공부상 다중주택인 쟁점주택을 조특법상 부가가치세가 면제되는 “주택”으로 볼 수 있는지 여부 및 쟁점주택의 양도가 사업의 포괄적 양도에 해당하는지 여부

건축물이 다중주택으로 건축허가와 사용승인을 받고, 건축물대장과 부동산등기부에도 같은 취지로 기재되어 있음에도 용도변경의 허가를 받음이 없이 단지 독립된 주거의 형태로 사용하고 있다는 주관적인 사정만으로는 이를 ‘「주택법」에 따른 국민주택 규모 이하의 주택’에 해당한다고 볼 수는 없는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단되고, 청구인은 건설/주택신축판매업으로 사업자등록을 하고 지속적으로 주택을 매매한 이력이 있고, 임대업은 주택을 신축하고 양수인에게 양도 전까지 단기간 일시적으로 영위한 것으로 나타나는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단됨

1. 처분개요

가. 청구인은 2017.2.1. 취득한 OOO 소재의 주택을 철거한 후 지하1층, 지상3층의 주택(이하 “쟁점주택”이라 한다)을 신축하였고, 2017.6.13. 사용승인을 받았으며, 임대하다가 2018.1.19. 양수인 OOO(이하 “양수인”이라 한다)에게 OOO원에 양도하고, 2018.2.20. 2018년 제1기 부가가치세 신고시 면세수입금액으로 신고하였다.

나. 처분청은 쟁점주택이 공부상 다중주택이고 주택의 연면적이 328.36㎡로 국민주택 규모를 초과하여 「조세특례제한법」(이하 “조특법”이라 한다) 제106조 제1항 제4호에 따른 부가가치세 면세대상인 국민주택이 아니라고 보아 수정신고를 안내하였고, 청구인은 2020.9.24. 2018년 제1기 부가가치세 OOO원을 수정신고.납부하였다.

다. 이 후 청구인은 쟁점주택의 양도가 면세거래임에도 과세표준을 잘못 신고하였다고 하여 2021.2.1. 2018년 제1기 부가가치세에 대한 경정청구를 제기하였고, 처분청은 2021.2.22. 이를 거부하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2021.4.5. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 다중주택과 다가구주택은 모두 주택에 해당하고, 용도변경 함에 있어 관할관청의 허가나 건축물대장상 변경신청을 요하지 않고 있어 주택의 구분이 불분명한 경우에는 실질에 따라 사실관계 파악 후 부가가치세 과세 여부가 정해져야 한다.

(2) 청구인은 쟁점주택이 매매되기 전까지 임대용역을 제공하고 있었고, 양수인은 임대차계약을 승계하여 임대업을 유지하였으므로 쟁점주택의 매매거래는 실질적으로 부가가치세가 면세되는 사업의 포괄양수도로 보아야 한다.사업의 포괄적 양수도 여부는 사업장별로 사업의 승계가 이루어졌는지, 그 사업에 관한 모든 권리와 의무가 승계되었는지, 경영주체만 변경되고 사업을 그대로 유지하면서 계속 운영되고 있는지를 기준으로 판단하므로, 매매계약서 상에 사업의 포괄양수도가 기재되어 있지 않았다고 하더라도 그 실질이 포괄양수도에 해당한다면 부가가치세가 면세되는 것으로 보아야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 조세법률주의의 원칙상 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 합리적 이유 없이 확장해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에 부합한다고 할 것OOO인바, 다가구주택은 특별한 사정이 없는 한 관련 법령에 따른 다가구주택의 요건을 적법하게 충족하여 공부상 다가구주택으로 등재된 건축물만 해당한다고 봄이 타당하며, 이와 달리 다중주택으로 건축허가 및 사용승인을 받은 다음 용도변경의 허가 없이 사실상 다가구주택의 용도로 개조한 경우에는 다가구주택에 해당한다고 볼 수 없다OOO쟁점주택은 다중주택으로서 국민주택규모 이하인지 여부는 가구당 전용면적이 아닌 전체 주거전용면적을 기준으로 판단하여야 하고, 전체 주거전용면적이 「주택법」에 따른 국민주택 규모의 상한인 85㎡를 초과함이 명백하므로 부가가치세 과세대상으로 보아야 한다.

