쟁점자산의 양도는 조합원입주권의 양도가 아닌 주택의 양도에 해당한다는 청구주장의 당부

**** **구청장은 16.7.14. 쟁점자산에 대하여 관리처분계획인가를 하였고, 이에 따라 청구인은 조합원입주권을 취득한 후 21.1.18. 쟁점자산을 양도하였으므로 쟁점자산의 양도는 조합원입주권의 양도로 보는 것이 타당하다고 판단됨

1. 처분개요

가. 청구인은 OOO 소재 주택 및 토지의 각 지분 2분의 1(이하 “쟁점자산”이라 한다)을 2001.11.6. 취득한 후, 2021.1.18. OOO원에 양도하고, 1세대1주택 비과세 및 OOO원 초과분 양도차익에 대한 장기보유특별공제를 적용하여 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다.

나. 처분청은 쟁점자산이 2016.7.14. 관리처분계획인가로 인해 부동산을 취득할 수 있는 권리(이하 “조합원입주권”이라 한다)로 전환된 것으로 보아「소득세법」 제95조제2항에 따라 관리처분계획인가일 이후 양도차익에 대한 장기보유특별공제 적용을 배제하여 2022.8.5. 청구인에게 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2022.8.2. 이의신청을 거쳐, 2022.11.1. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1)「소득세법 시행령」 제166조제1항은 “정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우”로 규정하고 있다. 즉 기존건물과 그 부수토지를 제공한 자가 취득한 지위가 조합원입주권인바, 청구인은 조합장에 제공되었던 기존주택을 소유권이전서 및 신탁말소등기로 소유권을 회복·인계받음으로써 제공재산의 소유권이 회복되어 원상태로 인계받았으므로 제공하지 아니한 상태(제공행위가 취소된 상태)에서 쟁점자산을 양도한 것이다.

(2) 또한「소득세법 시행령」 제166조제1항 “취득한”의 의미는 이미 입주권(분양권)을 취득한 것을 뜻하는바, 이는 분양계약 체결로 신축주택의 동·호수가 확정된 상태를 말하며, 청구인은 당해 재건축조합의 분양이 2023년 5월~6월로 예정되어 있어 쟁점자산 양도일 당시 신주택을 분양받을 권리를 취득하기 이전에 양도하였다 즉 취득하지 못한 상태에서 양도한 것이다.

(3) 따라서 청구인은「소득세법」 제88조제9호 및 같은 법 시행령 제166조 제1항의 “제공하고 취득한 입주자로 선정된 지위” 요건을 충족하지 못한 상태에서 쟁점자산을 양도하였으므로 쟁점자산의 양도는 주택의 양도이지 조합원입주권의 양도가 아니다.

나. 처분청 의견

(1) 통상적으로 재건축조합원이 입주권을 매매하는 경우 당초 현물출자한 토지 등 지분에 대하여 신탁해지(양도인)→소유권이전(양수인)→재신탁등기(양수인) 절차를 거치는 것은 재건축사업을 원활하게 추진하기 위하여 진행하는 일반적인 절차일 뿐, 신탁등기의 말소가 기존 주택의 제공을 취소하는 것은 아니다.

(2) 처분청이 주택재건축정비사업조합에 문의한 결과, 청구인은 관리처분계획인가 전 분양신청공고시 2015.7.15. 분양신청서를 제출하였고, 분양신청서상 분양희망의견란에 1순위 84㎡형으로, 신청인 성명란에는 청구인 수기로 기재된 청구인 이름과 인감날인한 사실이 확인되며, 2016.7.14. 관리처분계획인가 이후 청구인은 조합으로부터 입주권에 대한 권리내역 및 권리가액, 분양신청평수가 기재되어 있는 관리처분계획 내역서를 통보받았다.

(3)「소득세법」 제88조에서는 조합원입주권의 정의를 「도시 및주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위로 명확하게 규정하고 있으므로, 재건축 사업과 관련하여 사업구역 내 부동산의 법률적 성격이 조합원입주권으로 전환되는 시점은 신탁등기 날짜가 아니라 관리처분계획인가일이다.

(4) 따라서 쟁점자산의 양도는 관리처분계획인가 이후의 양도로 주택이 아닌 조합원입주권이 양도된 것이며, 조합원입주권의 경우 장기보유특별공제 적용대상 양도차익을「소득세법」제95조제2항에 따라 관리처분계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정하는 것이 타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점자산의 양도는 조합원입주권의 양도가 아닌 주택의 양도에 해당한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

: ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 쟁점자산의 양도차익을 관리처분계획인가일(2016.7.14.) 전·후로 구분하여, 관리처분계획인가 전의 양도차익에 대해서만 장기보유특별공제를 적용하여 이 건 양도소득세를 경정ㆍ고지하였다.

＜표1＞

처분청의 경정내역

○○○

(2) OOO구청장은 2016.7.14. 쟁점자산을 포함한 주변 지역의 주택재건축정비사업을 위하여 관리처분계획인가 고시를 하였다.

＜표2＞

관리처분계획인가 고시

○○○

(3) 쟁점자산의 등기사항전부증명서에 따르면, 다음과 같은 사항이 확인된다(가) 청구인은 2001.10.12.자 매매를 등기원인으로 2001.11.6. 소유권등기(양수)를 하였다.(나) 쟁점자산은 2018.5.30.자 신탁을 등기원인으로 2018.7.10. OOO에 신탁등기되었다가 2021.1.18.자 신탁재산의 귀속을 원인으로 위 신탁등기를 말소하면서 2021.1.18. 청구인에게 소유권이전되었다.(다) 위 신탁등기가 말소된 날과 같은 날인 2021.1.18. 청구인은 쟁점자산을 양도하는 소유권이전등기(등기원인 : 2020.11.14. 매매)를 하였고, 쟁점자산 양수인(aaa, bbb)은 양수받은 날(2021.1.18.) OOO에게 2021.1.18.자 신탁을 등기원인으로 하여 쟁점자산을 소유권이전등기하였다.

