임대부동산 법인전환 때 시가는 어떻게 정하나?

국세청 공식 회신문서번호 부동산거래관리과-772회신일 2010.06.03세목 양도소득세회신 후 개정

1. 질문임대부동산 법인전환 때 시가는 어떻게 정하나?2. 공식 회신국세청 · 2010.06.033. 다툰 결과0건 직접 · 0건 조문 연결4. 현행 조문2개 근거 링크

한 줄 답 · 국세청 회신 2010.06.03

소비성서비스업 법인을 제외하고 현물출자나 사업양수도 방식이면 이월과세를 적용할 수 있다.

임대부동산의 법인전환 이월과세 적용과 순자산가액 계산상 시가를 물었다. 소비성서비스업 법인을 제외하고 현물출자나 사업양수도 방식이면 이월과세를 적용할 수 있다. 시가는 통상 거래가액과 인정되는 수용·공매가격 및 감정가액 등을 포함한다.

근거 조문 조세특례제한법 제32조 상속세 및 증여세법 시행령 제49조

회신 당시 법령을 기준으로 한 국세청 공식 해석의 요약이다. 내 사정에 적용하려면 아래 원문 전문과 근거 조문, 회신 이후 개정 여부를 함께 본다.

인용 법령이 회신 이후 개정·시행됐다. 현재 조문과 대조가 필요하다. 회신 이후 개정 시행: 상속세 및 증여세법 시행령(2026.02.27 시행), 조세특례제한법(2026.07.01 시행) 회신일 기준 판단이며 이후 법령 개정·판례로 결론이 달라질 수 있다.

법제처 시행일별 원문 대조 · 2026.09.10 기준

회신 당시와 현재의 인용 규정이 직접 달라졌다

GovBrief 판단 이전 회신의 결론을 현재 사실관계에 그대로 적용하지 않는다.

인용 조문·항·호 중 2곳에서 문구 변경, 조문 이동 또는 삭제 신호를 확인했다. 아래 전후 문장의 요건·금액·기간·예외를 현재 사실관계에 다시 대입해야 한다.

문구 변경·이동 2 · 문구 동일 0

문구 변경회신 당시 시행본 2010.05.14 → 현재 시행본 2026.07.01
조세특례제한법 제32조: 회신 당시 1개 문장·단위에서 현재 8개로 바뀌었다(수정 1개 · 신설 7개).
무엇이 바뀌었나 종전의 삭제·수정 대상 문구와 현재의 신설·대체 문구를 직접 대조한다.
종전: 삭제·수정 대상
제32조(법인전환에 대한 양도소득세의 이월과세) ① 거주자가 사업용고정자산을 현물출자하거나 대통령령으로 정하는 사업 양도ㆍ양수의 방법에 따라 2012년 12월 31일까지 법인(대통령령으로 정하는 소비성서비스업을 경영하는 법인은 제외한다)으로 전환하는 경우 그 사업용고정자산에 대해서는 이월과세를 적용받을 수 있다. ② 제1항은 새로 설립되는 법인의 자본금이 대통령령으로 정하는 금액 이상인 경우에만 적용한다. ③ 제1항을 적용받으려는 거주자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 이월과세 적용신청을 하여야 한다. ④ 제1항에 따라 설립되는 법인에 대해서는 제31조제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다. [전문개정 2010.1.1]
현재: 신설·대체 내용 (2026.09.10)
① 거주자가 사업용고정자산을 현물출자하거나 대통령령으로 정하는 사업 양도ㆍ양수의 방법에 따라 법인(대통령령으로 정하는 소비성서비스업을 경영하는 법인은 제외한다)으로 전환하는 경우 그 사업용고정자산에 대해서는 이월과세를 적용받을 수 있다. 다만, 해당 사업용고정자산이 주택 또는 주택을 취득할 수 있는 권리인 경우는 제외한다.
회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문
문구 변경회신 당시 시행본 2010.05.05 → 현재 시행본 2026.02.27
상속세 및 증여세법 시행령 제49조: 회신 당시 1개 문장·단위에서 현재 30개로 바뀌었다(수정 1개 · 신설 29개).
무엇이 바뀌었나 종전의 삭제·수정 대상 문구와 현재의 신설·대체 문구를 직접 대조한다.
종전: 삭제·수정 대상
제49조(평가의 원칙등) ①법 제60조제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2제1항에 따른…
현재: 신설·대체 내용 (2026.09.10)
①법 제60조제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의…
회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문

표시 문장은 법제처 공식 시행일별 원문을 기계적으로 대조한 결과다. 편집 판단은 변경된 규정을 다시 확인할 필요성을 설명하며 개별 세무·통관 자문이 아니다.

