산정할 수 있다.

1. 추정시가와 법 제61조부터 제66조까지 방법에 의해 평가한 가액(이하 “보충적 평가액 ”이라 한다)의 차이가 10억원 이상인 경우

2. 추정시가와 보충적 평가액 차이의 비율이 10%[(추정시가-보충적평가액)/추정시가]인 경우

더욱이 이 건의 경우는 감정평가 대상자의 구체적 선정기준이 규정되기 이전의 건으로, 과세관청이 임의로 결정한 일부 부동산에 관해 감정평가를 실시하고 사업예산이 배정된 금액의 범위 내에서 임의적으로 감정평가 대상을 선별하여 본질적으로 동일한 납세자들을 자의적인 기준에 따라 다르게 취급하여 조세법의 기본이념인 과세공평주의에 위배되고 재산권을 부당하게 침해하여 위법하다 할 것이다. (다) 이 건 처분과 유사한 사건에 대한 최근의 서울행정법원 판결 내용을 보면,「국세기본법은 제1조에서 “이 법은 국세에 관한 기본적이고 공통적인 사항과 납세자의 권리ㆍ의무 및 권리구제에 관한 사항을 규정함으로써 국세에 관한 법률관계를 명확하게 하고, 과세를 공정하게 하며, 국민의 납세의무의 원활한 이행에 이바지함을 목적으로 한다”고 규정하고, 제18조 제1항에서 “세법을 해석ㆍ적용할 때에는 과세의 형평과 해당 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당하게 침해되지 아니하도록 하여야 한다”고 규정하고 있다. 위 규정의 내용 및 조세법의 기본이념인 과세공평주의의 원칙상 상속세의 과세표준을 적용함에 있어서도 그 납세의무자들 사이에 과세의 형평이 이루어져야 할 것이다.

그런데 위 각 증거에 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 이 사건 처분의 배경이 된 비주거용 부동산 감정평가 사업에 대한 국세청의 보도자료에서는 감정평가 의뢰 대상의 결정 기준에 대하여 ‘비주거용 부동산, 나대지 중 보충적 평가방법에 따라 재산을 평가하여 신고하고, 시가와의 차이가 큰 부동산을 중심으로 감정평가를 실시할 계획’이라고 밝히고 있을 뿐 그 구체적인 기준은 ‘공정한 업무수행에 큰 지장을 초래할 우려가 있다’는 이유로 공개하지 않고 있는 점, 그런데 위 기준은 보충적 평가방법에 따른 상속세 신고가 이루어지는 등 ‘시가’가 무엇인지 불분명한 상황에서 ‘시가와의 차이가 큰 부동산’을 선별하여 그에 대한 감정평가로 ‘시가’를 산정하겠다는 것으로서 그 자체로 순환논리에 빠지거나 모호하고 구체적인 기준 설정이 어려워 보이는 점, 위 기준에 의하면 과세관청이 비주거용 부동산 등 중에서 ‘시가’가 불분명함에도 ‘시가와의 차이가 큰 부동산’이라고 임의로 결정한 일부 부동산에 관하여 감정평가를 의뢰하고 그에 따른 과세를 하는 것이 가능한 점, 피고가 위 기준에 해당하는 모든 납세의무자들에게 공평하고 일률적으로 과세대상 부동산에 관한 감정평가 및 이에 기한 상속세를 부과하고 있다고 볼만한 자료를 찾기 어려운 점, 실제에 있어 과세관청은 관련 사업 예산이 배정된 금액의 범위 내에서 임의적으로 감정평가 대상을 선별하고 있는 것으로 보이는 점 등 제반사정을 종합해 보면, 이 사건 처분은 본질적으로 동일한 납세자들을 자의적인 기준에 따라 다르게 취급하여 재산권을 부당하게 침해한 것으로서 위법하다고 볼 여지도 있다고 보인다」라고 판시한 바 있다(서울행정법원 2023.3.31. 선고 2021구합82618 판결).

(라) 최근의 고금리로 인한 부동산 경기 침체로 고가의 비주거용 부동산 매매가액이 급격히 하락하고 있고, 실제 청구인들의 쟁점부동산 토지의 경우 신고 당시인 2022년 귀속 기준시가는 ㎡당 OOO원이었으나 감정평가서 작성일 당시인 2023년 귀속 기준시가는 ㎡당 OOO원으로 각 각 6.4% 감소되었는바, 청구인들의 경우 상속세 납부를 위해 현 시점에서 쟁점부동산을 양도하더라도 양도가액이 조사청의 소급감정 가액(상속인의 취득가액이 된다)에 미달하여 양도차손이 발생되어 양도소득세 계산시도 공제 받지 못하여 결국 미실현 상속 자산에 대한 소급 감정으로 상속인들의 재산권을 부당하게 침해 받게 되었다.

