청구인이 쟁점부동산을 양도할 당시 주택에 해당하는지 여부

청구인이

○○○

에게 쟁점부동산을 임대하면서 임차인의 책임으로 쟁점부동산을 사무실 용도에 적합하도록 리모델링할 것을 허용하였고, 근린생활시설로 임대한 기간이 *년 **개월 정도에 이르며, 그 후 양도할 때까지 주택으로 사용하지 아니한 점 등으로 보아 양도 당시 쟁점부동산을 주택으로 보기는 어려움

1. 처분개요

가. 청구인은 1999.8.1. 취득한 서울특별시 OOO 건물 (지층～3층 연면적 317㎡)·토지(455㎡, 이하 건물과 합하여 “쟁점 부동산 ”이 라 한다)를 2016.2.25. OOO원에 양도한 후, 2016.4.3

0. 1세대1주택에 대한 비과세(양도가액 OOO원 이하의 부분) 및 80%의 장기보유특별공제를 적용하여 양도소득세를 신고하였다.

나. 처분청은 OOO지방국세청장의 감사지적에 따라 쟁점부동산이 등기부등본 및 건축물대장상의 용도(주택)와는 다르게 양도일 전 1년 10개월 정도의 기간 동안 주식회사 OOO(이하 “OOO ” 라 한다)에게 사무실로 임대되었다는 등의 사유로 사실상 주택이 아 닌 것으로 보아 1세대1주택 비과세를 부인하고 30%의 장기보유특별공 제 를 적용하여 2017.6.13. 청구인에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2017.7.19. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점부동산은 양도일 현재 주거기능이 그대로 유지·관리되어 있 어 언제든지 주거용으로 사용될 수 있었으므로 주택으로 보아야 한다. 「소득세법」제154조 제1항의 주택에 해당하는지 여부는 건물공 부 상의 용도구분과 무관하게 실제 용도가 주거용인지 여부로 판단하여 야 하고 일시적으로 주거용이 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라 도 구조·기능, 시설 등이 주거용에 적합한 상태에 있는 등 주거기능 이 그대로 유지·관리되고 있어 본인 또는 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물은 주택으로 보아야 하는바(조심 2016서166, 2016.5.12.), 쟁점부동산은 청구인이 매도하려고 하다가 여의치 아니하자 근린생활시설로 개축하려고 하던 중 OOO의 요청으로 임차한 후 임차인의 책임으로 근린생활시설로의 용도 변경, 리모델링 등을 하였으나 주택의 구조, 기능은 유지된 점(건물 내벽을 헐어 다른 공간과 합치는 등의 구조의 변경, 주방시설, 욕조, 변기 등의 생활공간의 변경은 없 었음), 임차인이 임차기간 종료일의 6개월 전(2015년 7월) 사실상 쟁점 부동산에서 퇴거하였고 청구인이 2015.10.29. 임대인으로부터 양수 요 청을 받아 2015.11.30. 임차계약을 해지한 후 양도 전에 주거용으로 원상회복하기 위하여 쟁점부동산 소재지로 전입(2015.11.2.)하여 가재도구(주방용품, 침구 등)를 비치하여 양도일 현재 주택의 면모를 갖춘 후 건축물대장상의 용도를 주택으로 변경(2015.12.17.)한 점 등으로 볼 때 쟁점부동산은 설사 일시적으로 주거용이 아닌 다른 용도로 사용 되었더라도 양도 당시에는 주택으로 보아야 한다.

