조정대상지역 내 종전주택을 양도하면서 신규주택으로의 이사 및 전입요건을 충족하지 아니한 것으로 보아 일시적 2주택 비과세 특례를 부인한 처분의 당부

청구인 세대가 조정대상지역에 있는 신규주택을 20.8.13. 취득한 후 1년이 되는 날 및 기존 임차인의 임대차계약일이 종료되는 날(22.6.13.)까지 청구인들은 쟁점 신규주택에 이사·전입신고를 하지 않은 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨

1. 처분개요

가. 부부관계인 청구인 AAA과 청구인 BBB(청구인 AAA과 청구인 BBB를 합쳐 이하 “청구인들”이라 한다)는 공동으로 2019.1.25. OOO(이하 “종전주택”이라 한다)를 취득하였고, 청구인 BBB는 2020.8.13. OOO(이하 “쟁점신규주택”이라 한다)를 취득하였다.

나. 청구인들은 2021.8.9. 종전주택을 OOO원에 양도한 후, 2021.9.23. 일시적 2주택에 따른 양도소득세 비과세 규정을 적용하여 2021년 귀속 양도소득세를 신고하였다.

다. 처분청은 청구인들에 대한 양도소득세 세무조사를 실시한 후, 청구인들이 신규주택에 이사 및 전입신고를 하지 않은 사실을 확인하고, 2023.7.10. 청구인 AAA에게 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을, 2023.7.13. 청구인 BBB에게 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정·고지하였다.

라. 청구인들은 이에 불복하여 2023.7.14. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

(1) 청구인 BBB는 2020.8.13. 쟁점신규주택의 매매계약을 체결하였고, 계약 당시 쟁점신규주택에 거주하고 있던 세입자는 2020.6.14. 전 소유자와 전세계약을 체결한 상황이었다. 쟁점신규주택 인근은 재개발 예정 구역이었고, 청구인들의 가족은 처음으로 새집에 산다는 기대로 2021년 6월 9월에는 소유 중이던 오피스텔 및 아파트를 모두 처분하고 현재는 아파트에 전세로 거주하고 있으며, 재개발 후 새로운 아파트가 완공되면 입주할 것을 목표로 OOO을 대출하여 생활하고 있다. 쟁점신규주택 인근 재개발 구역에 대해 2020.12.17. 사업시행인가가 난 후 바로 관리처분인가 및 이주계획이 날 줄 알았으나, 코로나 및 국내 부동산 시장 불안 등으로 계획은 연기 되었다. 그러던 중 쟁점신규주택의 임대계약 연장 시기가 다가왔고, 청구인들은 4인 가족이 쟁점신규주택에 입주하기 어려운 사정이었으므로 기존 세입자인 노부부와 2022.6.13. 전세 연장 계약을 체결하였다. 노부부인 세입자들도 경제적 상황이 열악하고 건강상태에 좋지 못한 상황에서 청구인들의 사정과 맞아 전세 연장 계약을 체결하게 된 것이다. 조정대상지역에 일시적 1세대 2주택 시 전입신고를 해야 한다는 조항이 있었으나 현재는 없어진 조항이고, 공인중개사 및 세무사 중에서도 모르는 사람이 많았던 조항을 근거로 양도소득세를 과세하는 것은 부당하다. 청구인 AAA은 건강 악화로 휴직 중이고 청구인 BBB만이 근로를 하고 있고, 막대한 대출이자만 부담하고 있는 형편인바, 청구인들의 사정을 감안해주기를 바란다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인들은 조정대상지역 내 종전주택을 보유한 상태에서 조정대상지역에 있는 쟁점신규주택을 2020.8.13. 취득(매매계약일 2020.7.1.)하고 전입신고를 하지 아니하였다. 2019.12.16. 이후 종전주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역 내 신규주택을 취득하고 일시적 2주택 특례를 적용받으려는 경우, 신규주택 취득일로부터 1년 이내 종전주택 양도 및 신규주택으로 이사·전입하여야 하며, 해당 주택에 기존 임차인이 거주하고 있는 경우 신규주택 취득일부터 최대 2년을 한도로 종전의 임대차기간 만료일(2022.6.13.)까지 전입시기가 연장되나, 청구인들은 이후에도 쟁점신규주택으로 이사 또는 전입신고한 사실이 확인되지 아니한다.

(2) 「소득세법 시행령」제155조 제1항 제2호 가목은 기획재정부령으로 정하는 취득, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우에는 예외로 두고 있으나, 이는 근무 상의 형편 등을 사유로 다른 시·군으로 주거를 이전하는 경우에 적용되는 것이다. 청구인들의 세대전원이 2021.9.28.부터 거주하고 있는 주소지는 OOO인바, 이는 쟁점신규주택과 동일한 시에 소재하므로 다른 시·군이 아니므로 법에 열거된 부득이한 사유에 해당하지 않는다.

(3) 청구인들의 주장과 같이 이사·전입신고 요건은 「소득세법 시행령」이 2022.5.31. 대통령 32654호로 개정되면서 삭제되었으나, 부칙 제3조 제1항에서 “개정규정은 2022.5.10. 이후 종전의 주택을 양도하는 경우부터 적용한다.”고 명시되어 있어 종전주택을 2021.8.9. 양도한 청구인들에게는 개정된 규정이 소급하여 적용되지 아니한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

조정대상지역 내 종전주택을 양도하면서 신규주택으로의 이사 및 전입요건을 충족하지 아니한 것으로 보아 일시적 2주택 비과세 특례를 부인한 처분의 당부

나. 관련 법령 등

(1) 소득세법 제89조(비과세 양도소득)

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

(2) 소득세법 시행령(2022.5.31 대통령령 제32654호로 일부개정되기 전의 것) 제154조(1세대1주택의 범위) ①법 제89조 제1항 제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다. 제155조(1세대1주택의 특례)

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조제1항제2호가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.

