부동산 전체가 주택으로 사용되었는지 여부(경정)

겸용주택의 1세대1주택 판정시 임차하여 사용한 부분은 주거용으로 사용한 것으로 인정되므로 이 부분에 한하여 주택으로 보아 양도소득세 과세표준과 세액을 경정해야 함

1. 처분개요

가.청구인은 2009.4.24. 서울특별시 OOOO OOOO OOOOO 대지 139㎡ 및 겸용주택 212.4㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)와 연접한 곳인 152-6 대지 126㎡ 및 겸용주택 486.66㎡(이하 “쟁점외부동산”이라 한다)을 OOOOOO4구역주택재개발정비사업조합(이하 “정비조합”이라 한다)에 양도한 후 2009.6.30. 쟁점외부동산에 대하여는 공부상 용도에 따라 양도차익을 산정하고, 쟁점부동산에 대하여는 공부상 용도와는 달리 쟁점부동산 전체를 1세대 1주택인 고가주택에 해당하는 것으로 하여 양도소득세를 신고·납부하였다.

나. 처분청은 쟁점부동산을 현지 확인하여 쟁점부동산 중 1, 2층은 OOOO OOO OOO으로 각각 사용된 것으로 보아 2009.12.11. 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 136,832,180원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2010.3.2. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 1979.3.19.부터 1992.10.31.까지 쟁점외부동산에서 OOOOOO라는 상호로 소매업을 영위하였는 바, 쟁점부동산을 직원숙소로 사용하다가 1999년 이후에는 개인에게 거주용으로 임대하거나, 직접 또는 딸 등이 주거용도로 2009년 초까지 사용한 것이고, 쟁점부동산이 정비조합에 수용시 주택으로 인정되어 상가보상금보다 훨씬 낮은 주택보상금을 받았으므로 쟁점부동산 건물 전체를 주택으로 보아야 한다.

나. 처분청 의견

청구인은 쟁점부동산 전체를 주택으로 사용하였다고 주장하나, 쟁점부동산은 공부상 1, 2층은 근린생활시설로, 3층은 주택으로 등재되어 있으며, 현지 확인결과도 1층은 OOOOO OOOO OOO OOO으로 사용되었으며, 3층만 주택으로 사용된 것으로서 쟁점부동산은 주택부분보다 주택 이외의 부분이 더 크므로 주택부분만 1세대 1주택으로 보아 비과세하고 주택 이외의 부분은 양도소득세 과세대상이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점쟁점부동산 전체가 주택으로 사용되었는지 여부나. 관련 법률(1)소득세법 제89조【비과세양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005.12.31. 개정)

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005.12.31. 개정)(2)소득세법 시행령 제154조【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

③ 법 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다.다만,주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. (2005.12.31. 개정)제156조【고가주택의 범위】(2002.12.30. 제목개정)

① 법 제89조 제1항 제3호에서 “가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택”이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액[1주택 및 이에 부수되는 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다]이 9억원을 초과하는 것을 말한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다. (2002.12.30. 개정)

다. 사실관계 및 판단

(1)2009.4.24. 청구인은 쟁점부동산 및 쟁점외부동산을 양도한 후 아래 <표1>과 같이 쟁점부동산 전체를 1세대 1주택인 고가주택에 해당하는 것으로 하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 신고한 바, 그 근거로서 아래 <표2>의 개인별 보상액, 전세계약서, 세입자의 주민등록표(2부) 및 내부현황사진 등을 제시하였다.OOOOOOOOOO OOOOO OO OO(OO O OO)(가) 전세계약서(2007.7.30. 청구인과 OOO 작성) 및 주민등록초본(OOO)을 보면,청구인은 쟁점부동산 중 2층 일부인 뒤쪽 방 1개(면적 10평 9홉)외를 OOO에게 2007.9.9.부터 2009.9.8.까지의 기간동안 보증금 1,800만원에 임대한것으로 기재되어 있고, OOO의 주민등록초본에는 OOO이 2007.9.11.부터 2008.12.22.까지 쟁점부동산에 주소를 둔 것으로 나타나나, 층수 및 호수 기재는 없다.(나) OOOO OOO 및 청구인의 주소변동내역은 아래 <표3>, <표4> 및 <표5>와 같다.OOOOOOOOOO OOO(OOOO O)O OOOO OO