나. 처분청 의견

(1)상증세법 시행령 제49조제1항 제2호는 납세자가 감정평가를 하였음에도 불구하고 과세관청이 감정평가를 할 수 있는 경우를 규정한 것으로, 이를 과세관청이 감정평가할 수 있는 경우를 제한적으로 열거한 것이라고 확대 해석하는 것은 법문을 잘못 해석한 것이다. 청구인들이 말하는 소급감정에 대한 해석은 납세자가 상속세의 평가기간 이내에 감정을 받았다면 가격산정기준일과 감정평가서 작성일이 평가기간 내에 있어야 한다는 내용으로, 과거 상증세법상 보충적 평가방법에 의한 평가액이 실제 가치에 못 미침에도 불구하고 적절하게 평가하는 방법이 없어 시가보다 현저히 낮은 가액으로 평가되는 경우가 많아, 2019.2.12. 상증세법 시행령 개정으로 평가기간 경과 후에도 상속세 법정결정기한 내에 매매ㆍ수용ㆍ감정가액 등이 있는 경우에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정될 수 있는 절차가 마련되었고, 이에 따라 상속재산의 실제 가치에 근접한 평가가 가능하게 된 것이다. 더욱이, 상증세법은 일정한 요건이 부합하는 감정기관의 감정가액을 시가로 하도록 규정하고 있는데, 해당 감정평가의 내용이 위법하고 그 위법이 중대하고 객관적으로 명백하여 당연 무효에 해당하는 것이 아닌 이상 해당 감정평가액은 원칙적으로 상증세법에 따른 시가로 보아야 할 것이므로(조심 2014서11, 2015.9.8. 조세심판관 합동회의 결정), 조사청이 쟁점감정가액을 평가심의위원회 심의를 거쳐 쟁점부동산의 시가로 보아 청구인들에게 상속세를 과세한 처분은 정당하다.

또한, 쟁점부동산의 경우 평가기준일과 가격산정기준일 사이에 재산현황 및 이용상황이 동일성을 유지하고 있고, 가격 변동에 직접적인 영향을 미칠만한 주위환경의 변화도 없었으며, 평가심의위원회에서도 이와 같은 사정을 고려하여 평가기준일 당시와 감정평가 가격산정기준일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없는 것으로 판단하였고, 쟁점감정가액이 평가기준일 시점의 가액을 초과할 수 있다 하더라도 평가기준일과 감정평가서 가격산정기준일 사이에 가격변동 수준이 미미하여 쟁점감정가액이 상증세법상 상속 당시의 시가의 개념에 부합하다고 인정할만한 범위 내의 가액이라면 이를 시가로 보는 것이 바람직하다 할 것이어서, 쟁점감정가액은 객관적 교환가치를 반영한 정상적인 범위내의 가액에 해당하므로 시가로 인정되어야 할 것이다.

(2) 국세청에서는 상증세법상 시가 평가 원칙을 견지하고, 비주거용 부동산이 시가에 비해 현저하게 저평가되는 불합리함을 해소하여 실질과세 원칙을 실현하고자 납세자가 보충적 평가방법에 따라 신고하여 시가에 비해 저평가된 비주거용 부동산에 대해 감정평가를 의뢰하여 시가에 근접한 감정가액으로 평가하는 제도를 운영하고 있는바, 청구인들은 과세관청의 감정평가에 의한 상속재산의 평가가 모든 납세자 및 재산에 대해 적용되지 아니하므로 헌법의 평등과 차별금지 조항에 위배하여 부당하다고 주장하나, 상속재산에 대해 원칙적으로 시가에 의한 금액을 기준으로 평가하여 과세가액을 산정하는 것이 조세평등주의 및 과세형평의 이념에 부합한다. 비주거용 부동산 감정평가제도는 저평가된 상속부동산에 대하여 감정평가를 통해 실제 자산가치에 부합한 세금을 부담하게끔 하고, 납세자도 자발적 감정평가를 통해 스스로 정당한 세금을 납부할 수 있도록 유인하는 역할도 있는바, 만일 비주거용 부동산을 상속받은 자가 시가에 비해 현저히 낮은 기준시가로 상속재산을 신고한 것을 그대로 인정한다면 시가 파악 및 산정이 용이한 아파트ㆍ오피스텔 및 현금 등 다른 재산을 상속받은 납세자를 합리적 이유 없이 차별하는 결과를 초래하여 오히려 조세평등주의라는 헌법적 이념에 반한다고 할 수 있고, 감정평가제도의 목적 및 취지가 조세의 부과와 징수가 납세자의 담세능력에 상응하여 공정하고 평등하게 이루어지도록 하는 조세평등주의의 가치를 구체적으로 실현하기 위함임을 감안하면 조세평등주의에 위배된다는 청구주장은 인정하기 어렵다.

