주택의 양도시기를 매매계약서상 잔금청산일로 볼 수 있는지 여부(취소)

주택의 잔금청산은 2002.11.10.에 실질적으로 이루어졌다고 보이므로 쟁점주택의 양도시기를 대금청산일이 아닌 등기접수일(2007.7.2.)로 보아 종전주택의 양도에 대하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있다고 판단됨

1. 처분개요

가.청구인은 1996.6.24. OOOOO OOO OOO OOOOOO OOOOO OOO OOOO(이하 “종전주택”이라고 한다)를 취득하여 2007.6.5. 양도하고 양도소득세를 무신고하였으나, 처분청은 종전주택의 양도당시 청구인의 배우자 OOO이 2002.1.3. OOOOO OOO OOO OOOOO OOOOO OO OOOO(이하 “쟁점주택” 이라고 한다)를 취득하여 2007.7.2. 양도한 사실을 확인하고 종전주택의 양도당시 1세대 2주택자로 보아 2009.4.2.청구인에게 2007년 양도소득세 11,308,100원을 결정고지하였다.

나.청구인은 이에 불복하여 2009.5.7. 이의신청을 거쳐 2009.9.1. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

처분청은 청구인이 2주택을 소유하고 있는 상태에서 종전주택을 양도하였다고 보아 1세대 1주택 양도의 비과세를 배제하였으나, 청구인의 배우자 OOO이 쟁점주택을 2002.11.10. 실지 양도하고 소유권이전등기만 2007.7.2. 한 것이므로 종전주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 감면규정을 적용하여야 한다.

나. 처분청 의견

잔금청산일이 객관적인 자료에 의하여 확인되지 아니하므로 쟁점아파트의 양도시기는「소득세법 시행령」 제162조에서 규정하는 등기접수일인 2007.7.2.로 보는 것이 타당하므로, 종전주택의 양도당시 청구인이 1세대 2주택자에 해당하는 것으로 보아 양도소득세를과세한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점쟁점주택의 양도시기를 매매계약서상 잔금청산일로 보아 종전주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세특례를 적용할 수 있는지 여부

나. 관련법령

(1)소득세법 제89조【비과세양도소득】

① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득제98조 【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

(2)소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】

① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일

다. 사실관계 및 판단

(1)이 건 과세경위를 보면, 청구인은 1996.6.24. 종전주택을 취득하여 2007.6.5. 양도하고 양도소득세를 무신고하였으나, 처분청은 청구인이 종전주택의 양도당시 청구인의 배우자 OOO이 2002.1.3. 쟁점주택을 취득하여 보유한 사실을 확인하고 종전주택의 양도당시 1세대 2주택자로 보아 2009.4.2.청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 11,308,100원을 결정고지하였다.

(2) 청구인은배우자 OOO이 쟁점주택을 2002.11.10. 실지 양도하고 소유권이전등기만 2007.7.2. 한 것이므로 종전주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 감면규정을 적용하여야 한다고 주장한다. (가)청구인이 제시한 쟁점주택의 부동산매매계약서(2002.11.10.)에 의하면, 총 매매대금 3,100만원 중 국민주택분양자금 대출잔액 6,300,000원과 신용협동조합일반대출금 17,700,000원은 매수인이 승계하고 잔금 700만원은 당일 지급하는 것으로 나타난다. (나) 종전주택의 등기부등본에 의하면 쟁점주택의 양수인 OOO이 2003.12.8. 채권최고액 3,500만원을 근저당권을 설정하였다가 2007.5.30. 근저당권설정등기가 말소된 것으로 나타나고, 쟁점주택의 등기부등본에 의하면 1994.12.30. 및 1996.10.30. 각각 채무자인 청구인의 동서 OOO에 대하여 OOOOOO에서 채권최고액 910만원 및 OOOOOOOOOOOOO에서 채권최고액 3,500만원에 대한 근저당권을 설정하였다가 2002.12.2. 및 2007.6.26. 각각 말소된 사실이 나타난다. 또한, 청구인이 제시한 OOO 명의의 주택은행 통장사본에 의하면 대출금 잔액 6,266,120원이 2002.11.26. 전액변제된 것으로 확인되고, OOOOOOOOO의 대위변제 확인서(2009.1.23., 2009.9.28.)에 의하면 청구인의 배우자 OOO이 채무자 OOO에 대한 대출잔액 17,710,000원 및 일반대출금 등 2,870만원을 2002.11.25. 및 2007.6.25. 각각 변제한 것으로 나타난다. (다) 쟁점주택의 주민등록초본에 의하면 쟁점주택의 양수인 OOO이 2002.11.19.부터 거주하고 있는 것으로 나타난다.

(라)청구인의 배우자 OOO이 우리 원 조세심판관회의(2009.11.19.)에 출석하여 OOO은 쟁점주택의 매도대금으로 전소유자인 OOO의 대출금을상환하고 신협에 근저당권 말소를 요구했으나, OOO의 신용대출금 2,000만원을 상환하여야 말소해준다고 하여, 쟁점주택의 소유권 이전에 불안한 OOO은 2003.12.8. 청구인 소유의 종전주택에 청구인을 채무자로 하여 근저당권을 설정하였다가 종전주택의 매매계약이 2007.5.4. 성사되자 2007.5.30. 종전주택의 근저당권을 말소하였으며 쟁점주택의 양수인 OOO은 2002.11.10. 쟁점주택을 취득하고 2002.11.19.부터 현재까지 거주하고 있다고 의견진술하였다. (마) 쟁점주택의 매수인 OOO의 사실확인서(2009년 8월)에 의하면, 쟁점주택의 소유권 이전이 되지 아니하여 OOO은 2003.12.8. 청구인 소유의 종전주택에 청구인을 채무자로 하여 근저당권을 설정하였으며, 쟁점주택의 실지취득일은 2002년 11월로 확인하고 있다.

(바) 종합하건대, 부동산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로「소득세법 시행령」 제162조의 규정에 의하여 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이나, 대금청산일이 분명하지 아니하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일이 되고, 매매대상 부동산을 담보로 발생한 채무 또는 당해 부동산을 타인에게 임대하고 발생한 임대보증금 채무 등을 매수인이 승계받은 경우에는 인수한 채무를 공제한 잔액수령일을 잔금청산일로 보고 있는 바,청구인이 제시한 OOO 명의의 주택은행 통장사본에 의하면 대출금 잔액을 2002.11.26. 전액변제한 것으로 확인되고, OOOOOOOOO의 대위변제 확인서(2009.1.23.)에서도 청구인의 배우자 OOO이 채무자 OOO에 대한 대출잔액 17,710,000원을 2002.11.25. 변제한 것으로 나타나며, 쟁점주택의 매수인 OOO의 사실확인서에 의하면, 쟁점주택의 실지취득일은 2002년 11월로 확인하고 있고, 부동산매매계약서상 쟁점주택의 잔금청산일이 2002.11.10.로 기재되어 있으며, 쟁점주택의 매수인 OOO이 2002.11.19.부터 실제 거주하고 있는 것으로 나타나고 있는 점 등에 비추어 쟁점주택의 잔금청산은 2002.11.10.에 실질적으로 이루어졌다고 보이므로 처분청이 쟁점주택의 양도시기를 대금청산일이 아닌 등기접수일(2007.7.2.)로 보아 종전주택의 양도에 대하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로「국세기본법」제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.