매매계약을 조건부매매계약이 아닌 일반적인 양도계약으로 보아 과세한 처분의 당부(기각)

토지에 대한 권리를 행사한 점 조건부매매계약의 해제조건 성취에 따른 법원의 화해결정을 받았음에도 소유권 이전 및 적극적인 채권 회수 노력이 수년 동안 없었다는 점 등을 보아 실질 내용은 일반적인 양도에 해당한다고 보는 것이 타당하므로 종합소득세를 과세한 처분은 적법함

1. 처분개요

가. 청구인은 2002.5.16. OOOOOO로부터 OOO OOO OOO OOO OOO 16,438㎡(분양계약당시 OOO OOO OOO OOO OOO) (이하 “쟁점토지”라 한다)를 분양대금 5,890,640,000원에 취득하는 계약을 체결하고 계약금 589,164,000원을 납부한 후, 2002.6.1.～2002.7.11. 기간동안 OOO 외 10인에게 건축허가를 득할시 잔금을 지급하는 조건으로 쟁점토지를 매매하는 계약(이하 “쟁점매매계약”이라 한다)을 체결하여 OOO 외 10인이 2002.7.12. 분양 잔금을 완납하고, OOO 외 10인 명의로 소유권이전등기를 하였으나, 건축허가를 약정기한 내에 득하지 못하여 OOO 외 6인에게는 분양대금 전액을 반환하여 청구인 명의로 소유권을 이전받았고, OOO 등 4인에게는 자금부족으로 대금 전액을 반환하지 못하여 소유권을 이전받지 못하였으며 이에 대한 종합소득세를 신고하지 아니 하였다.

나. 처분청은 OOO 등 4인에 대한 쟁점매매계약의 조건이 성취되지는 아니하였으나 그 실질 내용은 일반적인 양도에 해당한다고 보아 쟁점토지에 대한 부동산매매 수입금액 3,513,900,000원에 대하여 소득금액을 추계결정하여 2009.10.14. 청구인에게 2005년 귀속 종합소득세 692,071,733원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2010.1.11. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 OOO 외 10인과 조건부매매계약을 체결하고 쟁점토지를 분할하여 양도하였으나, OOO 외 6인은 매매조건이 성취되지 않아 소유권을 반환받았고, 나머지 OOO 등 4인에 대하여는 청구인의 자금부족으로 인하여 OOO 등 4인의 명의로 소유권이 유지되고 있으나 이는 조건부매매요건(건축허가를 득하여 주는 조건)이 성취되지 아니한 것이고, 법원으로부터 본 건에 대한 화해결정을 받은 사실이 있는 등 소유권을 반환 받을 예정임에도 이를 일반적인 양도로 보아 종합소득세를 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

쟁점토지의 등기부등본에 의하면, 현소유자 중 OOO 지분을 OO시장과 OOO세무서장이 각각 압류한 사실이 확인되고, 2005.6.13. 현소유자 중 OOO, OOO, OOOO OOOO에 근저당을 설정하는 등 부동산에 대한 권리와 의무를 행사하고 있음이 확인되며, 조건부매매계약의 해제조건 성취에 따른 법원의 화해결정을 받았음에도 소유권 이전 및 적극적인 채권 회수 노력이 수년 동안 없었다는 점 등으로 보아 외형은 조건부 매매이나 실질내용은 일반적인 양도에 해당되는 것이므로 종합소득세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점매매계약 중 OOO 등 4인의 매매계약을 조건부매매계약이 아닌 일반적인 양도계약으로 보아 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제88조【양도의 정의】①제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 "양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여( 상속세및증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. ②도시개발법 기타 법률의 규정에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우에는 제1항에서 규정하는 양도로 보지 아니한다. 제19조【사업소득】①사업소득은 당해년도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득 ②사업소득금액은 당해년도의 총수입금액에서 이에 소요된 필요경비를 공제한 금액으로 한다. ③사업소득의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(2) 소득세법 시행령 제34조【부동산매매업의 범위】법 제19조 제1항 제12호에서 "대통령령이 정하는 부동산매매업"이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다. 제162조【양도 또는 취득의 시기】①법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 과세관련 자료에 의하면 아래의 사실이 나타난다. (가) 청구인은 OOOOOO로부터 쟁점토지를 취득하는 계약을 체결하고 계약금을 납부한 후 2002.6.1.～2002.7.11. 기간동안 OOO 외 10인에게 건축허가를 득할시 잔금을 지급하는 조건으로 쟁점매매계약을 체결하고 OOO 외 10인이 분양 잔금을 완납하고 OOO 외 10인 명의로 소유권이전등기를 하였으나, 건축허가를 약정기한 내에 득하지 못하여 OOO 외 6인에게는 분양대금을 전액 반환하고 청구인 명의로 소유권을 이전받았고, OOO 등 4인에게는 자금부족으로 대금 전액을 반환하지 못하여 소유권을 이전받지 못하였으며 이에 대한 종합소득세를 신고하지 아니 하였다. (나) 처분청은 OOO 등 4인에 대한 쟁점매매계약의 조건이 성취되지는 아니하였으나 그 실질 내용은 일반적인 양도에 해당한다고 보아 쟁점토지에 대한 부동산매매 수입금액에 대하여 소득금액을 추계결정하여 종합소득세를 과세한 사실이 확인된다. (다) 청구인은 2002.5.16. OOOOOOO 아래 <표1>과 같이 쟁점토지를 매수계약하고 매수대금을 OOOOOO에 완납(청구인 16억원, OOO 등 11명 42.9억원)한 후에 OOO 등 11명과 아래 <표2>와 같이 계약을 체결한 후 본인 명의로 등기를 하지 않은 채 OOO 등 11명의 명의로 소유권을 이전등기한 사실이 등기부등본 등에 의하여 확인된다.