(2)「부가가치세법」 제10조에서 말하는 사업의 양도란 사업용 재산을 비롯한 물적.인적시설 및 권리의무 등을 포괄적으로 양도하여 사업의 동일성을 유지하여야 하나, 청구인의 주업종은 주거용 건물 건설업이고, 양수인의 주업종은 주거용 건물 임대업으로 사업의 동일성이 유지된다고 보기 어렵다.청구인이 쟁점주택의 사용승인일인 2017.6.13.로부터 4개월 뒤인 2017.10.27. 작성한 매매계약서에는 사업의 포괄양수도와 관련한 내용은 전혀 없고, 청구인의 주택신축판매 사업의 일환이었던 임대기간은 약 7개월에 불과하며, 비록 양수인이 쟁점주택의 임대차를 승계하였다고 하더라도 이는 청구인이 건물신축판매업자로서 특정 재화를 공급한 것으로서 쟁점주택의 양도를 부가가치세가 제외되는 부동산 임대업의 포괄양도라고 보기 어렵다OOO

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 공부상 다중주택인 쟁점주택을 조특법상 부가가치세가 면제되는 “주택”으로 볼 수 있는지 여부

② 쟁점주택의 양도가 사업의 포괄적 양도에 해당하는지 여부

나. 관련 법령

(1) 국세기본법제14조(실질과세)

① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.제15조(신의성실) 납세자가 그 의무를 이행할 때에는 신의에 따라 성실하게 하여야 한다. 세무공무원이 직무를 수행할 때에도 또한 같다.

(2) 조세특례제한법제106조(부가가치세의 면제 등)

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급에 대해서는 부가가치세를 면제한다. 이 경우 제1호부터 제3호까지, 제4호의5 및 제9호는 2018년 12월 31일까지 공급한 것에만 적용하고, 제4호의2, 제5호, 제9호의2, 제9호의3, 제11호 및 제12호는 2017년 12월 31일까지 공급한 것에만 적용하며, 제8호 및 제8호의2는 2014년 12월 31일까지 실시협약이 체결된 것에만 적용한다.

4. 대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역(대통령령으로 정하는 리모델링 용역을 포함한다)

(3) 조세특례제한법 시행령제51조의2(자기관리부동산투자회사 등에 대한 과세특례)

③ 법 제55조의2 제4항에서 “대통령령으로 정하는 규모”란 「주택법」에 따른 국민주택 규모(기획재정부령이 정하는 다가구주택의 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 한 면적을 말한다)를 말한다.제106조(부가가치세 면제 등)

④ 법 제106조 제1항 제4호에서 “대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역”이란 다음 각 호의 것을 말한다.

1. 제51조의2 제3항에 규정된 규모 이하의 주택

(4) 조세특례제한법 시행규칙제20조(다가구주택의 정의) 영 제51조의2 제3항에서 "기획재정부령이 정하는 다가구주택"이라 함은 「건축법 시행령」 별표 1 제1호 다목에 해당하는 것을 말한다. 이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다.

(5) 주택법제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

2. "단독주택"이란 1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.

3. "공동주택"이란 건축물의 벽·복도·계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.

4. "준주택"이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.

5. "국민주택"이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 국민주택규모 이하인 주택을 말한다.

6. "국민주택규모"란 주거의 용도로만 쓰이는 면적(이하 "주거전용면적"이라 한다)이 1호(戶) 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택(「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100제곱미터 이하인 주택을 말한다)을 말한다. 이 경우 주거전용면적의 산정방법은 국토교통부령으로 정한다.

(6) 주택법 시행령제2조(단독주택의 종류와 범위) 「주택법」(이하 "법"이라 한다) 제2조 제2호에 따른 단독주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.

1. 「건축법 시행령」 별표 1 제1호 가목에 따른 단독주택

2. 「건축법 시행령」 별표 1 제1호 나목에 따른 다중주택

3. 「건축법 시행령」 별표 1 제1호 다목에 따른 다가구주택

(7) 건축법 시행령 [별표 1] 용도별 건축물의 종류

1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]가. 단독주택나. 다중주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택을 말한다.

1) 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것2) 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 아니한 것을 말한다. 이하 같다)3) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 330제곱미터 이하이고 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것다. 다가구주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.

1) 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.

2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것3) 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것

(8) 부가가치세법제4조(과세대상) 부가가치세는 다음 각 호의 거래에 대하여 과세한다.

1. 사업자가 행하는 재화 또는 용역의 공급

2. 재화의 수입제9조(재화의 공급)

① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도(引渡)하거나 양도(讓渡)하는 것으로 한다.제10조(재화 공급의 특례)

⑨ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다.

2. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것. 다만, 제52조 제4항에 따라 그 사업을 양수받는 자가 대가를 지급하는 때에 그 대가를 받은 자로부터 부가가치세를 징수하여 납부한 경우는 제외한다.

(9) 부가가치세법 시행령제23조(재화의 공급으로 보지 아니하는 사업 양도) 법 제10조 제9항 제2호 본문에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 사업장별(「상법」에 따라 분할하거나 분할합병하는 경우에는 같은 사업장 안에서 사업부문별로 구분하는 경우를 포함한다)로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것(「법인세법」 제46조제2항 또는 제47조 제1항의 요건을 갖춘 분할의 경우 및 양수자가 승계받은 사업 외에 새로운 사업의 종류를 추가하거나 사업의 종류를 변경한 경우를 포함한다)을 말한다. 이 경우 그 사업에 관한 권리와 의무 중 다음 각 호의 것을 포함하지 아니하고 승계시킨 경우에도 그 사업을 포괄적으로 승계시킨 것으로 본다.

1. 미수금에 관한 것

2. 미지급금에 관한 것

3. 해당 사업과 직접 관련이 없는 토지·건물 등에 관한 것으로서 기획재정부령으로 정하는 것

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 다음의 사실이 나타난다.(가) 청구인과 양수인의 사업자등록 내역은 아래 ＜표1＞과 같고, 청구인의 사업이력은 ＜표2＞와 같다.

＜표1＞

청구인과 양수인의 사업자등록 내역OOO＜표2＞ 청구인의 사업이력OOO(나) 쟁점주택의 건축물대장은 아래 ＜표3＞과 같다.

＜표3＞

쟁점주택의 건축물대장OOO(다) 청구인이 쟁점주택과 관련하여 2018년 제1기 부가가치세를 수정신고한 내역은 아래 ＜표4＞와 같다.

＜표4＞

청구인의 2018년 제1기 부가가치세 수정신고 내역OOO(라) 청구인이 쟁점주택 양도시에 양수인과 체결한 매매계약서의 주요내용은 아래 ＜표5＞와 같다.

＜표5＞

쟁점주택 매매계약서 주요 내용OOO(마) 청구인은 쟁점주택을 2017.6.13. 사용승인 받은 후 2018.1.19. 양수인에게 양도시까지 임대업을 영위하였고, 임대수입 OOO원 상당을 면세수입금액으로 하여 부가가치세 및 종합소득세를 신고한 것으로 나타난다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.(가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점주택의 실질이 다가구주택이고 국민주택규모 이하에 해당하므로 조특법에 따른 부가가치세가 면제되는 주택이라고 주장하나, 조특법에서 정한 면세요건인 ‘「주택법」에 따른 국민주택 규모 이하의 주택의 공급’에 해당하는지 여부는 다른 특별한 사정이 없는 한 건축허가, 사용승인, 건축물대장 등 공부상 용도에 따라 객관적으로 판단하여야 하고, ‘「주택법」에 따른 국민주택 규모 이하의 주택’은 그 용도를 주택의 용도로 적법하게 건축허가를 받아 그에 따라 건축된 건물만 해당하는 것으로 보는 것이 타당해 보이는 점, 이와 달리 어떠한 건축물이 다중주택으로 건축허가와 사용승인을 받고, 건축물대장과 부동산등기부에도 같은 취지로 기재되어 있음에도 용도변경의 허가를 받음이 없이 단지 독립된 주거의 형태로 사용하고 있다는 주관적인 사정만으로는 이를 ‘「주택법」에 따른 국민주택 규모 이하의 주택’에 해당한다고 볼 수는 없는 점OOO등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.(나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점주택의 양도가 포괄적 양수도이므로 부가가치세가 면세되어야 한다고 주장하나, 청구인은 주업종을 건설업/주거용 건물 건설업으로 하여 사업자 등록을 하였고, 이를 양도시점까지 변경한 사실이 없으며, 양수인의 주업종은 주거용 건물 임대업으로 청구인과 사업의 동일성이 유지된다고 보기 어려운 점, 청구인은 건설/주택신축판매업으로 사업자등록을 하고 지속적으로 주택을 매매한 이력이 있고, 임대업은 주택을 신축하고 양수인에게 양도전까지 단기간(7개월) 일시적으로 영위한 것으로 나타나는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」 제81조및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.