임대용 주택은 1세대 1주택 판정 시 주택수에서 제외하여야 하는지 여부(기각)

조특법상 임대주택에 해당하지 않은 임대용으로 공하는 있는 주택은 1세대 1주택 판정시 주택수에 포함됨

1. 처분개요

가. 청구인들은 부부사이로 2008.5.31. OOOOO OO OOO OOO OO OOOOO를 양도하고 1세대 1주택 비과세 대상으로 양도소득세 를 신고납 부하였으나, 처분청은 청구인들 중 OOO이 OOO OOO O OO OOO OOOOO OOOOO 다세대주택(임대한 주택으로 이하 “쟁점임대주택”이라 한다)을 소유하였음을 확인하고 1세대 1주택 비과세 규정의 적용을 배 제하여 2008.12.8. 청구인들에게 2008년 귀속 양 도소득세 34,303,180원을 경정고 지하였다.

나. 청구인들은 이에 불복하여 2009.3.5 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

통상 사업이라 함은 인적·물적시설을 갖추고 재화와 용역을 계 속적·반복적으로 공급하는 경우에 사업이라 하지만 부동산의 특성 상 사업의 범위가 정해지기 어렵고 세법 역시 주택임대사업자를 별도로 규정한 바 없고 주택임대사업자에 관한「임대주택법」이 특별법의 지 위 에 있으므로 주택임대사업자의 범위는 「임대주택법」상 규정으로 판단 하여야 하며,「임대주택법」상 임대주택은 사업용 고정자산이므로 거 주 자의 비과세 규정을 적용함에 있어 거주자의 주택수에서 제외하여야 한다. 또한「조세특례제한법」에 규정한 감면대상 임대주택에 해당하지 않을 경우 주택임대사업 여부에 불구하고 무조건 거주자의 주택 으 로 본 다면 「조세특례제한법」제97조 는 2000.12.31.자로,「조세특 례제한 법」 제97조의2는 2001.12.31.자로 법 적용시한이 경과하였 으므로 향후 「조 세특례제한법」 을 적용받는 임대주택은 없고 모 든 임대주택이 거 주자의 주택수에 포함되는 결과가 초래된다.

나. 처분청 의견

거주자의 1세대 1주택 비과세 판정시 임대주택도 1세대의 소 유주택수에 포함하는 것이 원칙이고, 다만 「조세특례제한법」 제97조 및 제97 조의2 규정에 의한 임대주택은 당해 규정의 특례사항에 의거 1세대 1주 택 비과세 판정시 주택수에서 제외하고 있는바,「조세특 례제 한법」에 서 규 정한 임대주택에 해당하지 않는 쟁점임대주택을 주택수에 포함한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점 임대용으로 공하는 있는 주택은 1세대 1주택 판정시 주택수에서 제외하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생 한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(「지적법」에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것 을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

(2) 소득세법 제89조 【비과세양도소득】

① 다음 각호의 소득에 대 하여 는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하 지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과 하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면 적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

(3) 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자 가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상 인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경 우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거 주기간의 제한을 받 지 아니한다(이하 생략).

(4) 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】

① 국내에 1주택 을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내 에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령이 정하는 사유에 해당하는 경우 를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한 다. 이 경우 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목 의 규정에 의하여 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 때에는 당 해 잔존하 는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토 지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

② 상속받은 주택(조합원입주권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신 축주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다)과 그 밖의 주택 (이 하 이 항에서 “일반주택”이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있 는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하 고 있는 것으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. (이하 생략)

③ 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 공동상속주택(상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말한다)외의 다른 주택을 양도하는 때에는 당해 공동상속주택은 당해 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우는 그러하지 아니하며 이 경우 상속지 분이 가장 큰 상속인이 2인 이상인 때에는 그 2인 이상의 자중 다음 각 호의 순서에 따라 당해 각호에 해당하는 자가 당해 공동상속주택을 소유 한 것으로 본다. (이하 생략)

④ 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 보유하고 있는 60세(여자의 경우에는 55세) 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함한다) 을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되 는 경우 합친 날부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대 1주택으 로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다.