사실관계

부동산임대업을 하는 거주자가 임대용 부동산을 현물출자하거나 사업양수도 방식으로 법인에 전환하는 경우이다. 전환 법인은 소비성서비스업을 영위하는 법인이 아니다.

질의요지

부동산임대업을 영위하는 거주자가 임대용으로 사용하던 부동산을 「조세특례제한법」 제32조 및 「같은법 시행령」 제29조의 규정에 의하여 현물출자하거나 사업양수도방법에 의하여 법인(소비성서비스업을 영위하는 법인을 제외함)으로 전환하는 경우 당해 부동산에 대하여는 양도소득세의 이월과세를 적용받을 수 있음

본문(원문)

1. 부동산임대업을 영위하는 거주자가 임대용으로 사용하던 부동산을 「조세특례제한법」 제32조 및 「같은법 시행령」 제29조의 규정에 의하여 현물출자하거나 사업양수도방법에 의하여 법인(소비성서비스업을 영위하는 법인을 제외함)으로 전환하는 경우 당해 부동산에 대하여는 양도소득세의 이월과세를 적용받을 수 있는 것입니다.

2. 「같은법 시행령」 제28조제1항 및 제29조제4항의 순자산가액을 계산함에 있어서 '시가'라 함은 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하며, 수용 · 공매가격 및 감정가액 등 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조의 규정에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함하는 것입니다. 한편, 사업용고정자산에 대한 감가상각누계액은 “충당금을 포함한 부채의 합계액”에 포함되지 아니하는 것입니다.

정제 정리

질의

1. 임대용 부동산을 현물출자하거나 사업양수도방법으로 법인전환할 때 양도소득세 이월과세를 적용할 수 있는지 여부.

2. 순자산가액 계산 시 시가의 의미와 감가상각누계액의 부채 포함 여부.

회답

1. 부동산임대업을 영위하는 거주자가 임대용 부동산을 「조세특례제한법」 제32조 및 「같은법 시행령」 제29조에 따라 현물출자하거나 사업양수도방법으로 법인으로 전환하는 경우, 소비성서비스업을 영위하는 법인을 제외하고 해당 부동산에 양도소득세 이월과세를 적용받을 수 있습니다.

2. 「같은법 시행령」 제28조제1항 및 제29조제4항의 순자산가액을 계산할 때 시가는 불특정다수인 사이에 자유로운 거래가 이루어지는 경우 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말합니다. 수용·공매가격 및 감정가액 등 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조에 따라 시가로 인정되는 것을 포함합니다. 사업용고정자산의 감가상각누계액은 충당금을 포함한 부채의 합계액에 포함되지 않습니다.

근거 법령·조문 govbrief.kr 조문 페이지로 연결

조세특례제한법 제32조 (법인전환에 대한 양도소득세의 이월과세) 조문 원문 govbrief.kr 이 조문을 인용한 다른 해석
같은법 시행령 제29조 (자동 해소 실패)
같은법 시행령 제28조제1항 (자동 해소 실패)
같은법 시행령 제29조제4항 (자동 해소 실패)
상속세 및 증여세법 시행령 제49조 (평가의 원칙등) 조문 원문 govbrief.kr 이 조문을 인용한 다른 해석

이 답을 인용할 때

국세청 법령해석 부동산거래관리과-772 (<time datetime="2010-06-03">2010.06.03</time> 회신), "임대부동산 법인전환 때 시가는 어떻게 정하나?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000140364/

출처·편집 정보

원문: 국가법령정보센터 국세청 회신 목록(기관 원문 연결) (식별자 010000000000140364)
원 제목: 법인전환 이월과세 적용시 시가의 산정 방법 등
공개 등급: 공개 후보 · 검색 색인 대상
편집: 질문형 제목·3문장 요약·사실관계·정제 정리는 정제 파이프라인 산출물(원문 근거 계약 검사 통과). 법령 해소·현행성은 규칙 기반. 조문 링크는 govbrief.kr에 조문 페이지가 있는 것만 연결.
갱신: 2026-09-10