(4) 신탁종료로 인한 신탁재산 귀속증서는 아래 ＜표3＞과 같으며, 수탁자(OOO)와 위탁자(청구인 등) 간의 신탁계약을 종료하고 위탁자에게 위탁자 지분을 반환한다는 내용이 확인된다.

＜표3＞

신탁종료로 인한 신탁재산 귀속증서

○○○

(5) 쟁점자산에 대한 조합원 자격 확인원은 아래 ＜표4＞와 같으며, 입주자로 선정된 지위를 취득한 자가 청구인에게서 쟁점자산의 양수인(aaa, bbb)에게로 변경된다는 취지는 내용이 확인된다.

＜표4＞

쟁점자산에 대한 조합원 자격 확인원

○○○

(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은「소득세법 시행령」 제166조제1항의 “제공하고 취득한 입주자로 선정된 지위” 요건을 충족하지 못한 상태에서 쟁점자산을 양도하였으므로 쟁점자산의 양도는 주택의 양도에 해당한다고 주장하나,「소득세법」 제88조제9호는 조합원입주권을 「도시 및주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위로 규정하고 있으므로 입주자로 선정된 지위의 취득시기는 관리처분계획인가가 있은 때라고 할 것인바(조심 2021서2786, 2021.7.20. 같은 뜻임), OOO구청장은 2016.7.14. 쟁점자산에 대하여 관리처분계획인가를 하였고, 이에 따라 청구인은 조합원입주권을 취득한 후 2021.1.18. 쟁점자산을 양도하였으므로 쟁점자산의 양도는 조합원입주권의 양도로 보는 것이 타당하다고 판단된다.

따라서 처분청이 쟁점자산의 양도를 조합원입주권의 양도로 보아 관리처분계획인가일 이후 양도차익에 대한 장기보유특별공제 적용을 배제하여 이 건 양도소득세를 처분한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」 제80조의2및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞

관련 법령

(1) 소득세법(2021.3.16. 법률 제17925호 개정되기 전의 것)제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

9. "조합원입주권"이란 「도시 및주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 말한다. 이 경우 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다.제89조(비과세 양도소득)

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

4. 조합원입주권을 1개 보유한 1세대[「도시 및주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가일 및 「빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제3호 가목에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대]가 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 충족하여 양도하는 경우 해당 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득. 다만, 해당 조합원입주권의 가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 경우에는 양도소득세를 과세한다.

가. 양도일 현재 다른 주택을 보유하지 아니할 것나. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도할 것(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)

② 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 조합원입주권 또는 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.제95조(양도소득금액)

① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

② 제1항에서 “장기보유 특별공제액”이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조 제1항 제2호 가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 「도시 및주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획 인가 및 「빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액과 거주기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 합산한 것을 말한다.

(2) 소득세법 시행령(2021.2.17. 대통령령 제31442호로 개정되기 전의 것)제166조(양도차익의 산정 등)

① 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공(건물 또는 토지만을 제공한 경우를 포함한다)하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 다음 각 호의 산식에 의하여 계산한다. (이하 각 호 생략)

(3) 도시 및 주거환경정비법(2021.3.16. 법률 제17943호로 개정되기 전의 것)제74조(관리처분계획의 인가 등)

① 사업시행자는 제72조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 다음 각 호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장·군수등의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경·중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 경우에는 시장·군수등에게 신고하여야 한다.

1. 분양설계

2. 분양대상자의 주소 및 성명

3. 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액(임대관리 위탁주택에 관한 내용을 포함한다)

4. 다음 각 목에 해당하는 보류지 등의 명세와 추산액 및 처분방법. 다만, 나목의 경우에는 제30조 제1항에 따라 선정된 임대사업자의 성명 및 주소(법인인 경우에는 법인의 명칭 및 소재지와 대표자의 성명 및 주소)를 포함한다.

가. 일반 분양분나. 공공지원민간임대주택다. 임대주택라. 그 밖에 부대시설·복리시설 등

5. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행계획인가 전에 제81조제3항에 따라 철거된 건축물은 시장·군수등에게 허가를 받은 날을 기준으로 한 가격)

6. 정비사업비의 추산액(재건축사업의 경우에는 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금에 관한 사항을 포함한다) 및 그에 따른 조합원 분담규모 및 분담시기

7. 분양대상자의 종전 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세

8. 세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액

9. 그 밖에 정비사업과 관련한 권리 등에 관하여 대통령령으로 정하는 사항

② 정비사업에서 제1항 제3호·제5호 및 제8호에 따라 재산 또는 권리를 평가할 때에는 다음 각 호의 방법에 따른다.

1. 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인등 중 다음 각 목의 구분에 따른 감정평가법인등이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다. 다만, 관리처분계획을 변경·중지 또는 폐지하려는 경우 분양예정 대상인 대지 또는 건축물의 추산액과 종전의 토지 또는 건축물의 가격은 사업시행자 및 토지등소유자 전원이 합의하여 산정할 수 있다.제81조(건축물 등의 사용ㆍ수익의 중지 및 철거 등)

① 종전의 토지 또는 건축물의 소유자ㆍ지상권자ㆍ전세권자ㆍ임차권자 등 권리자는 제78조 제4항에 따른 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 제86조에 따른 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 사업시행자의 동의를 받은 경우

2. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 경우

② 사업시행자는 제74조 제1항에 따른 관리처분계획인가를 받은 후 기존의 건축물을 철거하여야 한다.