쟁점토지의 취득가액을 소급감정에 의한 가액으로 하여야 한다는 청구주장의 당부

청구인은 2006.12.14. ＊＊＊으로부터 쟁점토지를 증여받았고, 청구인이 제시한 쟁점토지에 대한 감정평가서들은 기준시점을 2006.12.14.로 하여 2015.12.30. 작성된 것으로 쟁점토지의 증여일로부터 약 9년이 지난 시점에 소급하여 작성된 것이고, 동 소급감정가액이 시가에 부합함이 객관적으로 입증된다고 보기 어려운 점 등에 비추어 쟁점토지의 취득가액을 소급감정가액으로 하여야 한다는 청구주장을 받아들이기 어려움

1. 처분개요

가. 청구인은 2006.12.14. 어머니 OOO으로부터 증여받은 OOO, 같은 곳 OOO 합계 2,192㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2015.5.4. 양도하고, 2015.5.14. 양도소득세 신고시 양도가액을 OOO원, 취득가액을 OOO원(「상속세 및 증여세법」상 평가액, 기준시가)으로 하고, 장기보유특별공제 및 8년 이상 자경농지에 대한 감면을 적용하였다.

나. 처분청은 청구인이 쟁점토지를 재촌.자경하지 아니한 것으로 보아 8년 이상 자경농지에 대한 감면을 배제하고, 비사업용 토지에 해당하는 것으로 보아 장기보유특별공제도 배제하여 2015.12.1. 청구인에게 2015년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정.고지하였다.

다. 청구인이 이에 불복하여 처분청에 2016.2.25. 제기한 이의신청에 대한 심리결과 청구인의 직계존속인 OOO이 청구인에게 쟁점토지를 증여하기 전에 8년 이상 재촌.자경한 사실이 인정되어 「소득세법 시행령」제168조의14 제3항 제1의2에 따라 비사업용 토지에서 제외하여 장기보유특별공제를 적용하도록 하였고, 그 외 청구주장은 기각되어 처분청이 2016.4.25. 이 건 부과세액 중 OOO원을 감액경정하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2016.7.1. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점토지의 취득가액을 감정가액의 평균액으로 재산정하여야 한다. (가) 청구인은 당초 쟁점토지에 대한 양도소득세 신고시 「상속세 및 증여세법」제61조 제1항 제1호에 따른 보충적 평가방법(기준시가)을 적용하여 그 취득가액을 OOO원으로 산정하였다. (나) 그러나, 청구인의 쟁점토지 취득당시를 기준시점으로 한 2개 감정평가법인의 소급감정가액이 존재하는 바, 그 평균액으로 쟁점토지의 취득가액을 재산정하여야 한다. (다) 「상속세 및 증여세법」제60조 에 따른 증여재산의 시가는 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하고, 수용가격ㆍ공매가격ㆍ감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하고 있으며, 이러한 시가를 산정하기 어려운 경우에 보충적 평가방법에 의하여 평가한 가액에 의하도록 규정하고 있다. (라) 「상속세 및 증여세법 시행령」제49조 제1항에 따르면 시가로 인정되는 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등은 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월) 이내의 기간 중 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액, 당해 재산에 대하여 2 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 등을 시가로 보도록 규정하고 있다. (마) 대법원은 정상적인 거래가격이 없는 경우, 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 시가로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는다고 판시OOO한 바 있다. (바) 따라서, 「상속세 및 증여세법」상 시가 평가기간 이내의 감정가액이 아니라 하더라도 공신력 있는 감정기관으로부터 감정받은 감정가액이라면 소급감정가액도 양도소득세 계산시 취득가액으로 인정되어야 한다.

(사) 청구인은 2015.12.29. 공신력 있는 두 곳의 감정평가기관에 쟁점토지의 증여일 현재(2006.12.14.)를 기준시점으로 하여 감정평가를 의뢰하였고, 그 감정평가액의 평균액은 OOO원이므로 이를 청구인의 쟁점토지 취득가액으로 하여 이 건 부과처분을 경정하여야 한다.

나. 처분청 의견

증여재산의 경우, 「상속세 및 증여세법 시행령」제49조 제1항 및 제2항에 따라 평가기준일 전후 3개월 이내의 기간 중 감정이 있어 감정가액평가서를 작성한 날이 위 시가 평가기간 이내에 해당하여야 감정가액을 시가로 인정할 수 있는 것이나, 쟁점토지의 경우, 평가기준일인 증여일이 2006.12.14.이고, 청구인이 제출한 쟁점토지에 대한 감정평가서는 그 작성일이 2015.12.30.인바, 그 감정가액은 「상속세 및 증여세법」상 시가 평가기간 이후에 소급감정한 감정가액이므로 이를 청구인이 쟁점토지를 증여받아 취득할 당시의 시가로 인정하여 청구인의 쟁점토지 취득가액을 경정하여야 한다는 청구주장을 받아들일 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

증여받은 쟁점토지의 취득가액을 소급감정에 의한 감정가액으로 하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법 제97조[양도소득의 필요경비계산]

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

(2) 소득세법 시행령 제163조[양도자산의 필요경비]

⑨ 상속 또는 증여( 「상속세 및 증여세법」 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다.(단서 생략)

(3) 상속세 및 증여세법 제60조[평가의 원칙 등]

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조[부동산 등의 평가]

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

1. 토지 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.

(4) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조[평가의 원칙 등]

① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액.(단서 생략)

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각 호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각 호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. 다만, 해당 재산의 매매 등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음의 사실이 나타난다. (가) 청구인의 어머니 OOO은 쟁점토지를 1987.1.21. 매매로 취득하여 보유하다가 2006.12.14. 청구인에게 증여하였고, 청구인은 이를 동일자에 증여받아 취득한 후 2015.5.4. OOO원에 양도하였다. (나) 청구인은 당초 쟁점토지의 취득가액을 증여당시의 기준시가OOO로 산정하여 양도소득세 신고를 하였고, 처분청의 이 건 부과처분(이의신청에 대한 결정에 따른 감액경정 이후 잔여세액)은 8년 이상 자경농지에 대한 감면을 배제하여 이루어졌다. (다) 청구인이 제출한 쟁점토지에 대한 2개 감정평가법인의 감정평가서를 보면 그 작성일이 2015.12.30.로 되어 있고, 기준시점을 2006.12.14.(쟁점토지 증여일)로 하여 감정평가한 것으로 나타나며, 그 소급감정가액 및 평균가액 등은 아래 ＜표＞와 같다. ＜표＞ 청구인이 제출한 쟁점토지 소급감정가액 ㆍㆍㆍ

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 「상속세 및 증여세법」제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항에서 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하되 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 시가로 인정되는 것을 포함하도록 규정하고 있고, 감정가격이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내의 기간 중 당해 재산에 대하여 2 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액을 말하는 것이며, 같은 법 시행령 제49조 제2항에서 감정평가의 경우 위 시가 평가기간 이내에 해당하는지 여부를 감정가액평가서 작성일을 기준으로 판단하도록 규정하고 있다. 청구인이 어머니 OOO으로부터 2006.12.14. 쟁점토지를 증여받았고, 청구인이 제출한 쟁점토지에 대한 감정평가서들은 기준시점을 2006.12.14.로 하여 2015.12.30. 작성한 것으로서 쟁점토지의 증여일(평가기준일)로부터 약 9년이 지나 소급감정한 것인 점, 동 소급감정가액이 시가에 부합함이 객관적으로 입증된다고 보기 어려운 점 등에 비추어 청구인의 쟁점토지 취득가액을 이 건 소급감정가액으로 산정하여야 한다는 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.