또한, 청구주장대로 모든 상속재산을 대상으로 차별 없이 감정평가를 실시한다면 감정평가에 막대한 비용과 인력이 소요될 것이 예상되고, 국세청의 제한된 인력과 예산을 감안하였을 경우 사실상 불가능한데, 국세청이 모든 납세자에 대해 세무조사를 실시하지 아니하고, 세무조사를 통해 탈루세금을 모두 밝혀낼 수 없다 하여 세무조사 제도가 조세평등주의에 반하여 위법하거나 부당하다 할 수 없는 것과 마찬가지로 감정평가제도의 경우에도 공평과세 실현이라는 목적의 달성과 인력과 예산 등 현실적인 제약을 함께 고려하여 부득이 그 대상과 범위를 적정한 수준으로 한정하여 실시할 수밖에 없는 것이고, 국세청은 재산규모, 형평성 정도 등을 감안한 합리적인 기준을 두어 감정평가대상을 선정하고 있는 점을 고려할 때, 단지 모든 납세자ㆍ물건에 대해 감정평가를 실시하지 않는다고 하여 조세평등주의에 반한다고 볼 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점감정가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 상속세 및 증여세법제60조(평가의 원칙 등)

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. (단서 및 각 호 생략)

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. (단서 생략)

(2) 상속세 및 증여세법 시행령제49조(평가의 원칙등)

① 법 제60조 제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 고려하여 해당 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그렇지 않다.(각 목 생략)

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일제78조(결정ㆍ경정)

① 법 제76조 제3항의 규정에 의한 법정결정기한은 다음 각 호의 1에 의한다.

1. 상속세법 제67조의 규정에 의한 상속세과세표준 신고기한부터 9개월

다. 사실관계 및 판단

(1) 조사청과 청구인들은 쟁점부동산에 대해 감정을 의뢰하여 받은 평균액인 OOO원과 OOO원을 각각 서울지방국세청 평가심의위원회에 시가인정을 위한 심의신청을 하였고, 평가심의위원회는 2023.5.25. 조사청과 청구인들이 심의신청한 감정가액에 대해 “평가기준일과 가격산정기준일이 동일하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되므로상증세법 시행령 제49조제1항 제2호에 따른 감정가액에 포함시킬 수 있음”이라는 결정을 하였으며, 조사청은 동 감정가액들의 평균액인 OOO원(쟁점감정가액)을 쟁점부동산의 시가로 보아 이 건 처분을 한 것으로 나타난다.

(2) 쟁점부동산 중 토지의 개별공시지가 변동내역은 아래 ＜표3＞과 같다.

＜표3＞

쟁점부동산 중 토지의 개별공시지가 변동내역(단위 : 원)

연도

개별공시지가

기준일자

공시일자

2023

OOO

1월 1일

2023.4.28.

2022

OOO

1월 1일

2022.4.29.

2021

OOO

1월 1일

2021.5.31.

2020

OOO

1월 1일

2020.5.29.

2019

OOO

1월 1일

2019.5.31.

2018

OOO

1월 1일

2018.5.31.

(3) 국세청의 2020.1.31.자 보도자료의 내용(일부)은 아래 ＜표4＞와 같다.

＜표4＞

국세청의 2020.1.31.자 보도자료의 내용(일부)

상속ㆍ증여세 과세형평성을 높이기 위한

꼬마빌딩 등 감정평가사업 시행 안내

□ (시행배경)상속ㆍ증여세는 시가 평가가 원칙이나, 비주거용 부동산은 시가 대비 저평가되어 형평성 논란이 있어 왔습니다.

○이에 국세청은 불공정한 평가관행을 개선하고, 과세형평성을 높이기 위해 감정평가사업을 시행하게 되었습니다.