⑤ 1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 그 혼인한 날부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다.

⑥ 다음 각호의 1에 해당하는 주택과 그밖의 주택(이하 이 항에서 “일반주택”이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다.(이하 생략)

⑦ 다음 각호의 1에 해당하는 주택으로서 「수도권정비계획법」 제2조 제 1호에 규정된 수도권 외의 지역 중 읍지역(도시지역안의 지역을 제외한 다) 또는 면지역에 소재하는 주택(이하 이 조에서 "농어촌주택" 이라 한다)과 그 외의 주택(이하 이 조에서 “일반주택”이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. (이하 생략)

⑧ (삭제, 2001. 12. 31.)

⑨ 제7항 제2호에서 “이농주택”이라 함은 영농 또는 영어에 종사하던 자 가 전업으로 인하여 다른 시ㆍ구(특별시 및 광역시의 구를 말한다)ㆍ읍ㆍ면 으로 전출함으로써 거주자 및 그 배우자와 생계를 같이하는 가족 전부 또 는 일부가 거주하지 못하게 되는 주택으로서 이농인이 소유하고 있는 주택을 말한다.

⑩ 제7항 제3호에서 "귀농주택" 이라 함은 영농 또는 영어에 종사하 고자 하는 자가 취득(귀농이전에 취득한 것을 포함한다)하여 거주하 고 있는 주 택으로서 다음 각 호의 요건을 갖춘 것을 말한다. (이하 생략)

⑪ 귀농으로 인하여 세대전원이 농어촌주택으로 이사하는 경우에는 귀농후 최초로 양도하는 1개의 일반주택에 한하여 제7항 본문의 규정을 적용한다.

⑫ 제7항의 규정을 적용받은 귀농주택 소유자가 귀농일(귀농주택에 주민 등록을 이전하여 거주를 개시한 날을 말한다)부터 계속하여 3년 이상 영 농 또는 영어에 종사하지 아니하거나 그 기간동안 당해 주택에 거주하 지 아니한 경우 그 양도한 일반주택은 1세대 1주택으로 보지 아니한다. 이 경우 3년의 기간을 계산함에 있어 그 기간 중에 상속이 개시된 때에는 피 상속인의 영농 또는 영어의 기간과 상속인의 영농 또는 영어의 기간을 통 산한다.

⑬ 제7항의 규정을 적용받으려는 자는 기획재정부령이 정하는 1세대1주택 특례적용신고서를 법 제105조 또는 법 제110조에 따른 양도소득세 과세표 준신고기한 내에 기획재정부령이 정하는 서류와 함께 제출하여야 한다. 이 경우 납세지 관할 세무서장은 「전자정부 구현을 위한 행정업무 등의 전자화촉진에 관한 법률」 제21조 제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 다음 각 호의 서류를 확인하여야 하며, 신고인이 확인에 동의하지 아니하는 경우에는 이를 제출하도록 하여야 한다. (이하 생략)

⑭ 제7항 내지 제13항을 적용함에 있어서 농어촌주택의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 기획재정부령으로 정한다.

⑮ 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 기획재정부령이 정하는 다가구주택(이하 “다가구주택”이라 한다)을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 이를 단독주택으로 본다.

(16) 제1항의 규정을 적용함에 있어서 「수도권정비계획법」 제2조 제1호 의 규정에 따른 수도권(이하 이 항에서 “수도권”이라 한다)에 소재한 법인 또는 「국가균형발전 특별법」 제2조 제7호에 따른 공공기관이 수도권 외 의 지역으로 이전하는 경우로서 법인의 임원과 사용인 및 공공기관의 종사자 가 구성하는 1세대가 취득하는 다른 주택이 당해 공공기관 또는 법인이 이전 한 시(광역시를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)ㆍ군 또는 이와 연접한 시ㆍ군 안의 지역에 소재하는 경우에는 동항 중 "1년" 을 “5년”으로 본다.