나. 처분청 의견

쟁점부동산은 임차인이 사무용으로 사용하던 상태로 양도되는 등 사유로 사실상의 용도가 주거용이 아닌 것으로 보아야 한다. 청구인이 OOO에게 임대(2014.2.1.)한 후 2014년 3월 마포 구청장에게 쟁점부동산 일부(2·3층)의 용도를 주택에서 근린생활시 설로 변경하는 신고를 한 점, 2015.10.29. 임차기간의 종료일(2016.1.31.) 전에 쟁점부동산을 양도하기 위하여 매물로 낸 후 양수인들과 ‘매매계약 전 약정’(예정대로 2015년말까지 쟁점부동산이 다시 주거용으로 변경되지 아니할 경우 동 약정을 무효로 한다는 내용 포함)을 체결한 것은 그 당시의 상태(사무용도)로 양도할 의도가 있었던 것으로 보이 는 반면, 위 약정의 체결 직후인 2015.11.2. 쟁점부동산에 전입신고하였으 나 실제 다른 주택(이 건 심판청구시 주소지)에서 거주하였고 OOO 가 2015년 7월～2015년 11월 기간 중 세금계산서를 수수하였으 며 청구인의 실제 거주사실을 입증할 증빙자료가 제시되지 아니한 것으로 보아 전입신고 당시 OOO가 사실상 퇴거하여 임대차 계약의 해지 후 주택으로 사용하고자 쟁점부동산에 가재도구를 갖추었다는 청구주장을 신뢰하기 어려운 점, 쟁점부동산의 인근은 교통의 요지(지하철역 근처)로 개발 후 대부분의 주택들이 상업용 건물로 변 경된 점 등으로 볼 때 쟁점부동산의 외형·구조 변경 여부와 무관하게 청구인이 사무용도(근린생활시설)로 양도할 경우의 과세를 회피하기 위하여 실제 거주 없이 부담이 적은 주택 양도거래를 선택한 것으로 보아야 한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 쟁점부동산을 양도할 당시 쟁점부동산이 주택에 해당 하는지 여부

나. 관련 법령

(1) 소득세법 제88조[정의] 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

7. “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분에 관계없 이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. 제89조[비과세 양도소득]

① 다음 각 호의 소득 에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. 3.다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정 하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로 서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지” 라 한다)의 양도로 발생하는 소득 가. 대통령령으로 정하는 1세대1주택 제95조[양도소득금액]

① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득 의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다. ②제1항에서 “장기보유 특별공제액”이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제3항에 따른 미등기양도자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조 제1항 제2호 가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 에 따른 관리처분계획 인가 전 토지분 또는 건물 분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율 을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대1주 택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다.

표 1 표 2 ┌───────────┬───── ┐ ┌───────────┬─────┐ │보유기간 │공제율 │ │보유기간 │공제율 │ ├───────────┼───── ┤ ├───────────┼─────┤ │3년 이상 4년 미만 │100분의 1 0 │ │3년 이상 4년 미만 │100분의 2 4│ ├───────────┼───── ┤ ├───────────┼─────┤ │4년 이상 5년 미만 │100분의 1 2 │ │4년 이상 5년 미만 │100분의 3 2│ ├───────────┼───── ┤ ├───────────┼─────┤ │5년 이상 6년 미만 │100분의 1 5 │ │5년 이상 6년 미만 │100분의 4 0│ ├───────────┼───── ┤ ├───────────┼─────┤ │6년 이상 7년 미만 │100분의 1 8 │ │6년 이상 7년 미만 │100분의 4 8│ ├───────────┼───── ┤ ├───────────┼─────┤ │7년 이상 8년 미만 │100분의 2 1 │ │7년 이상 8년 미만 │100분의 5 6│ ├───────────┼───── ┤ ├───────────┼─────┤ │8년 이상 9년 미만 │100분의 2 4 │ │8년 이상 9년 미만 │100분의 6 4│ ├───────────┼───── ┤ ├───────────┼─────┤ │9년 이상 10년 미만 │100분의 2 7 │ │9년 이상 10년 미만 │100분의 7 2 │ ├───────────┼───── ┤ ├───────────┼─────┤ │10년 이상 │100분의 3 0 │ │10년 이상 │100분의 8 0 │ └───────────┴───── ┘ └───────────┴──── ─ ┘

③ 제89조 제1항 제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령이 정하는 바 에 따라 계산한 금액으로 한다.