OOOOOOOOOO OOOOO OOOO OO (OO O OOO) (OO O O, OOO) (라) 청구인과 OOO 외 10인간에 체결한 쟁점토지의 매매계약서를 보면, 특약사항에 청구인은 쟁점토지(토지를 취득할 권리)를 OOO 외 10인에게 숙박시설 건축허가를 득하여 주는 조건, 계약부지에 1동의 숙박시설 건축허가를 득하는 조건, 매도인은 잔금 수령 후 1개월 이내에 건축허가를 내 주기로 하며, 매수인은 건축허가일로부터 5일 이내에 매도인에 대한 미지급금액을 지급하기로 한다고 기재되어 있다. (마) 청구인은 쟁점토지의 매매조건인 숙박시설 건축허가를 기한내에 받지 못하여 OOO 등 7인에게 대금을 반환하고 2003.11.11. 청구인 명의로 소유권 이전를 하였고 , OOO 등 4명은 2005년 6월까지 건축허가를 득하는 조건으로 계약기간을 연장하였으나, 연장한 기간까지 조건을 충족하지 못하여 의정부지방법원 고양지원에 청구인을 상대로 해제조건의 성취 및 채무불이행에 따른 매매대금 및 손해배상금 반환에 대한 소를 제기하여 2005.11.8. 아래 <표3>과 같이 청구인이 OOO 등 4인에게 2,044,900천원을 지급하라는 화해결정을 받은 사실이 확인된다. OOOOOOOOOO OOOO OO (바) 쟁점토지의 등기부등본에 의하면 쟁점토지의 소유자 중 OOO 지분을 OOOO OOO세무서장이 각각 압류한 사실이 나타나고, 2005.6.13. 소유자 중 OOO, OOO, OOOO OOOO에 근저당을 설정하여 대출을 받은 사실이 확인된다.

(사) 2008.10.9. OOOOOOOO O OOOO 쟁점토지에 대하여 의정부지방법원(2008타경17928.)에 경매를 신청하여 82억원에 낙찰되어 2010.3.17. OOO 외 2인에게 쟁점토지의 소유권이 이전되었고, 아래 <표4>와 같이 OO세무서장 등에게 배당된 사실이 배당표, 등기부등본 등에 의하여 확인된다. OOOOOOOOOO OOOO (OO O OOO)

(2) 위 사실관계를 근거로 쟁점매매계약 중 OOO 등 4인의 매매계약을 조건이 성숙되지 아니하여 일반적인 양도계약으로 볼 수 없는지 이에 대하여 본다. (가) 청구인은 OOO 외 10인과 조건부매매계약을 체결하고 쟁점토지를 분할하여 양도하였으나, OOO 외 6인은 매매조건이 성취되지 않아 소유권을 반환받았고, 나머지 OOO 등 4인에 대하여는 청구인의 자금부족으로 인하여 OOO 등 4인의 명의로 소유권이 유지되고 있으나 이는 조건부매매요건(건축허가를 득하여 주는 조건)이 성취되지 아니한 것이고, 법원으로부터 본 건에 대한 화해결정을 받은 사실이 있는 등 소유권을 반환 받을 예정임에도 이를 일반적인 양도로 보아 과세한 처분은 부당하다고 주장한다. (나) 그러나, 쟁점토지 등기부등본상 소유자 중 OOO 지분을 OOOO OOO세무서에서 각각 압류한 사실이 있고, OOO, OOO, OOOO OOOOO 근저당을 설정하는 등 쟁점토지에 대한 권리를 행사한 점, 조건부매매계약의 해제조건 성취에 따른 법원의 화해결정을 받았음에도 소유권 이전 및 적극적인 채권 회수 노력이 수년 동안 없었다는 점, 쟁점토지가 경매로 제3자에게 낙찰되어 소유권이 청구인에게 반환되기 어려운 점 등에 비추어 볼 때 쟁점매매계약 중 OOO 등 4인에 대한 매매계약은 조건이 성취되지는 아니하였으나 그 실질 내용은 일반적인 양도에 해당한다고 보는 것이 타당하므로 이 건 종합소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.