(17) 법 제89조 제2항 본문의 규정에 따른 조합원입주권(이하 “조합원입 주권”이라 한다)을 1개 소유한 1세대[「도시 및 주거환경정비법」 제48 조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되 는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대에 한한다]가 당해 조합원입주권을 양도하는 경 우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 법 제94조 제1항 제2호 가 목의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 따른 1세대1주택 으로 본다. 다만, 제2호의 경우에는 당해 1주택을 취득한 날부터 1년 이내 에 당해 조합원입주권을 양도하는 경우에 한한다. (이하 생략)

(5) 조세특례제한법 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감 면】

① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국 민주택(이 에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한 다) 을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양 도하는 경우에 는 당해 주택(이하 “임대주택”이라 한다)을 양도함으 로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. (이하 생략)

② 「소득세법」 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 임대주택 은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.

③ 제1항의 규정에 의하여 양도소득세를 감면받고자 하는 자는 대통령령 이 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다.

(6) 조세특례제한법 제97조의2 【신축임대주택에 대한 양도소득 세 의 감 면 특례】

① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해 당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함 한다)을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 이 조에서 “신축임 대주택”이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득 에 대한 양도소득세를 면제한다. (이하 생략)

② 제97조 제2항 내지 제4항의 규정은 신축임대주택에 관하여 이를 준용한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2006.9.13. 취득한 쟁점임대주택(2층 5호의 다세대주택)과 관련하여 2006.4.10. 「임대주택법」제6조 에 의한 임대사업자로 서울특별시 중구청에 등록하였고, 2006.6.15. 주택임대사업자로 OO세무서에 사업자등 록을 하였으며, 쟁점임대주택이「조세특례제한법」제 97조 및 제97조의2에서 규정한 양도소득세 감면대상에 해당하지 아니한다는 사실에 대해서는 다툼이 없으나, 사업용 재고자산이므로 청구인이 거주하 던 다른 주택을 양도할 당시 주택수에서 제외하여야 한다고 주장한다.

(2) 소득세법령을 보면, 법 제94조 제1항 제1호에서 토지 또는 건물의 양 도로 인하여 발생하는 소득을 ‘양도소득의 범위’에 포함시키고 있고, 법 제89조 제1항 제3호에서 1세대 1주택과 이에 부수되는 토지에 대해 ‘비과세 양도소득’으로 규정하면서 시행령 제154조에서 1세대 1주택의 정의·보유 및 거주요건 등 ‘1세대 1주택의 범위’를 규정하고, 시행령 제155조에서 복 수의 주택을 소유하였을 경우 1세대 1주택으로 보는 ‘1세대 1주택의 특례’ 사항을 제1항부터 제17항까지 열거하고 있는바, 임대주택의 경우 1세대 1주 택의 특례에 해당하지 아니함을 알 수 있다.

(3) 한편 「조세특례제한법」제97조 및 제97조의2에서 일정요건을 갖춘 장기임대주택 및 신축임대주택에 대해 양도소득세를 감면하도록 하면 서 제2항에서는 ‘ 「소득세법」제89조 (비과세 양도소득) 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다’라고 하여「조세특례제한법」상의 임대주택은 거주자의 다른 주택 양도시 주택수에 서 제외한다고 규정하고 있다.

(4) 살피건대, 주택과 그에 부수하는 토지는 원칙적으로 양도소득 과세대상에 포함되는 것이나 국민의 주거생활의 안정과 거주·이전의 자유를 보 장하기 위하여 예외적으로 1세대 1주택 비과세 제도를 두고 있는바, 쟁 점임대주택 의 경우 소득세법령에서 열거하고 있는 1세대 1주택 비과세의 특례에 해당하지 아니하고「조세특례제한법」에서 규정한 임대주택에도 해 당하 지 아니하므로 청구인이 거주하던 주택을 양도할 당시 주택수의 판정 에 있어 쟁점임대주택을 청구인 세대의 주택수에 포함시킨 이 건 처분은 잘못 이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.