□(법령개정)’19년 2월 「상속세 및 증여세법 시행령」 개정으로 평가기간 이후 법정결정기한까지의 감정가액도 시가로 인정받을 수 있는 법적기반이 마련되었습니다.

□(평가대상)비주거용 부동산 및지목의 종류가 대지 등으로 지상에 건축물이 없는 토지(나대지)를 대상으로 하며,

○보충적 평가방법에 따라 신고하여 시가와의 차이가 크고, 고가인 부동산을 중심으로 감정평가를 실시할 계획입니다.

□(평가절차) 감정평가는 둘 이상의 감정기관에 의뢰하고, 평가가 완료된 후에는 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 인정된 감정가액으로 상속ㆍ증여 재산을 평가하게 됩니다.

□(기대효과)감정평가사업의 시행으로 꼬마빌딩 등에 대한 상속ㆍ증여세 과세형평성을 높이게 될 것으로 기대되며,

○ 납세자의 자발적인 감정평가를 유도하여 자산가치에 맞는 적정한 세금을 신고ㆍ납부하는 등 성실납세 문화 확산에도 도움이 될 것입니다.

감정평가사업 관련 질의 응답 (Q＆A)

①비주거용 부동산의 「상속세 및 증여세법」상 평가방법은?

○평가기간* 이내에 당해 자산 혹은 유사자산의 매매ㆍ감정 등이 있는 경우 그 가액을 시가로 보아 평가하며,

*(상속) 상속개시일 전ㆍ후 6개월, (증여) 증여일 전 6개월ㆍ후 3개월

- 시가를 산정하기 어려운 경우 비주거용 부동산은 아래와 같이 보충적 평가방법에 따라 평가합니다.

○ (대형상가·오피스텔) 수도권, 광역시 및 세종시에 소재하는 오피스텔과 100호 또는 3,000㎡ 이상의 상업용 건물은 기준시가(건물+토지가격) 고시

○ (그외 비주거용 부동산)건물 기준시가 계산방법 고시(국세청)에 따라 계산한 건물가격+개별공시지가(지자체)에 따른 토지가격

②고가의 비주거용 부동산이 모두 감정평가 대상이 되는지?

○고가의 비주거용 부동산 전체가 감정평가 대상이 되는 것은 아닙니다.

-상속ㆍ증여된 비주거용 부동산으로서 시가와 신고가액의 차이가 큰 경우 등 과세형평성이 현저히 떨어지는 물건을 대상으로 합니다.

③감정평가 대상이 되는 고가 부동산의 금액기준과 신고가액과 시가의 차액이 큰 경우의 구체적인 기준은?

○구체적인 금액 기준 등이 외부로 공개될 경우 조세 회피 목적에 악용되어 공정한 업무수행에 큰 지장을 초래할 우려가 있으므로 공개하기 어려움을 양해하여 주시기 바랍니다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 쟁점시행령에 근거하여 상속세 조사기간 중 쟁점부동산을 소급 감정한 것은 조세법률주의에 위반되고, 본질적으로 동일한 납세자들을 자의적인 기준에 따라 다르게 취급하여 과세공평주의 원칙에 위배되며, 재산권을 부당하게 침해하여 위법하다고 주장하나, 쟁점감정가액은 평가기준일과 평가서작성일이 모두 법정결정기한 이내로서 평가심의위원회가 쟁점부동산의 시가로 인정한 점, 과세요건 법정주의와 과세요건 명확주의를 핵심적인 내용으로 하는 조세법률주의에 따라상증세법 제60조제2항은 시가의 의미와 범위를 규정하면서, 같은 법 시행령 제49조 제1항에서 시가로 인정되는 기간을 구체화하는 등 상속재산의 평가방법에 대하여 법률 및 법률의 위임을 받은 시행령에서 명확히 규정하고 있는 점, 조사청과 청구인들이 각각 2개의 감정평가법인에 의뢰를 하여 산정한 감정평가액의 평균액인 쟁점감정가액을 기준으로 한 이 건 부과처분에 조세공평의 원칙을 위배한 위법한 처분이라는 청구주장을 인정할만한 특별한 사정이 없는 것으로 보이는 점 등에 비추어 위와 같은 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제80조의2및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞

청구인들 내역

성명

주소

세액(원)

b

경기도 성남시 분당구

OOO

OOO

c

경기도 고양시 덕양구

OOO

d

서울특별시 송파구 OOO