재건축주택 양도 시 보유기간은 어떻게 계산하나?

1세대가 A주택과 B주택을 보유하다 A주택을 멸실해 A주택 부수토지와 B주택만 소유하였다. 이후 B주택 또는 멸실된 A주택의 부수토지를 양도하는 상황이다.

재건축된 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 여부를 판정함에 있어 보유기간 계산은 멸실된 종전주택의 보유기간과 재건축기간 및 재건축한 신주택의 보유기간을 합산함

1. 「도시 및 주거환경정비법」에 의해 재건축된 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 여부를 판정함에 있어 보유기간 계산은 멸실된 종전주택의 보유기간과 재건축기간 및 재건축한 신주택의 보유기간을 합산(기존주택의 면적보다 새로운 주택의 면적이 큰 경우 포함)합니다. 다만, 재건축사업계획에 따라 청산금을 납부한 경우로서 재건축 주택의 부수토지 면적이 종전주택의 부수토지 면적보다 증가한 경우 그 증가된 부수토지는 재건축 주택의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 받은 경우에는 그 사실상 사용일 또는 사용승인일)부터 보유기간을 계산합니다.

2. 1세대가 2주택(A주택, B주택) 중 A주택을 멸실하여 A주택의 부수토지와 B주택만을 소유하던 중 B주택을 양도하는 경우에는 양도일 현재 1세대 1주택으로 보아 비과세 여부를 판정합니다.

3. A주택을 멸실한 후 A주택의 부수토지를 양도하는 경우 주택의 부수토지로 사용된 기간 및 주택이 멸실된 날부터 2년 동안은 사업용으로 보아 「소득세법 시행령」제168조의 6에 규정된 기간기준을 적용하여 비사업용 토지 여부를 판정합니다(다만, 주택정착면적의 5배(도시지역 밖은 10배) 이내의 면적에 한함).

질의

재건축주택 양도 시 보유기간 계산, 한 주택을 멸실한 상태에서 다른 주택을 양도할 때의 비과세 및 멸실주택 부수토지의 판정 방법은 무엇인지.

회답

1. 재건축주택의 보유기간은 멸실된 종전주택의 보유기간, 재건축기간 및 신주택의 보유기간을 합산한다. 다만, 청산금을 내고 부수토지가 증가한 경우 증가분은 사용검사필증 교부일부터 계산하며, 그 전 사실상 사용하거나 사용승인을 받았다면 해당 일부터 계산한다.

2. 2주택 중 A주택을 멸실하여 A주택 부수토지와 B주택만 소유하다 B주택을 양도하면 양도일 현재 1세대 1주택으로 보아 비과세 여부를 판정한다.

3. A주택 멸실 후 부수토지를 양도하면 주택 부수토지로 사용된 기간과 멸실일부터 2년 동안은 사업용으로 보아 「소득세법 시행령」제168조의 6의 기간기준을 적용한다. 다만, 주택정착면적의 5배, 도시지역 밖은 10배 이내로 한정한다.

국세청 법령해석 재산세과-1913 (2008.07.25 회신), "재건축주택 양도 시 보유기간은 어떻게 계산하나?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000071693/