(2) 소득세법 시행령 제154조[1세대1주택의 범위] ①법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 1세대1주택”이란 거주자 및 그 배우자가 그들 과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. (단서 생략) 제156조[고가주택의 범위] ①법 제89조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에서 “가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택”이란 주택 및 이에 딸린 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액 {1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체 주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다}이 9억원을 초과하는 것을 말한다. 제160조[고가주택에 대한 양도차익 등의 계산] ①법 제95조 제3 항에 따른 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별 공제액은 다음 각 호의 산식으로 계산한 금액으로 한다. (후단 생략)

1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익 법 제95조 제1항에 따른 양도차익 × [(양도가액 - 9억원) ÷ 양도가액]

2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액 법 제95조 제2항에 따른 장기보유특별공제액 × [(양도가액 - 9억원 ) ÷ 양도가액]

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제출한 심리자료를 보면, 청구인이 1998.8.1. 취득한 쟁 점부동산을 2016.4.30. 양도하고 2016.4.30. 양도소득세 신고시 쟁점 부동산의 양도가 1세대 1주 택의 양도에 해당한다 하여 비과세(양도 가액 OOO원 이하의 부분) 및 80%의 장기보유특별공제를 적용한 데 대하여 처분청은 쟁점부동산이 등기부등본·건물축대장상의 용도 (주택)와 다르게 양도일로부터 소급하여 약 2년 동안 OOO(임차인)에게 사무실로 임대되는 등의 사유로 사실상 근린생활시설에 해당한다고 보아 1세대1주택 비과세를 부인하고 30%의 장기보유특 별세액공제를 적용하여 이 건 처분을 한 것으로 나타난다.

(2) 처분청이 확인한 사실관계 등은 아래와 같다. (가)쟁점부동산 등기부등본을 보면 1976.12.16. (토지는 1976.12.30.) 청구인의 배우자(OOO)가 매매로 취득하였다가, 1999.8.1. 청구인이 배우자의 사망으로 취득(상속)한 것으로 나타나고, 청구인의 주민등록 초본을 보면 청구인이 1976.8.10.～2013.3.31. 기간 중 쟁점부동산의 소 재지에서 거주(약 36년)하다가, 2013.4.1. 다른 주택의 소재지(이 건 심판청구시 주소지), 2015.11.2. 쟁점부동산 소재지, 2016.2.26. 위 다른 주택의 소재지로 각 전출한 것으로 나타난다. (나)쟁점부동산건축물대장을 보면 대지의 면적은 445㎡이고, 연 면적은 317.0㎡(건축면적은 136.4㎡)이며, 구조는 지하 1층～ 지상 3층 의 연와조이고, 각 층의 용도는 건축 당시 단독주택(지하 1층 : 보일러·대비실, 1층 : 주차장)이었다가, 2014.3.28. 2·3층이 ‘제2종 근린생활 시설(사무소)’로, 2015.12.17. 다시 ‘단독주택’으로 각 변경되었으며, 마포구청장이 2016.2.29. 주식회사 OOO 외 4인(양수인으로 보임)에게 통보한 ‘건축허가(신축) 처리 알림‘공문을 보면 쟁점부동산토지에 제1·2종 근린생활시설의 신축(건축규모 지하 3층～지상 6층)하는 것을 허가한 것으로 나타난다.

(다)국세청 전산자료에 의하면 청구인은 2013.12.22. OOO(사업자등록상 2012.6.1.부터 서울 특별시 용산구에서 의 류 전자상거래업 등 영위)와 쟁점부동산의 임대차 계약(2014.2.1.～2016.1. 31 ., 24개월)을 체결한 후, 2014.3.10.～201 5.11.30. 기간 중 임대사업자 의 등록을 하였는바, 위 임대차계약 중 특약사항을 보면 청구인은 OOO가 잔금 (임대보증금으로 보임)의 지불 후 임차기간의 시작일(2014.2.1.)까지 쟁점부동산의 리모델링하는 것을 용인(임차인의 책임으로 용도를 변 경하는 것 포함)하되 청구인에게 비용을 청구할 수 없고 쟁점건물(철거 후 신축할 예정)에 대한 하자담보책임을 물을 수 없으며, OOO의 확인서(2017.6.22. 처분청에 보낸 것)에 의하면, OOO는 임차 당시 쟁점부동산이 노후되어 사업상 용도에 맞게 보수를 하고 건물물대장상의 용도를 근린생활시설로 변경하였을 뿐 주택 상태 (임대차 계약의 해지일인 2015.11.30.에도 같음)인 구조를 변경하지 아니한 것으로 나타난다. (라)청구인이 2015.10.29. 주식회사 OOO 외 4인과 체결한 쟁점부동산 매매약정서를 보면 매매대금은 OOO원이고, 특약으로 청구인의 건축물대장상의 용도변경(2015.12.31.까지 ‘근린생활시설(사무소)’에서 ‘단독주택’으로 변경하는 것), 양수인 들이 쟁점부동산의 대지에 제2종 일반주거지역상의 건축 인· 허가시 용적률이 충족되지 아니할 경우 등에는 동 약정을 무효로 하는 것으로 기재되어 있다.