(2) 이에 대하여 처분청은쟁점부동산에 대하여 아래와 같이 현지 확인하여 쟁점부동산 중 1,2층은 OOOO OOO OO방으로 사용된 것으로 보고 공부상 용도에 따라 3층 주택사용분에 한하여 주택으로 판단하여청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 136,832,180원을 경정·고지한 것으로 나타난다.(가) 처분청이 제시한 현지 확인복명서(2009.9.3.)등을 보면,쟁점부동산 1층은 폐문되어 확인이 불가능하였으나 철거업체 OOO(OOOO OOOOOOOOOOOOO)에게 확인한 바, 1층은 쟁점외부동산과 연결되어 있고,사업자기본사항조회(TIS)상 1998.10.20.부터 2008.12.31.까지의 기간동안 OOO가 쟁점부동산 중 264㎡의 면적의 OOOOOO를 청구인으로부터 전세금 3,000만원에 임차하여 사용한 것으로 나타나고, 쟁점부동산 중 2층은 쟁점외부동산과 연결되어 있고, PC방으로 사용되었음이 확인되고, 쟁점부동산 중 3층은 쟁점외부동산 방향으로 출입구(계단)가연결되어 주택으로 사용된 것으로 확인된다며, 아래 <표6>과 같이 현장 확인도를 제시하였다.OOOOOOOOOO OO OOO(나) 또한 청구인이 제출한 사진은 실제 현장 확인결과 쟁점부동산과 일치하는 곳을 발견하지 못하였고,2009.11.25. 처분청 과세전적부심사위원회에서 OOO, OOO O OOO에게 통화한 바, OOO은 당시 쟁점부동산 2층에서 가족 3명이 거주하였고, 청구인의 딸 OOO은 쟁점부동산 중 1층에 혼자 거주하였으며, OOO은 당시 쟁점부동산 3층에게 거주하였다고 진술한 것으로 기재되어 있다.(다) 한편 쟁점부동산 소재지 사업자 이력조회(TIS) 결과는 아래 <표7>과 같이 나타난다.OOOOOOOOOO OOOOO OOO OOO OOOO(OOO)

(3) 위 사실관계를 종합하여 살펴본다. 쟁점부동산 중 1층의 용도와 관련하여 청구인은 1층 모두를 청구인의 딸인 OOO이 사용하였다고주장하며, 그 근거로 OOO의 주민등록초본을 제시하였으나, 동 초본에 OOO이 2005.12.27.부터 2009.2.24.까지의 기간동안 서울특별시 OOOO OOOO OOOOO에 주소를 둔 것은 확인되나, 동 초본에 1층 표시가 나타나지 아니하는 반면에,처분청이 제시한 사업자기본사항조회(TIS)와 사진자료에 1998.10.20.부터2008.12.31.까지의 기간동안 OOO가 청구인으로부터 쟁점부동산 중 264㎡의 면적을 청구인으로부터 임차하여 OOOOOO라는 상호로 영업을 한 것으로 나타나는 점에서 1층은 주거용이 아닌 상가용도로 사용된 것으로 보인다. 한편 쟁점부동산 중 2층의 용도와 관련하여 청구인은 OOO O OOO이 사용하였다며 전세계약서와 OOO O OOO의 주민등록초본을 제시한 바, OOO과 청구인이 체결한 전세계약서에2007.9.9.부터 2009.9.8.까지의 기간동안 2층 중 일부(10평 9홉)를 OOO이 임차하여 사용한 것으로 보이고, OOO의 주민등록초본상 2007.9.11.부터 2008.12.22.까지 거주사실이 나타나나, OOO의 경우는 전세계약서 등 증빙 제출이 없다. 따라서쟁점주택 중 OOO이 청구인으로부터 임차하여 사용한 부분(10평 9홉)은 주거용으로 사용한것으로 인정되므로 이 부분에 한하여 양도소득세 과세표준과 세액을 경정하여야 할 것으로판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장에 일부 이유있으므로「국세기본법」제81조및 제65조 제1항 제2호·제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.