가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하고 「주민등록법」 제16조 에 따라 전입신고를 마친 경우 나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

(3) 소득세법 시행령(2022.5.31 대통령령 제32654호로 일부개정된 것) 제155조(1세대1주택의 특례)

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 신규 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우 부칙 제3조(조정대상지역의 일시적 2주택 비과세 요건에 관한 적용례 등)

① 제155조 제1항 제2호의 개정규정은 2022년 5월 10일 이후 종전의 주택을 양도하는 경우부터 적용한다.

② 2022년 5월 10일 전에 종전의 주택을 양도한 경우의 비과세 요건에 관하여는 제155조 제1항 제2호의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.

(4) 소득세법 시행규칙 제71조(1세대1주택의 범위) ③영 제154조 제1항 제1호 및 제3호에서 “기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유”란 세대의 구성원 중 일부(영 제154조 제1항 제1호의 경우를 말한다) 또는 세대전원(영 제154조 제1항 제3호의 경우를 말한다)이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로 다른 시(특별시, 광역시, 특별자치시 및 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조 제2항에 따라 설치된 행정시를 포함한다. 이하 이 조, 제72조 및 제75조의2에서 같다)ㆍ군으로 주거를 이전하는 경우(광역시지역 안에서 구지역과 읍ㆍ면지역 간에 주거를 이전하는 경우와 특별자치시, 「지방자치법」 제7조 제2항에 따라 설치된 도농복합형태의 시지역 및 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조 제2항에 따라 설치된 행정시 안에서 동지역과 읍ㆍ면지역 간에 주거를 이전하는 경우를 포함한다. 이하 이 조, 제72조 및 제75조의2에서 같다)를 말한다.

1. 「초ㆍ중등교육법」에 따른 학교(초등학교 및 중학교를 제외한다) 및 「고등교육법」에 따른 학교에의 취학

2. 직장의 변경이나 전근등 근무상의 형편

3. 1년이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양

4. 「학교폭력예방 및 대책에 관한 법률」에 따른 학교폭력으로 인한 전학(같은 법에 따른 학교폭력대책자치위원회가 피해학생에게 전학이 필요하다고 인정하는 경우에 한한다) 제72조(1세대1주택의 특례)

⑦ 영 제155조 제1항 제2호 가목, 제8항 및 제10항 제5호에서 "기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그밖에 부득이한 사유"란 세대의 구성원 중 일부(영 제155조 제1항 제2호 가목 및 제10항 제5호의 경우를 말한다) 또는 세대전원(영 제155조 제8항의 경우를 말한다)이 제71조 제3항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로 다른 시·군으로 주거를 이전하는 경우를 말한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들과 처분청이 제출한 심리자료에 따르면 다음의 사실이 나타난다. (가) 등기사항전부증명서에 따르면, 청구인들은 종전주택을 2019.1.25. 공동취득(지분 각각 1/2)하여, 2021.8.9. CCC에게 OOO원에 양도하였고, 청구인 BBB는 쟁점신규주택을 2020.8.13. 취득한 것으로 나타난다. (나) 청구인들이 제출한 임대차계약서에 따르면, 청구인 BBB가 쟁점신규주택을 취득한 당시, 쟁점신규주택에는 2020.6.14. 전세계약을 체결한 세입자가 거주하고 있었고, 2022.6.13. 전세계약이 연장된 것으로 나타난다. (다) 청구인들이 쟁점신규주택에 2021.8.13.(신규 주택의 취득일로부터 1년이 되는 날) 또는 2022.6.13.(기존 임차인의 임대차계약 종결일)까지 이사·전입한 사실은 확인되지 아니한다. (라) 주민등록등본에 따르면, 청구인들은 2019.2.7.부터 종전주택에서 거주하다가 2021.9.6. ‘OOO에 전입신고 하여 심판청구일 현재까지 거주하고 있는 것으로 나타난다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 신규주택에 이사 및 전입하지 아니하였다는 이유로 청구인들을 1세대 2주택자로 보아 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다고 주장하나, 「소득세법 시행령」제155조 제1항에 따르면 조정대상지역에 있는 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조정대상지역에 있는 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우, 종전의 주택의 양도를 1세대 1주택의 양도로 보아 비과세 대상이 되기 위해서는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 취득일로부터 1년 이내(신규 주택에 기존 임차인이 거주하고 있는 경우 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지)에 그 주택으로 세대전원이 이사하고 전입신고를 마쳐야 하는바, 같은 세대를 구성하고 있는 청구인들 중 청구인 BBB가 조정대상지역에 있는 쟁점신규주택을 2020.8.13. 취득한 후 1년이 되는 날 및 기존 임차인의 임대차 계약일이 종료되는 날(2022.6.13.)까지 청구인들은 쟁점신규주택에 이사 및 전입신고를 하지 않은 점, 청구인들은 쟁점신규주택과 동일한 시 지역OOO에 거주하고 있었으므로 기획재정부령에 따른 부득이한 사정으로 다른 시·군으로 주거를 이전하는 경우 예외로 한다는 규정 또한 적용될 여지가 없는 점, 「소득세법 시행령」제155조 제1항 제2호 가목이 2022.5.31 대통령령 제32654호로 일부개정되면서 이사 및 전입 신고 요건이 삭제되었으나, 부칙 제3조에 따르면 개정 조항은 2022.5.10. 이후 양도하는 경우부터 적용되는 점 등에 비추어 처분청이 청구인들을 1세대 2주택자로 보아 청구인들에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.