(3) 청구인이 양도일 현재 쟁점부동산의 주거기능이 그대로 유지·관리되었다고 주장하면서 아래와 같은 증빙자료를 제출하였다. (가)쟁점부동산을 중개한 공인중개사사무소의 대표자들( OOO)이 2017년 4월 각 작성한 확인서(2부)를 보면 이들은 2015.12.3

0. 양도 계약체결 당시 쟁점부동산은 주방, 거실, 침실, 화장 실 등을 갖춘 주택이었고, 건축물관리대장상의 용도도 ‘단독주택’이었으며,청구인의 이사짐을 운반하였다는 운송업체의 실장(권OOO)이 2017년 4월 작성 한 확인서를 보면 동 업체가 2016.2.17. 이사짐을 운반할 때 쟁점부동산 의 거실 바닥, 방, 주방 등이 신발을 벗고 다녀야 할 정도로 깨끗한 상태였던 것으로 나타난다. (나) 청구인이 쟁점부동산의 양도 전에 거주하였던 다른 주택(이 건 심판청구시 주소지에 소재한 것)의 취득 관련 매매계약서(2016.1.8. 체결), 분양대금납부확인서(2016.1.20. 발급), 부동산거래계약신고필증(2016.1.20. 발급), 입금증 및 금융거래내역(2013.3.4.·2013.3.18. 중도금 등을 납입한 관련된 것) 등을 보면 청구인은 당초 2013.3.4. 위 주택을 OOO원에 매입하는 계약을 체결하였다가, 2016.1.8. 잔금( OOO)의 납입을 유예(2021.3.2.)하는 내용의 변경약정서를 체결(청구인의 자녀인 OOO이 청구인과 더불어 매수인에 기재)하였고 , 2016.1.20. 잔금을 납입한 후 부동산거래계약신고를 한 것으로 나타난다 . (다)청구인이 임대 전·후 주택으로서의 구조 변경이 없었다고 주장하면서 제출한 쟁점부동산의 사진 21매(2009년 11월·2014년 12월 촬 영된 구글지도, 2016년 2월 촬영되었다는 영상의 출력물)를 보면 건물의 외관(현관, 마당, 주자창 등) 및 내부(방, 거실, 복도, 주방, 화장실 등)의 전경 등이 나타난다.

(4) 청구인은 2017.11.1. 개최된 조세심판관회의에 출석하여 쟁점 부동산 소재지에 재전입(2015.11.2.)한 후 본인 또는 그 자녀(최OOO) 가 날마다 머물거나 수시로 잠을 자는 등 동 부동산을 거주용으로 사용하였다고 주장하면서 동 해지일 전·후의 전기, 수도, 도시가스 사용내역을 제출하였다.

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인 은 쟁점부동산이 양도 당시 건축물대장상의 용도가 ‘단독주택’이었고 주 거 기능이 그대로 유지·관리되었으며 본인이 실제로 주거용으로 사용하 고 있었으므로 주택으로 보아야 한다고 주장하나, 청구인이 OOO 에게 임대(2014.2.1.)하면서 임차인의 책임으로 쟁점부동산을 사무실 용도에 적합하도록 리모델링할 것을 허용하였고, 근린생활시설로 임 대한 기간이 1년 10개월 정도에 이르며, 그 후 양도할 때까지 주택으로 사용하지 아니한 점 등으로 보아 양도 당시 쟁점부동산을 주택으로 보기는 어렵다 하겠다. 따라서 처분청이 쟁점부동산을 주택이 아닌 것으로 보아 1세대1주택 비과세를 부인하고 30%의 장기보유특별 공제를 적용하여 양도 소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못 이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.